인천지방법원 2024타경542833. 인천 남동구 구월동 씨밀레빌 4층 402호, 전용 31.73㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자는 이선응이고 2022.03.15 소유권이전 당시 거래가액은 170,000,000원입니다. 이 사건의 권리분석에서 가장 먼저 볼 것은 근저당이 아니라 2023.04.24 시흥세무서의 압류입니다. 제공된 말소기준권리는 갑구 9번 압류이고, 임차인 정유주의 주민등록과 점유는 그보다 앞서 있어 대항력 있는 임차인으로 분석됩니다.
정유주의 임대차계약일은 2022.02.05, 확정일자는 2022.02.11, 점유개시는 2022.03.15입니다. 임차권등기의 주민등록일자는 처음 2022.03.15로 기재됐다가 2023.11.16 경정등기를 통해 2022.03.17로 정리됐습니다. 어느 날짜를 기준으로 보더라도 2023.04.24 말소기준권리보다 앞섭니다. 보증금은 170,000,000원이고 배당요구도 있어 우선변제권을 행사하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경542833 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 구월동 1343-2 4층402호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 31.73㎡ · 철근콘크리트구조 7층 건물 중 4층 402호 |
| 건물 / 사용승인 | 씨밀레빌 · 16세대 · 2014.09.25 |
| 소유자 | 이선응 (2022.03.15 소유권이전 · 거래가액 170,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 145,000,000원 / 145,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 170,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인은 있지만 확약이 핵심
말소기준은 2023.04.24 갑구 9번 압류입니다. 정유주의 임대차는 그보다 먼저 시작됐고, 확정일자도 2022.02.11이므로 대항력과 우선변제권이 모두 있는 임차인입니다. 이후 2023.09.04 보증금 170,000,000원의 주택임차권등기가 마쳐졌고, 2023.11.13 남동구 압류, 2024.06.28 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 이어집니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 계약 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정유주 | 4층 402호 31.73㎡ 전부 계약 2022.02.05 · 점유 2022.03.15 주민등록 경정 후 2022.03.17 · 확정 2022.02.11 | 170,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원 |
을구 1-2번은 별도의 임차인이 아니라 을구 1번 임차권의 주민등록일자를 2022.03.17로 경정한 등기입니다. 따라서 실제 임차인은 정유주 1명으로 봅니다. 이 물건의 권리상 핵심은 ‘임차인이 있느냐’가 아니라 170,000,000원 대항력 보증금의 미배당분을 누가 부담하느냐인데, 제출된 말소동의 확약서가 그 부담을 실질적으로 해소하는 구조입니다.
③ 시세 비교 — 실질취득 145,000,000원도 최근 시세보다 높다
가격 판단은 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균·최신 거래·최근 가격 추세를 우선해야 합니다. 씨밀레빌 전용 31.73㎡의 전체 실거래 평균은 136,400,000원이지만, 최근 12개월 평균은 113,000,000원, 최신 거래도 2024.10의 113,000,000원입니다. 최근 가격 추세는 -20.6%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.10 | 31.73㎡ | 5 | 113,000,000원 |
| 2023.05 | 31.73㎡ | 7 | 125,000,000원 |
| 2023.02 | 31.73㎡ | 7 | 135,000,000원 |
| 2022.04 | 31.73㎡ | 5 | 139,000,000원 |
| 2022.02 | 31.73㎡ | 4 | 170,000,000원 |
| 전체 평균 | 31.73㎡ | 5건 | 136,400,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 31.73㎡ | 1건 | 113,000,000원 |
최저가 145,000,000원은 전체 평균의 106.3%이고, 더 중요한 최근 12개월 평균의 128.3%입니다. 말소동의 확약을 반영해 인수액을 0원으로 낮춰도 실질취득 145,000,000원 자체가 최근 시세 이상입니다. 따라서 ‘대항력 임차인 문제가 해결됐으니 가격 메리트가 생겼다’고 연결하면 안 됩니다. 권리 부담 해소와 가격 메리트는 별개의 문제입니다.
④ 예상배당표 (매각가 145,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,830,000원 |
| 1. 임차인 정유주 보증금 | 170,000,000원 | 142,170,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 170,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당모형만 적용하면 정유주 보증금 중 27,830,000원이 부족해 매수인 인수액으로 계산됩니다. 그러나 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시되어 있어 정유주 임차권의 실질 인수는 0원으로 반영했습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 구월서초등학교 남서측 인근이며, 주변은 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다. 감정평가상 주위여건은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 다수의 시내버스 노선이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 도로. 동측 약 8미터, 서측 약 14미터 포장도로에 각각 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 7층 건물, 사용승인 2014.09.25이며 기본 위생·급배수·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 용도·규제. 다세대주택으로 이용 중이며 준주거지역·제1종지구단위계획구역·과밀억제권역에 포함됩니다. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 없습니다.
- 거래 표본. 씨밀레빌은 16세대이고 동일 면적 실거래 표본은 5건, 최근 12개월 표본은 1건입니다. 가격 판단 시 개별 호수 상태와 실제 현장 수요를 함께 확인할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원본 확인. 이 사건의 인수 0원 판단은 정유주 임차권에 관한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 핵심이므로 입찰 전 매각물건명세서와 확약서 원문을 다시 확인해야 합니다.
- 가격 기준을 최근 거래에 맞출 것. 전체 평균 136,400,000원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 113,000,000원을 우선해 비교해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 가격 추세가 -20.6%이므로 과거 170,000,000원 고가 거래를 현재 가격의 기준으로 삼지 않는 것이 중요합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구 8-1에 민간임대주택등기가 존재하므로 현재 등기 상태와 매각 후 처리관계를 원본에서 확인해야 합니다.
- 현장 점유 확인. 감정평가 당시 이해관계인 부재로 내부현황과 임대관계 확인에 제한이 있었으므로 실제 점유·내부상태를 확인해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으며, 미납 관리비 등 별도 부담 가능성도 입찰 전에 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리 리스크는 확약으로 줄었지만, 가격 리스크는 그대로다
이 사건은 첫눈에 보면 보증금 170,000,000원의 대항력 임차인이 있고 최저가가 145,000,000원이어서 큰 인수 위험이 있는 물건처럼 보입니다. 실제 배당계산도 27,830,000원 미배당을 보여줍니다. 그러나 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 정유주 임차권의 실질 인수액은 0원으로 보는 것이 핵심입니다.
문제는 그 다음입니다. 확약을 반영한 실질취득도 145,000,000원인데, 최근 12개월 평균과 최신 거래는 113,000,000원이고 최저가 대비 비율은 128.3%입니다. 가격 추세 역시 -20.6%입니다. 따라서 이 물건은 ‘대항력 인수 때문에 위험한 물건’이라기보다 주된 권리 부담은 확약으로 해소됐지만 신건 가격이 최근 시세보다 높은 다세대주택으로 보는 편이 데이터에 더 부합합니다.
