서울동부지방법원 2025타경51863. 광진구 구의동 홀가하우스 5층 501호 다세대 물건입니다. 감정 이용상태는 현관1·방1·주방1·거실1·욕실겸화장실1로 조사됐고, 건물은 철근콘크리트구조 10층 건물 중 5층입니다. 표면적으로는 감정가 285,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 182,400,000원까지 내려온 물건이지만, 권리분석의 중심은 할인율이 아니라 김로완의 임차보증금 220,000,000원입니다.
김로완은 임대차계약일·확정일자가 2021.11.08, 주민등록일자가 2021.11.24, 점유개시일자가 2021.11.29입니다. 말소기준권리인 주식회사신한저축은행 근저당의 설정일 2023.09.27보다 앞서므로 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제를 받습니다. 그러나 현재 가정 매각대금에서는 보증금 전액이 배당되지 않아 40,953,600원이 남고, 매각물건명세서 역시 이 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경51863 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 광진구 구의동 80-29 구의동 홀가하우스 5층501호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 현관1·방1·주방1·거실1·욕실겸화장실1 · 10층 건물 중 5층 |
| 소유자 | 이관용 |
| 감정가 / 최저가 | 285,000,000원 / 182,400,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 220,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 말소기준권리 | 2023.09.27 주식회사신한저축은행 근저당권 · 채권최고액 500,000,000원 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
말소기준은 2023.09.27 주식회사신한저축은행 근저당권입니다. 이후 등기된 이우근 근저당, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 국의 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 임차인 김로완은 주민등록일자가 말소기준보다 빠릅니다. 따라서 단순히 “임차권등기가 말소기준 뒤에 있다”는 이유로 인수 위험이 사라지는 물건이 아닙니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김로완 | 건물 제5층 제501호 16.53㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.11.24 | 2021.11.08 | 220,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 없음 |
김로완은 실제 임차인 1명이며 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아닙니다. 보증금은 220,000,000원이고 배당요구가 접수돼 우선변제권을 행사하지만, 현재 회차의 배당가능액만으로 보증금 전액을 회수할 수 없습니다. 이 미회수분이 매수인에게 넘어오는 것이 이 사건의 핵심입니다.
③ 가격 구조 — 낙찰가가 내려가도 인수가 늘어난다
이 물건에서는 최저매각가 자체를 취득원가로 보면 안 됩니다. 현재 회차에서 최저가 182,400,000원에 낙찰된다고 가정하면 임차보증금 미배당 40,953,600원을 인수하므로 실질취득은 223,353,600원입니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가를 웃도는 인수형 구조에서는 낙찰가가 더 내려가면 그만큼 임차인 배당액이 감소하고 인수액이 커지므로, 총 부담은 보증금 220,000,000원 수준에서 크게 벗어나지 않는 구조로 봐야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 임차인 미배당·인수 | 해석 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 182,400,000원 | 40,953,600원 | 최저가 하락분만큼 인수부담이 존재 |
| 3회 유찰 시 | 145,920,000원 | 76,922,880원 | 낙찰가는 내려가지만 인수액 증가 |
| 4회 유찰 시 | 116,736,000원 | 105,698,304원 | 추가 유찰이 곧 실질취득 급락을 뜻하지 않음 |
④ 예상배당표 (매각가 182,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,353,600원 |
| 1. 임차인 김로완 보증금 | 220,000,000원 | 179,046,400원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신한저축은행 | 500,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 이우근 | 330,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 220,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용을 제외한 매각대금이 임차인 보증금 배당에 소진되고, 김로완의 보증금 중 40,953,600원이 미배당됩니다. 매각물건명세서에 따라 이 잔액은 매수인이 인수합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 가정입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 구의2동주민센터 남서측 인근. 공동주택·주상용건물·근린생활시설·의료기관·교육기관·종교시설·공원이 혼재된 지역이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 버스정류장은 도보 약 2~3분, 지하철 5호선 아차산역은 도보 약 11~12분 거리로 조사됐으며 대중교통 이용편의도는 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물로, 승강기·상하수도·위생설비와 개별도시가스보일러 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 복합 이용. 3필지 일단 부지에 도시형생활주택 단지형 다세대 20세대, 업무시설 오피스텔 8호, 근린생활시설 5호가 함께 구성돼 있습니다.
- 규제·현황. 제3종일반주거지역이며 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득으로 계산. 현재 회차는 182,400,000원에 끝나는 거래가 아니라 임차인 미배당 40,953,600원을 더한 223,353,600원이 실질 부담입니다.
- 임차보증금 잔액 확인. 김로완 보증금 220,000,000원이 배당에서 얼마나 변제되고 얼마가 인수되는지 실제 배당순위와 배당표를 입찰 전에 다시 대조해야 합니다.
- 추가 유찰 착시 주의. 3회 유찰 시 인수액 76,922,880원, 4회 유찰 시 105,698,304원으로 증가하므로 낙찰가 하락을 그대로 수익으로 계산하면 안 됩니다.
- 세금·배당 변수 확인. 국의 압류가 존재하고 배당 가정에는 당해세·최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당액 변동 가능성을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구 관련 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “1.824억 낙찰”이 아니라 “2.23억 취득”으로 봐야 한다
이 사건의 핵심은 명확합니다. 후순위 근저당·압류는 매각으로 소멸하지만, 김로완은 말소기준권리보다 앞선 전입과 확정일자를 가진 대항력·우선변제 임차인입니다. 현재 최저가 182,400,000원에 낙찰되더라도 보증금 미배당 40,953,600원이 매수인에게 남아 실질취득은 223,353,600원입니다. 더 유찰되면 낙찰가는 낮아지지만 인수액이 커지는 만큼, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 평가할 수 없는 물건입니다. 권리는 단순 소멸형이 아니라 선순위 임차보증금 인수형이고, 입찰 판단의 기준도 최저가가 아니라 인수까지 포함한 총 부담이어야 합니다.
