인천지방법원 2025타경1499. 검단신도시디에트르더펠리체 607동 1층 102호, 전용면적 약 108.94㎡의 아파트입니다. 소유자 김계순 씨가 2022년 7월 소유권을 이전받았으며, 같은 날 농협은행의 채권최고액 412,500,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이후 추가 근저당권과 전세권, 가압류 및 압류가 이어졌고, 농협은행이 임의경매를 신청했습니다. 신청채권자의 청구액은 395,711,510원입니다.
등기상 핵심은 2022.07.26 농협은행 근저당권이 말소기준권리라는 점입니다. 현재 남아 있는 후순위 근저당권·전세권·가압류·압류는 매각에 따른 소멸 대상으로 분석됩니다. 다만 후순위 근저당권에는 질권이 설정돼 있어 실제 배당금 수령관계를 확인해야 하며, 감정평가서의 임대관계는 미상입니다. 따라서 등기상 인수액 0원이라는 사실만으로 점유·명도까지 확정된 것으로 보아서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1499 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 당하동 1318-6 검단신도시디에트르더펠리체 607동 1층 102호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 약 108.94㎡ · 철근콘크리트구조 · 20층 건물 중 1층 |
| 단지 규모 | 1,279세대 · 사용승인 2022.01.28 |
| 소유자 | 김계순 · 2022.07.26 소유권이전 · 거래가액 497,200,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 706,000,000원 / 706,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행 주식회사 / 395,711,510원 |
| 말소기준권리 | 2022.07.26 을구 1번 농협은행 근저당권 · 채권최고액 412,500,000원 |
| 예상 인수액 | 0원 · 등기상 권리 기준 |
| 점유 / 임대관계 | 신고된 임차인 없음 · 감정평가서상 임대관계 미상 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 농협은행이 말소기준
등기부에는 여러 차례 근저당권 설정 및 말소 이력이 있습니다. 리드코프 근저당권, 부참시대부 근저당권, 황선웅·이혜경 근저당권 등은 이미 말소됐습니다. 신한카드의 2024.09.06 가압류 역시 2024.09.13 말소됐으므로 현존 채권과 중복 계산하지 않습니다.
주의할 항목은 을구 13번 아파트대부닷컴 근저당권입니다. 채권최고액은 172,500,000원이며, 이 근저당권부채권에 주식회사숲자산관리대부의 질권이 설정돼 있습니다. 김미숙에게 이전됐던 질권 일부는 2026.06.30 말소됐으나, 상위 질권의 배당관계는 별도로 검토해야 합니다. 이는 매수인 인수액을 추가하는 근거가 아니라 실제 배당 수령자와 배당순위를 확인해야 하는 사안입니다.
② 시세 비교 — 최근 평균보다 낮지만 최신 거래보다 높다
검단신도시디에트르더펠리체 동일 면적대의 최근 12개월 평균 실거래가는 744,375,000원(8건)입니다. 최저가 706,000,000원은 그 평균의 94.8%로, 평균보다 낮습니다. 그러나 가장 최근 확인된 2026년 4월 거래는 655,000,000원입니다. 평균과 최신 거래가 서로 다른 가격 신호를 보여주는 상황입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 108.15㎡ | 5 | 655,000,000원 |
| 2026.02 | 108.15㎡ | 13 | 730,000,000원 |
| 2026.02 | 108.15㎡ | 13 | 730,000,000원 |
| 2026.02 | 108.15㎡ | 18 | 700,000,000원 |
| 2025.11 | 108.94㎡ | 20 | 710,000,000원 |
| 2025.08 | 108.94㎡ | 14 | 630,000,000원 |
| 2025.07 | 108.15㎡ | 19 | 900,000,000원 |
| 2025.07 | 108.15㎡ | 19 | 900,000,000원 |
| 2025.04 | 108.15㎡ | 19 | 760,000,000원 |
| 2025.04 | 108.15㎡ | 19 | 760,000,000원 |
| 2025.03 | 108.94㎡ | 8 | 650,000,000원 |
| 2025.03 | 108.94㎡ | 9 | 673,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 동일 면적대 | 8건 | 744,375,000원 |
| 전체 표본 평균 | 동일 면적대 | 12건 | 733,166,666원 |
거래내역은 동일 면적대 표본이며, 반복 표시된 거래는 별도 검증 없이 임의로 삭제하지 않았습니다. 최근 12개월 평균과 전체 표본 평균은 각각의 집계값을 사용했습니다.
