인천지방법원 2025타경1469. 인천 미추홀구 용현동 센트럴아파트 14층 1404호입니다. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 지상 17층 건물의 14층에 위치합니다. 등기상 소유자는 양다연이고, 2023년 1월 27일 설정된 농협은행주식회사 근저당권의 채권최고액 213,400,000원이 말소기준권리입니다. 그 뒤 삼성카드 주식회사·중소기업은행·서울보증보험주식회사의 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기부만 놓고 보면 기준권리 이후 권리는 정리되는 전형적인 구조입니다. 다만 감정평가 요항에는 임대관계 미상으로 기재돼 있고, 현재 확인된 임차인 등재는 없습니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원이지만, 실제 입찰 전에는 매각물건명세서와 현황조사 원본을 다시 대조하는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1469 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 용현동 490-26 센트럴아파트 14층 1404호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 아파트로 이용 중 · 지상 17층 중 14층 |
| 소유자 | 양다연 |
| 감정가 / 최저가 | 221,000,000원 / 221,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 205,379,807원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 말소기준권리 | 2023.01.27 농협은행주식회사 근저당권 · 채권최고액 213,400,000원 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2023.01.27 농협은행주식회사 근저당권이 말소기준입니다. 이후 삼성카드 주식회사 8,677,551원, 중소기업은행 18,278,909원, 서울보증보험주식회사 9,385,237원의 가압류와 2025.08.18 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2025.12.08에는 해당 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전됐으나, 근저당권의 기준 시점은 2023.01.27입니다.
② 시세 비교 — 전체 평균보다 최근 거래가 중요하다
센트럴아파트의 동일 면적권 실거래는 총 8건입니다. 전체 평균은 223,125,000원이지만, 최근 거래는 과거보다 크게 낮아졌습니다. 최신 거래인 2025.05의 59.63㎡ 6층 거래가는 160,000,000원이고, 최근 12개월 평균도 160,000,000원입니다. 최근과 과거의 가격 추세는 -31.1%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.05 | 59.63㎡ | 6 | 160,000,000원 |
| 2023.08 | 59.96㎡ | 10 | 212,000,000원 |
| 2023.08 | 59.8㎡ | 9 | 188,000,000원 |
| 2022.12 | 59.8㎡ | 14 | 245,000,000원 |
| 2022.09 | 59.8㎡ | 13 | 255,000,000원 |
| 2022.08 | 59.8㎡ | 13 | 255,000,000원 |
| 2022.05 | 59.96㎡ | 10 | 230,000,000원 |
| 2021.10 | 59.96㎡ | 15 | 240,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.8㎡대 | 1건 | 160,000,000원 |
전체 실거래 평균 223,125,000원만 보면 최저가 221,000,000원이 비슷해 보이지만, 이 평균에는 2021년과 2022년의 230,000,000원~255,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 최근 시세를 우선하면 판단은 달라집니다. 신건 최저가는 최근 12개월 평균 및 최신 거래 160,000,000원의 138.1%로, 현재 가격을 시세보다 저렴하다고 평가하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 221,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,894,000원 |
| 2. 근저당권 · 농협은행주식회사 | 213,400,000원 | 213,400,000원 |
| 3. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 8,677,551원 | 3,706,000원 |
| 4. 가압류 · 중소기업은행 | 18,278,909원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 9,385,237원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액은 249,741,697원, 예상 배당액은 217,106,000원이며 미배당액은 32,635,697원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다. 집행비용은 매각대금 배분에서 별도로 반영돼 있습니다.
④ 회차별 가격과 미배당 위험
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 221,000,000원 | 217,106,000원 | 32,635,697원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 176,800,000원 | 173,524,800원 | 76,216,897원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 141,440,000원 | 138,659,840원 | 111,081,857원 | 0원 |
유찰이 진행되면 채권자의 미배당은 커지지만, 데이터상 각 회차의 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 매수자 관점에서 핵심은 채권자의 배당 부족이 아니라 매입가격이 최근 실거래 수준에 얼마나 근접하느냐입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천보훈병원 동측 인근이며, 주변에는 아파트·다세대주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 수인분당선 인하대역이 약 1.5km 근방에 위치합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 17층 건물로 사용승인일은 2017.08.03이며, 승강기·소화전·기계식주차설비 등이 있는 것으로 탐문됐습니다.
- 도로. 단지 남측으로 왕복 6차로 광대로에 접합니다.
- 토지이용. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·과밀억제권역이며 공시지가는 2,168,000원/㎡입니다.
- 거래 표본. 센트럴아파트는 24세대이며 동일 면적권 실거래 표본은 8건, 최근 12개월 거래는 1건입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 전체 평균 223,125,000원보다 최신 거래와 최근 12개월 평균 160,000,000원을 우선해 응찰가를 판단해야 합니다.
- 하락 추세 확인. 최근과 과거 거래의 추세가 -31.1%이므로 과거 고가 거래를 기준으로 가격 메리트를 판단하지 않는 것이 중요합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 176,800,000원, 2회 유찰 시 141,440,000원으로 계산돼 가격 구간이 크게 달라집니다.
- 점유·임대차 확인. 현재 확인된 임차인 등재는 없지만 감정평가 요항에는 임대관계가 미상으로 적혀 있으므로 매각물건명세서와 현황조사를 원본 대조해야 합니다.
- 근저당 이전 확인. 말소기준 근저당은 2025.12.08 농업협동조합자산관리회사로 이전됐으므로 입찰 직전 최신 등기사항을 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 가격이 훨씬 큰 변수
이 사건의 권리구조는 비교적 단순합니다. 2023.01.27 농협은행주식회사 근저당권이 말소기준이고, 뒤의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하며 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 신건 최저가 221,000,000원은 최신 거래 및 최근 12개월 평균 160,000,000원의 138.1%입니다. 여기에 최근 거래 추세도 -31.1%이므로, 전체 평균이 최저가와 비슷하다는 이유만으로 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다. 현재 회차에서는 권리 위험보다 가격 부담을 먼저 봐야 하는 물건입니다.
