서울동부지방법원 2025타경51880. 송파구 문정동 송파푸르지오시티 15층 1533호, 29.63㎡ 전부를 사용하는 오피스텔입니다. 소유자 김서연은 2018.08.31 이 물건을 거래가액 228,000,000원에 취득했고, 같은 날 우리은행 명의의 채권최고액 72,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 이후의 우리은행 근저당권·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

권리분석의 핵심은 말소기준보다 먼저 전입한 임차인입니다. 배유진은 2015.09.14 전입신고와 확정일자를 마치고 2015.09.15 점유를 시작했습니다. 보증금은 20,000,000원이며 2025.10.24 임차권등기와 배당요구가 확인됩니다. 대항력은 있지만 현재 배당 시뮬레이션에서는 집행비용 다음 순위로 보증금 전액이 배당되므로, 낙찰자가 이어받을 미배당 보증금은 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차인은 있지만 인수액은 0원

말소기준은 2018.08.31 설정된 우리은행 근저당권 72,000,000원입니다. 임차인 배유진의 전입일·확정일자는 2015.09.14로 더 빠르므로 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조입니다. 다만 배당요구가 접수됐고, 보증금 20,000,000원이 현재 회차뿐 아니라 제시된 유찰 시나리오에서도 전액 배당되는 것으로 계산되어 매수인 인수액은 0원입니다.

실제 임차인은 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니므로 보증금 중복 합산 문제는 없습니다.

② 가격·회차 구조 — 감정가 80%, 시세 판단은 보류

감정가는 255,000,000원, 현재 최저매각가는 1회 유찰된 204,000,000원으로 감정가의 80%입니다. 2회 유찰 시 163,200,000원, 3회 유찰 시 130,560,000원으로 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다.

그러나 이 물건과 직접 비교할 최근 실거래 평균이나 최신 거래가가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 80%라는 이유만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 크다고 단정할 수 없습니다. 소유자의 2018년 취득가액 228,000,000원도 과거 거래이므로 현재 시세를 대신하는 기준으로 사용하기 어렵습니다.

③ 예상배당표 (매각가 204,000,000원 가정)

임차보증금 20,000,000원은 전액 배당되고, 신용보증기금과 삼성카드 채권에는 미배당이 발생합니다. 채권자 총 미배당액은 766,792,391원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 실제 배당은 당해세·집행비용 등으로 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울동부지방법원 남동측 인근에 위치하며, 주변은 오피스텔·아파트·업무시설·근린생활시설이 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 8호선 장지역이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평지붕, 지하 5층·지상 15층 건물의 최상층인 15층에 있으며 사용승인일은 2013.07.19입니다.
• 도로. 북서측 약 40m, 북동측 약 35m, 남동측 약 20m 도로에 각각 접합니다.
• 용도·규제. 유통상업지역·제1종지구단위계획구역·과밀억제권역·유통단지 등에 포함되며, 토지는 업무시설과 오피스텔 사무소 등의 건부지로 이용 중입니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 위생·급배수·소방·난방·승강기·지하주차장 설비가 갖춰져 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 임차인 배당 확인. 배유진의 전입일·확정일자·보증금·배당요구와 실제 배당순위를 매각물건명세서 및 배당요구 서류에서 다시 대조해야 합니다.
• 점유·명도 상태. 임차권등기가 2025.10.24 설정돼 있으므로 현재 점유 여부와 임차인의 퇴거·열쇠 인도 상태를 확인해야 합니다.
• 시세 검증. 동일 건물 또는 인근 문정동 오피스텔의 최근 거래가·보증금·월세를 확인한 뒤 204,000,000원의 적정성을 판단해야 합니다.
• 민간임대주택등기. 2022.12.06 기재된 민간임대주택등기의 현재 등록 상태와 매각 이후 정리 절차를 관할 기관 및 원본 서류로 확인해야 합니다.
• 관리비·세금. 체납 관리비의 공용부분, 당해세, 실제 집행비용은 예상배당과 별도로 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·문건접수내역을 입찰 직전에 다시 발급받아 변동 사항을 점검해야 합니다.

맺으며 — 권리는 관리 가능, 가격은 검증 필요

이 물건은 말소기준보다 앞선 대항력 임차인이 존재하지만, 보증금이 20,000,000원이고 배당요구를 마쳐 현재 최저가 204,000,000원에서는 전액 배당되는 구조입니다. 따라서 매수인의 인수액은 0원이고, 실질취득액도 최저가와 같은 204,000,000원입니다.

다만 권리가 정리된다는 사실과 가격이 싸다는 판단은 별개입니다. 감정가보다 20% 낮아졌어도 최근 실거래 자료가 없어 시세 대비 우위를 확인할 수 없습니다. 결론은 권리 위험은 관리 가능한 수준, 가격 판단은 보류입니다. 임차인의 실제 배당 가능성과 점유 상태를 확인하고, 동일 건물 오피스텔의 최근 거래가격을 검증한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.