전체 거래 표본의 최저가는 630,000,000원, 최고가는 900,000,000원입니다. 거래가격의 편차가 크고, 최근 12개월 표본에도 900,000,000원의 고가 거래가 포함돼 있습니다. 따라서 최근 평균 744,375,000원을 본건 1층의 확정적인 적정가격으로 적용하면 안 됩니다.
최근 거래 평균의 과거 표본 대비 추세는 +4.7%로 집계됐습니다. 이는 평균 기준의 상승 신호지만, 가장 최근 2026년 4월 거래가격은 655,000,000원입니다. 평균 추세 상승과 최신 거래의 낮은 가격을 함께 반영해야 합니다. 최신 거래는 5층이며 본건은 1층이므로, 층별 가격 차이와 개별 상태를 확인하지 않은 상태에서 신건의 가격 우위를 인정하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 706,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 9,460,000원 |
| 1. 근저당 · 농협은행 | 412,500,000원 | 412,500,000원 |
| 2. 근저당 · 아파트대부닷컴 | 172,500,000원 | 172,500,000원 |
| 3. 전세권 · 아파트대부닷컴 | 5,000,000원 | 5,000,000원 |
| 4. 가압류 · 신한카드 | 11,737,890원 | 11,737,890원 |
| 5. 가압류 · 한화생명보험 | 21,150,878원 | 21,150,878원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 73,651,232원 |
채권최고액과 전세금·가압류 청구금액을 사용한 단순 배당 시뮬레이션입니다. 집행비용 9,460,000원은 추정액입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영됐으며, 실제 채권원리금, 질권자의 배당 수령관계, 조세채권의 법정기일과 우선순위에 따라 배당액은 달라질 수 있습니다. 동일 채권의 담보권과 전세권을 별도 항목으로 표시한 추정치이므로 실제 배당 단계에서는 채권 중복 여부도 확인해야 합니다.
신건 706,000,000원 매각을 가정한 계산에서는 채권자 배당 합계가 622,888,768원이고, 소유자 잔여액은 73,651,232원입니다. 농협은행의 신청 청구액은 395,711,510원이지만, 배당표에서는 채권최고액 412,500,000원을 사용했습니다. 이 금액을 실제 확정 채권액이나 확정 배당금으로 해석해서는 안 됩니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 0원
현재는 감정가 706,000,000원이 그대로 최저가인 신건입니다. 유찰에 따른 최저매각가 변화를 적용하면 다음과 같은 배당 및 인수 구조가 예상됩니다.
| 회차 | 최저매각가 | 미배당액 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 706,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 564,800,000원 | 66,136,768원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 451,840,000원 | 177,967,168원 | 0원 |
유찰 시나리오는 예정된 매각 결과가 아니라 최저매각가별 가정입니다. 미배당액은 채권자에게 배당되지 못하는 금액으로, 매수인이 동일 금액을 인수한다는 의미가 아닙니다. 인수액 0원은 확인된 등기상 권리와 배당 시나리오를 전제로 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천해든초등학교 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지와 근린생활시설이 소재하는 주거지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가서상 대중교통 이용여건은 무난한 편으로 기재돼 있습니다.
- 건물. 2022.01.28 사용승인된 철근콘크리트구조 아파트입니다. 급배수·위생·승강기·소화전·난방설비 등을 갖추고 있습니다.
- 층별 특성. 본건은 20층 건물 중 1층입니다. 실거래 표본에는 5층·13층·18층·19층·20층 등의 거래가 포함돼 있으므로, 평균가격을 그대로 적용하지 말고 층별 가격 차이를 확인해야 합니다.
