서울동부지방법원 2025타경52253. 광진구 중곡동 189-28, 5층 건물 내 1층 101호입니다. 법원 물건 용도 표시는 대지이고 등기사항증명서는 집합건물이며, 감정평가상 이용상태는 공부상 제2종근린생활시설(사무소), 현황 다세대주택입니다. 권리의 기준점은 2022년 6월 22일 설정된 농협은행주식회사 근저당권 85,200,000원입니다. 현재 경매개시결정은 이보다 뒤에 접수돼 매각으로 소멸하고, 매각물건명세서에도 별도의 인수권리와 법정지상권은 없는 것으로 기재돼 있습니다.

임차인 하연우의 전입일은 2022년 6월 23일로, 말소기준권리 설정일보다 하루 늦습니다. 따라서 이 임차인은 매수인에게 대항할 수 없고 미배당 보증금을 매수인이 승계하는 구조도 아닙니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 및 최우선변제 여부는 별도로 확인해야 합니다. 이는 실제 배당액과 소유자 잔여금에 영향을 줄 수 있지만, 현재 분석상 매수인 인수액은 0원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

현재 소유자 김삼순은 2021년 12월 29일 임의경매 매각으로 소유권을 취득했고, 같은 날 주식회사무궁화신탁 앞으로 신탁등기가 이뤄졌습니다. 신탁등기는 2022년 6월 22일 신탁재산의 귀속을 원인으로 말소돼 다시 김삼순 명의가 됐고, 같은 날 농협은행주식회사 근저당권 85,200,000원이 설정됐습니다. 이 근저당권이 현재 경매의 말소기준권리입니다.

2025년 10월 28일 접수된 유케이제십일차유동화전문 유한회사의 임의경매개시결정은 말소기준권리 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다. 등기부상 근저당권자와 경매신청채권자의 명칭이 다르므로, 채권 양도·승계 관계는 입찰 전 경매기록과 원본 문서에서 대조할 필요가 있습니다.

임차인 분석 — 실제 임차인 1명

하연우는 현황조사·문건접수·매각물건명세서에서 확인되는 실제 임차인 1명입니다. 전입일이 말소기준권리 설정일 다음 날이므로 대항력은 없으며, 보증기관의 대위변제나 승계 신고도 아닙니다. 배당요구는 2025년 12월 19일 접수됐지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 순위와 배당액은 확정하기 어렵습니다.

② 가격 판단 — 20% 유찰만으로 싸다고 볼 수 없다

감정가 240,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 192,000,000원, 감정가의 80%입니다. 권리상 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액은 192,000,000원입니다.

그러나 감정가 대비 20% 낮아졌다는 사실은 시세 대비 할인율과 같지 않습니다. 특히 이 물건은 공부상 용도와 현황 이용이 다르므로 일반적인 다세대주택과 동일한 기준으로 가격을 판단하기 어렵습니다. 인근의 공부상 사무소 물건과 현황 주택 이용 물건을 구분해 비교한 뒤에야 가격 메리트를 판단할 수 있습니다. 현재 최저가만을 근거로 시세보다 싸다거나 가격 매력이 높다고 평가할 수는 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 192,000,000원 가정)

현재 최저가 192,000,000원에서는 등기부상 근저당권 채권최고액이 전액 배당되고 103,312,000원이 소유자 잔여로 계산됩니다. 다만 당해세와 임차인의 최우선변제 가능성은 반영되지 않아 실제 잔여금은 달라질 수 있습니다. 어느 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.

④ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 중마초등학교 북동측 인근에 위치하며, 단독주택·공동주택·근린주택·근린생활시설이 혼재한 주거지역입니다.
• 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 남동측 약 300미터 지점에 지하철 7호선 중곡역이 있습니다.
• 이용상태. 집합건축물대장과 공부상 용도는 제2종근린생활시설(사무소)이지만, 현황은 다세대주택으로 이용 중인 것으로 탐문됐습니다.
• 구조·설비. 철근콘크리트구조 5층 건물의 1층 101호이며, 위생·급배수시설, 화재탐지설비, 도시가스 개별난방설비가 설치돼 있습니다.
• 도로. 남동측 약 6미터 내외의 아스팔트 포장도로에 접하고, 면목로를 통해 다른 지역으로 연결됩니다.
• 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등으로 기재돼 있습니다.
• 토지거래허가. 외국인 등의 단독·다가구·아파트·연립·다세대 대상 허가구역 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.이며, 아파트 대상 허가구역 지정기간은 2025.10.20.~2026.12.31.로 기재돼 있습니다.
• 위반 여부. 위반건축물로 확인된 사항은 없습니다. 다만 공부상 용도와 현황 이용의 차이는 별도의 검토 대상입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 용도 원본 확인. 집합건축물대장 전유부의 제2종근린생활시설(사무소) 용도와 현황 다세대주택 이용 상태를 현장 및 원본 서류로 대조하세요.
• 가격 비교 구분. 일반 다세대주택 거래만 비교하지 말고, 공부상 사무소인 집합건물과 현황 주택 이용 사례를 구분해 최저가 192,000,000원의 적정성을 검토하세요.
• 임차보증금 확인. 하연우의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 대항력은 없지만 최우선변제 여부와 실제 배당표는 달라질 수 있습니다.
• 채권 승계 확인. 등기부상 근저당권자는 농협은행주식회사이고 경매신청채권자는 유케이제십일차유동화전문 유한회사입니다. 경매기록에서 채권 승계 관계를 대조하세요.
• 점유·명도 확인. 101호 임차인이 확인되므로 낙찰 후 인도 일정과 협의 가능성을 현장에서 확인하세요.
• 규제 확인. 토지거래계약 허가구역 기재 내용과 입찰자에게 적용되는 범위를 관계 기관의 최신 원본으로 확인하세요.
• 배당 변동 요인. 예상배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 배당요구 종기 후 제출 문서와 교부청구 내역을 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 및 경매기록을 직접 확인한 뒤 입찰가를 결정하세요.

맺으며 — 권리보다 ‘용도와 가격’이 승부처

이 물건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 말소기준은 2022년 6월 22일 농협은행주식회사 근저당권이고, 임차인 하연우는 그 다음 날 전입해 대항력이 없습니다. 명시된 인수권리와 법정지상권도 없어 매수인 인수액은 0원입니다.

하지만 권리 안전성이 곧 가격 매력을 뜻하지는 않습니다. 감정가 240,000,000원에서 한 차례 유찰돼 192,000,000원이 됐지만, 이 물건은 공부상 사무소와 현황 다세대주택이라는 분명한 차이를 갖고 있습니다. 보증금·확정일자가 확인되지 않은 임차인의 배당 변수도 남아 있습니다. 결론은 권리는 대체로 정리됐지만 가격 판단은 보수적으로입니다. 1회 유찰이라는 숫자보다 용도 불일치를 반영한 거래 비교와 원본 확인이 먼저입니다.