인천지방법원 2024타경585090. 대상은 인천광역시 동구 송현동 72-64의 단독주택과 토지입니다. 건물 등기에는 근저당이나 압류가 확인되지 않고, 갑구에는 2019년 김병희 씨의 소유권이전 이후 2025년 김윤경 씨의 강제경매개시결정이 기재돼 있습니다. 이 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있어 건물 등기 자체만 보면 구조는 단순합니다.
하지만 이번 물건은 건물 등기만 보고 끝낼 수 없습니다. 매각물건명세서에는 “토지 을구 1번 구분지상권(2016.9.21. 제326906호)”을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 금액으로 계산되는 인수액은 배당 시뮬레이션상 0원이지만, 구분지상권은 소유권 이용에 영향을 미치는 물권이므로 “인수 0원 = 아무 제한 없음”으로 해석하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경585090 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 동구 송현동 72-64 · 인천광역시 동구 송현로 8-4 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 |
| 토지 | 대 · 175.0㎡ · 제2종일반주거지역 · 공시지가 1,260,000원/㎡ |
| 소유자 | 김병희 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 506,835,800원 / 506,835,800원 |
| 유찰 | 1회 |
| 청구액 | 15,667,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 건물은 단순하지만 토지 인수권리가 남는다
건물 등기에는 근저당권이 없고, 현재 소유권은 김병희 씨에게 있습니다. 2025.04.04. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 신청채권자 청구액은 15,667,000원이며, 현재 매각가 가정에서는 전액 배당됩니다.
임차인 명시 내역은 없습니다. 다만 감정평가 요항에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로, 점유관계는 현장 및 집행기록을 통해 별도로 확인할 필요가 있습니다. 보증금이나 확정일자 정보가 확인되지 않은 상태에서 대항력 있는 임차인이 있다고 단정할 수는 없습니다.
② 현황·감정 포인트 — 등기보다 물건 자체 확인이 중요
매각은 일괄매각이며 제시외 건물을 포함합니다. 특히 건물 2층은 공부상 53.22㎡이나 현황은 1층과 비슷한 82.98㎡로 판단됐습니다. 감정서에는 여인숙으로 표시돼 있으나 현재 현황은 공실이며, 정확한 경계와 면적은 측량이 필요하다고 기재돼 있습니다.
| 용도지역 | 제2종일반주거지역 |
|---|---|
| 토지이용상황 | 주거기타 |
| 지형 / 형상 | 평지 · 자루형 |
| 도로접면 | 세로한면(가) |
| 토지면적 | 175.0㎡ |
| 공시지가 | 1,260,000원/㎡ |
| 위반건축물 | 없음 |
③ 시세 판단 — 실거래 비교자료가 없어 감정가만으로 메리트를 단정할 수 없다
동일·유사 물건의 최근 실거래 평균, 최신 거래가, 최근 가격 추세 자료가 확인되지 않습니다. 따라서 최저매각가 506,835,800원이 현재 시장가격보다 낮은지 높은지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다. 특히 단독주택과 토지는 아파트처럼 동일 평형 비교가 어렵고, 구분지상권·현황 도로·건물 면적 차이까지 가격에 반영해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 506,835,800원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,468,358원 |
| 1. 경매개시결정 · 김윤경 | 15,667,000원 | 15,667,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 483,700,442원 |
현재 매각가 가정에서는 신청채권자 청구액 15,667,000원이 전액 배당되고 미배당은 0원입니다. 소유자 잔여액은 483,700,442원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 토지 구분지상권은 금액 배당과 별개로 매수인이 인수하는 권리입니다.
⑤ 회차별 배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 100% | 506,835,800원 | 15,667,000원 | 0원 | 483,700,442원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 80% | 405,468,640원 | 15,667,000원 | 0원 | 383,346,954원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 64% | 324,374,912원 | 15,667,000원 | 0원 | 303,366,663원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 지하철 1호선 동인천역 북동측 인근이며, 주변은 단독주택·주상용건물·근린생활시설·상업시설·판매시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 인근까지 차량 접근이 가능하고 버스정류장과 지하철 1호선 동인천역이 있어 대중교통환경은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 도로·도시고속도로 지하구간 저촉, 상대보호구역, 과밀억제권역 등이 기재돼 있습니다.
- 형상. 토지는 평지의 자루형이며 세로한면(가)에 접합니다.
- 현황. 일부 토지가 현황 도로이고 정확한 경계·면적은 측량 및 재확인이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 토지 구분지상권 원문 확인. 2016.9.21. 제326906호의 범위·존속기간·사용 제한을 토지 등기에서 확인해야 합니다.
- 건물 2층 실측. 공부상 53.22㎡와 현황 약 82.98㎡의 차이가 크므로 제시외 부분과 적법성, 실제 면적을 확인해야 합니다.
- 현황 도로 확인. 토지 일부가 도로로 사용되고 있어 실제 이용가능 면적과 가치에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 점유·임대관계 확인. 임대관계는 미상으로 평가돼 있으므로 현장 점유 상태와 집행기록을 확인해야 합니다.
- 집행정지 이력 확인. 2025.12.11. 채권자 김OO에게 집행정지통지서가 발송·도달한 기록이 있으므로 현재 절차 상태를 법원 기록에서 재확인해야 합니다.
- 시세 별도 조사. 최근 실거래 비교자료가 없으므로 단독주택·토지의 현장 시세를 별도로 조사해 응찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — 배당은 단순하지만 취득물의 제한은 단순하지 않다
이 물건은 신청채권자 청구액이 작고 현재 매각가 가정에서 전액 배당되기 때문에 배당표만 보면 매우 단순합니다. 건물 등기에도 근저당이나 압류가 없습니다. 하지만 매각물건명세서가 토지 구분지상권의 인수를 명확히 적고 있고, 건물 2층의 공부·현황 면적 차이와 일부 토지의 현황 도로 사용, 측량 필요성까지 겹칩니다.
따라서 이 사건의 핵심은 “채권이 얼마 남느냐”가 아니라 “구분지상권과 현황 차이를 감안했을 때 506,835,800원이라는 가격이 적정한가”입니다. 최근 실거래 비교자료가 없는 만큼 현재 최저가를 싸다고 평가할 근거도 없습니다. 입찰 전에는 토지 등기 원문·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 현장을 함께 대조해야 합니다.