- 도로. 단지 내 도로를 통해 주변 공도로 출입합니다. 토지는 평지의 사다리형이며 아파트 건부지로 이용 중입니다.
- 토지이용규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·성장관리권역·택지개발지구에 해당합니다. 교육환경보호구역 등 관련 규제가 있으며, 외국인 등의 주택용도 취득에 한정된 토지거래허가구역 지정 이력이 기재돼 있습니다.
- 공부 및 위반사항. 감정평가서상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 공시지가는 1,721,000원/㎡입니다.
- 환금성. 1,279세대 규모의 아파트단지로 동일 면적대 거래 표본은 확인됩니다. 다만 실거래 가격이 630,000,000원에서 900,000,000원까지 분산돼 있어 거래 평균 하나만으로 본건의 매각 용이성이나 환금성을 확정하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최신 실거래 우선 확인. 2026년 4월 5층 거래가 655,000,000원입니다. 본건 최저가 706,000,000원과 비교하되, 층·향·내부 상태·거래조건의 차이를 반드시 확인해야 합니다.
- 최근 평균의 착시 점검. 최근 12개월 평균은 744,375,000원이지만 표본에 900,000,000원 고가 거래가 포함돼 있습니다. 전체 평균 733,166,666원 역시 단독 가격 기준으로 사용하지 않는 편이 적절합니다.
- 점유·임대관계 확인. 신고된 임차인은 없지만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 현황조사서·매각물건명세서와 실제 점유자를 대조하고, 전입세대 및 점유 원인을 확인해야 합니다.
- 후순위 전세권 확인. 아파트대부닷컴의 전세금 5,000,000원 전세권은 매각 소멸 대상으로 분석됩니다. 실제 점유와 연결되는 별도 임대차가 존재하는지는 원본 서류 및 현장에서 확인해야 합니다.
- 근저당권부 질권 확인. 을구 13번 근저당권과 13-1번 질권의 관계, 일부 이전 말소 및 현재 권리자, 배당금 수령관계를 확인해야 합니다.
- 압류와 조세채권 확인. 계양구·서구 압류가 등기돼 있습니다. 등기상 압류 소멸과 실제 조세채권의 배당순위는 별도 문제이므로 법정기일·당해세·교부청구 및 배당요구 내용을 확인해야 합니다.
- 관리비와 명도비용 확인. 미납 관리비 중 매수인에게 부담될 수 있는 항목과 점유자 인도에 필요한 비용을 확인해야 합니다. 현재 점유자가 누구인지 확정하지 않은 상태에서 명도비용을 0원으로 가정해서는 안 됩니다.
- 매각기일 및 원본 대조. 예정 매각기일은 2026.09.30입니다. 입찰 전 사건 진행상태, 변경·취하 여부, 최신 등기부와 매각물건명세서 및 현황조사서를 확인해야 합니다.
맺으며 — “평균보다 낮다 ≠ 최신 시세보다 싸다”
인천지방법원 2025타경1499는 농협은행 근저당권을 기준으로 후순위 권리가 소멸하는 구조이며, 등기상 예상 인수액은 0원입니다. 다만 근저당권부 질권의 배당관계와 감정평가서상 미상인 임대관계는 반드시 확인해야 합니다.
가격은 더욱 신중하게 살펴야 합니다. 신건 최저가 706,000,000원은 최근 12개월 평균 744,375,000원의 94.8%로 평균 아래에 있지만, 가장 최근 거래 655,000,000원보다 높습니다. 최근 평균 추세는 +4.7%이나 최신 거래의 낮은 가격을 무시할 수 없으며, 본건이 1층이라는 조건도 중요합니다.
결론적으로 권리의 예상 인수액은 0원이나, 신건 가격의 저평가 여부는 확인되지 않았습니다. 점유관계와 배당 관련 권리를 확인한 뒤, 최신 실거래 및 층별 가격을 기준으로 적정 입찰가격을 다시 검토해야 하는 물건입니다.
