368,800,000원
서울동부지방법원 2025타경51886. 서울 광진구 구의동 ‘더프라임’ 4층 401호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 집합건물입니다. 2017.01.19. 사용승인된 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 5층 건물이며, 현재 소유자는 라온씨티주식회사입니다. 라온씨티주식회사는 2018.11.15. 거래가 219,000,000원으로 소유권을 취득했습니다.
현재 회차 최저가는 감정가의 80%인 368,800,000원입니다. 숫자만 보면 한 차례 할인된 것처럼 보이지만, 동일 물건군의 최근 거래가격 비교 없이 감정가 할인율만으로 싸다고 판단할 수는 없습니다. 특히 이 사건은 최저가보다 먼저 확인해야 할 선순위 전입자와 위반건축물 문제가 동시에 존재합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경51886 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 광진구 구의동 237-4 더프라임 제4층 제401호 도로명: 서울특별시 광진구 자양로28가길 22-3 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 중 |
| 건물 | 2017.01.19. 사용승인 · 철근콘크리트구조 평스라브지붕 · 지상 5층 중 4층 |
| 소유자 | 라온씨티주식회사 (2018.11.15. 거래가 219,000,000원으로 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 461,000,000원 / 368,800,000원 (1회 유찰 · 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 장환조 / 280,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.27 |
| 위반건축물 | 401호 12㎡ 조립식패널조 주거 위반 등재 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 선순위 전입은 별도
등기상 말소기준권리는 2019.03.12. 접수된 유혜림의 근저당권 60,000,000원입니다. 이후 설정된 황호남·허재성의 근저당권 각 125,000,000원과 장환조의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 박창식의 임의경매개시결정은 2020.07.30. 취소결정으로 말소됐고, 광진구 압류도 2026.04.02. 해제됐습니다.
② 임차인 분석 — 실제 조사 1명, 보증금은 미상
| 성명 / 점유 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 장환조 401호 | 2018.06.08. | 미상 | 가능·미상 말소기준 전 전입 | 미상 확정일자·배당요구 미상 | 보증기관 승계 아님 |
보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니므로 실제 임차인 조사 인원은 1명입니다. 다만 장환조는 등기부상 강제경매 신청채권자와 동일한 이름으로 확인돼, 가장임차인 의심 또는 소유자·채권자와의 관계인 가능성도 함께 확인해야 합니다. 동일인이라는 사정만으로 임차관계를 부정하거나 보증금을 0원으로 처리해서는 안 됩니다.
* 배당표상 매수인 인수 0원과 명시 인수권리 “해당사항 없음”은 보증금 미상 임차인의 잔여보증금 위험까지 0원으로 확정됐다는 의미가 아닙니다.
③ 가격 판단 — 감정가 80%만으로 싸다고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 368,800,000원으로 감정가 461,000,000원의 80%입니다. 그러나 실거래 비교가격이 확인되지 않은 상태에서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다. 더 중요한 점은 선순위 전입자의 잔여보증금이 확인될 경우 실질취득가가 다음과 같이 달라진다는 것입니다.
현재는 보증금 자체가 미상이므로 실질취득가도 368,800,000원 + α입니다. 보증금 확인 전에는 최저가를 기준으로 “저렴하다”거나 “시세 메리트가 있다”고 판단할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 총 미배당 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(80%) | 368,800,000원 | 362,836,800원 | 227,163,200원 | 52,836,800원 |
| 2회 유찰 시(64%) | 295,040,000원 | 290,109,440원 | 299,890,560원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(51.2%) | 236,032,000원 | 231,927,552원 | 358,072,448원 | 0원 |
유찰이 진행될수록 등기상 채권자의 미배당액은 커집니다. 하지만 이 수치는 임차인의 보증금과 우선변제 여부를 반영한 확정값이 아닙니다. 낙찰가가 내려가더라도 선순위 임차보증금의 미배당 승계액이 늘면 매수인의 실질취득 부담은 기대만큼 줄지 않을 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 368,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 5,963,200원 |
| 1. 근저당 · 유혜림 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 2. 근저당 · 황호남 | 125,000,000원 | 125,000,000원 |
| 3. 근저당 · 허재성 | 125,000,000원 | 125,000,000원 |
| 4. 신청채권자 · 장환조 | 280,000,000원 | 52,836,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 590,000,000원 중 채권자 배당액은 362,836,800원, 미배당액은 227,163,200원입니다. 이 배당표는 당해세와 임차인 최우선변제·우선변제 및 보증금 승계액을 반영하지 않은 가정이므로, 임차관계 확인 결과에 따라 실제 배당과 인수액이 달라질 수 있습니다.
⑤ 위반건축물 — 401호 12㎡ 주거 위반
집합건축물대장에는 2017.04.25. 변동사항으로 401호 12㎡ 조립식패널조 주거 위반이 등재돼 있습니다. 감정평가에서도 위반건축물 기재가 다시 확인됐으며, 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 조사됐습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 급배수·위생·난방·전기·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 주위환경. 서울광진경찰서 동측 인근으로 단독·다세대주택과 노선 상가가 혼재하며, 주위환경은 보통 수준입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통여건은 보통 수준입니다.
- 도로. 서측으로 노폭 약 3m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 2필지 일단의 가장형 토지로 현재 주거용 건부지로 이용 중입니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역이며 교육환경 보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 공장설립제한지역 등의 제한이 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임대차계약 원본 확인. 장환조의 보증금, 실제 점유, 계약 상대방, 임대차 기간을 확인해야 합니다.
- 대항력 요건 재검증. 2018.06.08. 전입 외에 실제 점유 시점과 임대차의 진정성을 함께 확인해야 합니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 우선변제 여부와 예상 미배당 보증금이 실질취득가를 좌우합니다.
- 신청채권자와의 관계 확인. 임차인 조사 대상 장환조와 강제경매 신청채권자 장환조가 동일한 인물인지, 소유자와 어떤 법률관계인지 확인해야 합니다.
- 위반건축물 현황 확인. 401호 12㎡ 조립식패널조 부분의 위치·사용상태·시정 여부를 관할 행정기관과 현장에서 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가의 80%라는 할인율만 보지 말고, 확인된 임차보증금 승계액과 위반 부분의 처리 부담을 합산해 응찰가를 정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 전입세대확인서와 건축물대장을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “낮아진 최저가가 확정 취득가는 아니다”
이 물건은 등기만 보면 말소기준권리 이후 권리가 매각으로 정리되는 구조입니다. 그러나 말소기준권리보다 앞선 2018.06.08. 전입자가 있고, 보증금·확정일자·배당요구 여부가 모두 확인되지 않았습니다. 명세서상 명시 인수권리가 없다는 문구만으로 잠재 인수액까지 0원이라 단정할 수 없는 이유입니다.
현재 최저가는 368,800,000원이지만 실질취득가는 여기에 승계되는 잔여보증금이 더해질 수 있습니다. 동시에 401호에는 12㎡ 조립식패널조 주거 위반도 등재돼 있습니다. 따라서 이 사건의 결론은 등기상 후순위 권리는 소멸하지만, 임차보증금과 위반건축물을 확인하기 전에는 가격도 인수액도 확정할 수 없다입니다. 감정가 80%보다 먼저 확인해야 할 것은 장환조의 실제 임대차관계와 12㎡ 위반 부분의 처리 가능성입니다.
