인천지방법원 2024타경532256. 인천 계양구 효성동 경복하우스 2층 201호, 전용 38.54㎡ 다세대주택입니다. 소유자 이선응이 2021년 12월 27일 소유권이전등기를 마친 물건으로, 당시 등기된 거래가액은 187,000,000원입니다.

이 물건에는 일반적인 후순위 임차권과 구별해야 할 권리관계가 있습니다. 임차인 조아라의 전입일은 2021년 12월 3일로, 말소기준인 2023년 4월 24일 압류보다 빠릅니다. 임차권등기 자체는 말소기준권리 이후에 이루어졌지만, 임차인의 대항력 판단은 임차권등기일만으로 결정할 수 없습니다.

더욱이 경매신청채권자는 주택도시보증공사이며, 임차권등기에 관한 말소동의 확약서도 제출된 상태입니다. 주택도시보증공사의 청구액과 임차보증금이 각각 187,000,000원으로 기재되어 있더라도 이를 별도 임차인 보증금으로 중복 합산해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인의 전입

말소기준권리는 2023.04.24 국(시흥세무서장)의 압류입니다. 이후 이루어진 임차권등기와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다.

그러나 조아라의 전입·점유개시는 2021.12.03이며, 확정일자는 2021.11.16입니다. 말소기준권리보다 앞선 주택임차인으로서 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다. 따라서 임차권등기가 후순위라는 이유만으로 미배당 보증금의 인수 가능성까지 없다고 판단해서는 안 됩니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

* 확약 효력 인정 시 실질 인수 0원은 원칙상 미배당 보증금이 자동 소멸한다는 의미가 아니라, 유효한 확약에 따라 매수인의 보증금 인수 부담이 해소되는 경우를 뜻합니다. 원칙상 예상 인수액은 10,320,000원이며, 확약 조건이 충족되지 않으면 인수 가능성이 남습니다.

③ 시세 비교 — 과거 실거래와 현재 가격은 구분

경복하우스는 6세대 규모의 다세대주택입니다. 전용 38.54㎡ 거래가 확인되지만, 거래 시점이 모두 2021년입니다. 따라서 아래 평균은 과거 거래가격을 보여주는 자료일 뿐, 2026년 현재 시세를 직접 입증하지는 않습니다.

신건 최저가 180,000,000원은 과거 거래 평균 188,500,000원의 95.5%입니다. 하지만 이 수치만으로 시세보다 저렴하다고 판단하는 것은 적절하지 않습니다.

특히 보증금 인수가 남는 경우의 실질취득액은 190,320,000원으로, 과거 거래 평균과 최신 확인 거래인 2021년 12월의 187,000,000원을 모두 웃돕니다.

확약 효력이 인정되어 실질 인수액이 0원이면 취득가격은 낙찰가 180,000,000원을 기준으로 볼 수 있지만, 이 경우에도 현재 시세 대비 가격 메리트가 확인된 것은 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 180,000,000원 가정)

예상배당은 집행비용 추정치를 반영한 가정입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 주택도시보증공사의 실제 채권 승계·배당관계에 따라 배당 항목과 수령 주체는 달라질 수 있으며, 보증기관 청구액을 독립된 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락이 곧 취득원가 하락은 아니다

대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가를 초과하는 경우, 낙찰가가 내려가더라도 미배당 보증금 인수액이 늘어날 수 있습니다. 집행비용을 반영하면 실질취득액은 보증금 수준에 가까워지는 구조입니다.

