인천지방법원 2025타경1864. 학익동 서광하이츠맨션 지하층 비02호, 대상면적 73.01㎡의 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 최저매각가가 감정가보다 얼마나 떨어졌느냐가 아니라 선순위 대항력 임차보증금이 얼마나 남느냐입니다. 이하늘은 2022.03.07 전입했고 확정일자는 2022.01.24입니다. 말소기준으로 선언된 2023.02.07 압류보다 전입이 빠르며, 매각물건명세서에도 보증금 110,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
현재 최저매각가는 104,000,000원이고 예상배당상 이하늘에게 101,744,000원이 배당됩니다. 미배당액은 8,256,000원입니다. 그래서 낙찰가 104,000,000원만 보고 취득원가를 판단하면 안 됩니다. 104,000,000원 + 8,256,000원 = 실질취득 112,256,000원으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1864 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 학익동 701-4 서광하이츠맨션 지하층 비02호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 미추홀구 한나루로341번길 8 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 · 철근콘크리트조 3층 건물 중 지하층 비02호 |
| 대상면적 | 73.01㎡ |
| 소유자 | 오승훈 · 2022.03.07 소유권이전 · 거래가액 110,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 104,000,000원 / 104,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 110,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 임차권등기가 지워져도 보증금 잔액은 남는다
말소기준은 2023.02.07 국의 압류입니다. 이후 2025.11.14 압류와 2025.11.27 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 이하늘의 주택임차권등기는 2024.07.11 접수되어 등기 자체는 말소기준 이후이지만, 임대차의 전입일은 2022.03.07로 말소기준보다 앞섭니다. 매각물건명세서가 미배당 보증금 잔액의 매수인 인수를 명시하므로, 단순히 “임차권등기도 매각으로 소멸한다”는 이유만으로 인수 위험이 없어지는 사건이 아닙니다.
임차인·점유 권리 확인
| 성명 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이하늘 | 제지하층 제비02호 73.01㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.03.07 | 2022.01.24 | 110,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 8,256,000원 |
| 제비 | 주거 | 2022.03.07 | 2022.01.24 | 보증금 미상 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 미상 |
별도로 기재된 ‘제비’ 항목은 같은 전입일·확정일자가 확인되지만 보증금은 미상으로 표시되어 있습니다. 이 항목이 이하늘과 중복되는지, 별도의 점유·임대차관계인지 여부는 이 자료만으로 확정할 수 없습니다. 따라서 이하늘의 8,256,000원 외에 추가 인수위험이 전혀 없다고 단정해서는 안 됩니다.
② 시세 비교 — 최저가 94.5%가 아니라 실질취득 102.1%
서광하이츠맨션은 총 8세대, 2003.02.14 준공입니다. 확인된 거래는 2건이고, 최근 12개월 평균으로 제공된 값은 110,000,000원(1건), 최신 거래도 2023.07 · 110,000,000원입니다. 거래 추세는 최근 대비 과거 0.0%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.07 | 66.01㎡ | 1 | 110,000,000원 |
| 2022.03 | 73.01㎡ | -1 | 110,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 110,000,000원 |
표면 최저가 104,000,000원은 최근 평균 110,000,000원의 94.5%입니다. 그러나 이 사건에서는 그 비율을 가격 메리트로 사용하면 안 됩니다. 현 회차 실질취득액은 112,256,000원으로, 최근 12개월 평균 및 최신 거래 110,000,000원의 약 102.1%입니다. 즉 실질취득 기준으로는 최근 시세 이상입니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 104,000,000원 | 8,256,000원 | 112,256,000원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 83,200,000원 | 28,697,600원 | 111,897,600원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 66,560,000원 | 45,038,080원 | 111,598,080원 |
낙찰가가 104,000,000원에서 66,560,000원으로 내려가도 인수액은 8,256,000원에서 45,038,080원으로 커집니다. 그 결과 실질취득액은 112,256,000원에서 111,598,080원으로 소폭 낮아질 뿐입니다. 2회 유찰 가격만 보고 64% 할인이라고 판단할 수 없는 이유입니다.
③ 예상배당표 (매각가 104,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,256,000원 |
| 1. 임차인 이하늘 보증금 · 우선변제 | 110,000,000원 | 101,744,000원 |
| 2. 갑구 10번 경매개시결정 · 이하늘 | 110,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현 회차 예상배당에서는 집행비용 2,256,000원을 제외한 101,744,000원이 이하늘의 임차보증금에 배당되고, 보증금 부족분 8,256,000원은 매수인이 인수하는 구조입니다. 당해세·임차인 최우선변제에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천 미추홀구 학익동 학익고등학교 서측 인근. 주변은 중·소 규모 공동주택 등이 있는 일반주택가입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 대중교통 등 제반 교통 사정은 양호한 것으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 콘크리트지붕 3층 건물 중 지하층 비02호이며 상·하수도와 개별난방설비가 있습니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역·상대보호구역 등에 해당하며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지. 토지면적 263.3㎡, 사다리형·완경사, 동측 및 남측 포장도로에 접합니다. 공시지가는 1,275,000원/㎡입니다.
- 환금성. 총 8세대의 소규모 다세대이고 대상 호실은 지하층입니다. 확인된 거래 표본은 2건이며 최신 거래는 2023.07이어서 가격 확인 시 표본이 제한적입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 낙찰가가 아닌 실질취득액으로 판단. 현 회차는 104,000,000원이 아니라 인수액을 포함한 112,256,000원을 기준으로 시세와 비교해야 합니다.
- 유찰 착시 주의. 1회 유찰 시 인수 28,697,600원, 2회 유찰 시 45,038,080원으로 증가합니다. 낙찰가 할인율을 그대로 취득 할인율로 볼 수 없습니다.
- 이하늘 보증금 원본 확인. 임대차계약일 2022.01.19, 확정일자 2022.01.24, 점유개시 2022.03.04, 전입 2022.03.07의 연결관계와 실제 보증금 지급을 대조해야 합니다.
- ‘제비’ 기재 확인. 전입 2022.03.07·확정일자 2022.01.24·배당요구 2026.02.19가 기재돼 있으나 보증금은 미상입니다. 별도 임차관계인지 중복 기재인지 원본 확인이 필요합니다.
- 배당변동 확인. 현 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 이하늘 배당액이 줄면 매수인 인수액은 더 커질 수 있습니다.
- 관계인 여부 확인. 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이라는 주의사항이 있으므로 계약서·금융거래·점유자료를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 배당요구 관련 문건과 실거래 자료를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “최저가 1.04억”만 보면 틀린다
이 사건의 표면 숫자는 감정가와 최저가가 모두 104,000,000원입니다. 하지만 대항력 있는 이하늘의 보증금 110,000,000원이 낙찰대금보다 크고, 현 회차 예상배당 후에도 8,256,000원이 남습니다. 따라서 실제 취득부담은 112,256,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 및 최신 거래 110,000,000원보다 높은 수준입니다.
더 중요한 점은 유찰입니다. 낙찰가가 83,200,000원, 66,560,000원으로 내려가도 인수액이 28,697,600원, 45,038,080원으로 커져 실질취득은 각각 111,897,600원, 111,598,080원에 머뭅니다. 즉 낙찰가가 싸질수록 인수액이 늘어 총부담이 보증금 수준에 묶이는 구조입니다. 여기에 보증금 미상으로 기재된 추가 점유 항목과 소규모 8세대·지하층이라는 환금성 요소까지 함께 확인해야 합니다. 이 물건의 승부처는 최저가 할인율이 아니라 미배당 임차보증금과 실제 시세의 관계를 정확히 계산하는 것입니다.
