인천지방법원 2024타경70. 송도캐슬&해모로 208동 24층 2402호로, 감정평가상 아파트로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 952,000,000원이고 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 666,400,000원입니다. 말소기준은 2021.09.15 설정된 상봉동새마을금고의 채권최고액 960,000,000원 근저당권이며, 이 권리를 원인으로 2024.01.04 임의경매개시결정이 등기됐습니다.
등기 흐름에는 과거 여러 근저당권·전세권·경매개시결정이 존재했지만 상당수가 이미 말소됐습니다. 현재 핵심은 2021.09.15 근저당권입니다. 이 근저당권은 2024.11.15 엠씨아이대부주식회사로 이전됐고 같은 날 그 근저당권부 채권에 느티나무제삼차유한회사의 근질권이 설정되어 있습니다. 이들은 말소기준 근저당권에서 이어진 권리변동으로, 별도의 선순위 임차권 인수 자료는 확인되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경70 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 연수구 송도과학로51번길 136, 208동 24층 2402호 (송도동, 송도캐슬앤해모로) |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 동일 면적 실거래 비교기준 139.4227㎡ · 40층 건물 중 24층 |
| 소유자 | 김길환 · 2015.12.21 매매 원인 · 2018.06.18 소유권이전 · 거래가액 642,631,887원 |
| 감정가 / 최저가 | 952,000,000원 / 666,400,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 청구금액 | 825,639,570원 |
| 말소기준권리 | 2021.09.15 근저당권 · 상봉동새마을금고 · 채권최고액 960,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 핵심은 2021년 근저당 한 줄
신고된 임차인은 없습니다. 배당 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로, 실제 점유자와 전입세대 현황은 매각기일 전 다시 확인하는 편이 안전합니다. 보증금·확정일자 등이 확인되지 않은 점유자를 임의로 대항력 있는 임차인으로 단정할 수는 없습니다.
② 시세 비교 — 할인은 분명하지만 시장은 하락 중
송도캐슬&해모로는 1,439세대, 사용승인일은 2013.09.30입니다. 비교 면적은 약 139㎡대로 일치합니다. 전체 12건 평균은 806,195,833원이지만, 가격 판단은 오래된 고가 거래보다 최근 구간을 우선해야 합니다. 최근 12개월 10건 평균은 792,635,000원, 최신 거래는 2026.08 740,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 139.42㎡ | 16 | 740,000,000원 |
| 2026.08 | 139.42㎡ | 16 | 740,000,000원 |
| 2026.07 | 139.29㎡ | 5 | 792,350,000원 |
| 2026.05 | 139.29㎡ | 15 | 814,000,000원 |
| 2026.05 | 139.02㎡ | 4 | 790,000,000원 |
| 2026.02 | 139.29㎡ | 3 | 760,000,000원 |
| 2025.12 | 139.29㎡ | 26 | 830,000,000원 |
| 2025.11 | 139.02㎡ | 16 | 820,000,000원 |
| 2025.10 | 139.02㎡ | 16 | 820,000,000원 |
| 2025.10 | 139.02㎡ | 16 | 820,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 10건 | 792,635,000원 |
현재 실질취득액은 별도 인수금이 없으므로 최저매각가와 같은 666,400,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균의 84.1%이고, 최신 거래 740,000,000원의 약 90.1% 수준입니다. 현재 가격 자체는 최근 실거래보다 낮습니다. 반면 최근 구간은 과거 구간 대비 -9.3%의 하락 추세를 보이고 있어, 과거 전체 평균 806,195,833원만 기준으로 할인폭을 크게 평가하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 666,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 9,064,000원 |
| 2. 을구 12번 근저당권 · 상봉동새마을금고 | 960,000,000원 | 657,336,000원 |
| 미배당 | - | 302,664,000원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
| 매수인 인수 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용 9,064,000원을 제외한 657,336,000원이 근저당권 배당으로 계산되며, 채권최고액 기준 302,664,000원이 미배당으로 남습니다. 이 미배당액은 배당 부족액으로, 제공된 시나리오에서는 매수인에게 인수되지 않습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 1회 유찰 · 70% | 666,400,000원 | 657,336,000원 | 302,664,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 49% | 466,480,000원 | 459,415,200원 | 500,584,800원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 34% | 326,536,000원 | 321,164,496원 | 638,835,504원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 연수구 송도동 박문중학교 동측 인근으로, 주변은 아파트단지와 학교·근린생활시설 등이 혼재합니다. 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 대체로 무난한 편입니다.
- 건물. 사용승인일 2013.09.30, 철근콘크리트구조 40층 건물 중 24층입니다. 위생·상하수도·승강기·소화전·지하주차시설이 갖춰져 있습니다.
- 규제. 준주거지역·제1종지구단위계획구역·경제자유구역·성장관리권역이며 교육환경보호구역이 저촉됩니다. 토지는 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함되어 있습니다.
- 도로·토지. 남서측·북동측으로 차량출입 가능한 도로가 외부공도와 연결되고, 대로2류와 중로3류에 접합니다. 공시지가는 2,829,000원/㎡입니다.
- 환금성 참고. 단지는 1,439세대이며 동일 면적 실거래가 최근에도 확인됩니다. 다만 최근 거래가격이 740,000,000원까지 내려오며 최근 구간의 가격 추세는 -9.3%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유 현황 재확인. 신고된 임차인은 없지만 감정평가서의 임대관계는 미상입니다. 현황조사·전입세대·점유자를 매각 전 다시 대조해야 합니다.
- 말소기준권리 확인. 2021.09.15 을구 12번 근저당권이 기준입니다. 이후 2024.11.15 엠씨아이대부로 이전되고 근질권이 설정된 권리변동까지 최신 등기부로 확인하세요.
- 가격 기준은 최근 거래. 전체 평균 806,195,833원보다 최근 12개월 평균 792,635,000원과 최신 740,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 하락 추세 반영. 최근 구간이 과거보다 -9.3% 낮으므로 현재 666,400,000원의 할인폭이 향후에도 그대로 유지된다고 단정하면 안 됩니다.
- 배당 부족액과 인수액을 구분. 현재 시나리오의 미배당 302,664,000원은 채권자 배당 부족액이며, 제공된 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 관리비·세금 확인. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 체납 관리비 역시 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 매각기일 직전의 최신 권리변동을 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 ‘하락장 속 가격’이 승부처
이 사건은 제공된 자료 기준으로 매수인이 승계할 금액이 0원이고, 현재 최저가 666,400,000원도 최근 12개월 평균 792,635,000원과 최신 거래 740,000,000원 아래에 있습니다. 한 차례 유찰을 거치며 가격은 실거래 범위 아래로 내려온 상태입니다.
다만 송도캐슬&해모로 동일 면적의 최근 흐름은 과거 구간 대비 -9.3% 하락했습니다. 감정가 952,000,000원이나 2024.08의 900,000,000원 거래를 기준으로 싸다고 판단하기보다, 최근 12개월 평균과 2026.08 최신 거래를 기준으로 안전마진을 계산해야 합니다. 또한 임대관계가 미상인 만큼 점유 확인은 권리분석의 마지막 확인 항목으로 남습니다. 권리구조는 비교적 단순하고 현재 가격도 최근 시세 아래지만, 하락 추세를 반영한 입찰가 관리가 핵심인 물건입니다.