실질취득 = 해당 회차 낙찰가 + 예상 미배당 보증금 인수액. 위 금액은 확약 효력이 인정되지 않아 원칙상 보증금 인수가 발생하는 경우의 시나리오이며, 회차별 예상 집행비용 차이가 반영되어 있습니다. 확약 효력이 인정되는 경우 해당 임차인의 실질 인수액은 0원*으로 보고 낙찰가를 취득가격 기준으로 비교합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 계양구 효성동 효일사거리 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건물의 2층 201호입니다. 사용승인일은 2021.06.29이며, 위생·급배수·난방·승강기 설비가 있습니다.
• 도로. 본건 필지는 북측과 동측으로 약 4m 도로에 접합니다.
• 토지이용. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역과 가축사육제한구역에 포함됩니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 여부도 관련 자료에 표시되어 있으므로 거래 관련 적용 범위를 확인해야 합니다.
• 건축물 상태. 위반건축물로 표시되지 않았으며, 감정요항표에도 공부와의 차이가 기재되어 있지 않습니다.
• 환금성. 6세대 규모의 다세대주택입니다. 확인되는 실거래는 2021년 2건이므로, 현재 거래 유동성과 매도 가능 가격을 충분히 판단하기 어렵습니다.
• 임대관계. 감정평가 당시 이해관계인 부재 및 폐문 등으로 현장조사와 공부를 근거로 작성되었으며, 자세한 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 실제 점유 상태를 재확인해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서에 대항력 포기, 잔여 보증금 청구 포기, 임차권등기 말소의 조건과 범위가 포함되는지 확인해야 합니다. 단순 말소동의 제출 사실만으로 모든 보증금 인수위험이 제거되었다고 단정하지 않습니다.
• 원칙상 인수액 확인. 신건 예상 미배당 보증금은 10,320,000원입니다. 확약 효력 확인 전에는 낙찰가에 이 금액을 더한 190,320,000원을 실질취득 기준으로 검토해야 합니다.
• 배당관계 재확인. 국의 압류와 체납세금, 임차인 우선변제, 주택도시보증공사의 채권 행사 및 실제 배당순위를 확인해야 합니다.
• 보증금 중복 산정 방지. 실제 임차인은 조아라 1명입니다. 보증기관 청구액과 임차보증금을 별도 임차인의 보증금처럼 중복 합산하지 않아야 합니다.
• 현재 시세 확인. 확인된 실거래 2건은 모두 2021년 거래입니다. 최근 거래, 인근 유사 다세대주택 매매가격 및 실제 매도 가능 가격을 확인해야 합니다.
• 점유·명도 확인. 임차권등기가 있다는 사실만으로 현장 공실이나 인도 완료를 단정할 수 없습니다. 현재 점유자와 인도 가능 상태를 확인해야 합니다.
• 민간임대주택 등록 확인. 등기부에 민간임대주택등기가 있습니다. 경매 이후 등록·말소 및 임대 관련 의무의 처리 여부를 관계기관에 확인해야 합니다.
• 관리비·현장 확인. 공용부분 관리비 체납 여부와 건물 내부 상태, 누수, 설비 및 수선 필요사항을 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서 원문, 배당 관련 자료 및 매각기일 변경 여부를 대조해야 합니다.

맺으며 — “확약서의 효력과 현재 시세가 핵심”

인천지방법원 2024타경532256 경복하우스 201호는 최저가 180,000,000원, 임차보증금 187,000,000원의 대항력 임차인 인수 가능성이 있는 물건입니다.

신건 예상배당을 기준으로 원칙상 인수액은 10,320,000원이며, 이를 반영한 실질취득액은 190,320,000원입니다. 유찰이 반복되더라도 미배당 보증금 인수액이 늘어나기 때문에 실질취득은 약 1.89억~1.90억 수준에 머무릅니다.

반면 주택도시보증공사의 확약서가 대항력 포기 및 임차권등기 말소를 유효하게 보장한다면 해당 임차인의 실질 인수액은 0원*으로 해소될 수 있습니다. 확약서 밖의 권리가 확인된다면 그 위험은 별도로 판단해야 합니다.

가격 판단에도 주의가 필요합니다. 비교 가능한 실거래 평균 188,500,000원은 2021년 거래에 근거하므로, 이를 2026년 현재 시세로 간주해 할인 매물이라고 평가할 수 없습니다.

결론적으로 확약서 원문을 통해 인수 부담 해소 여부를 확인하고, 현재 시세를 새로 검증하는 것이 입찰 판단의 선결 조건입니다. 최저가의 외형적인 할인율보다 실제 인수액과 총취득원가를 기준으로 접근해야 합니다.