서울남부지방법원 2025타경10896. 양천구 목동 동일네오빌 3층 303호로, 집합건축물대장과 감정평가상 도시형생활주택/단지형다세대주택입니다. 전용면적은 26.66㎡, 사용승인일은 2020.02.03이며 동일네오빌은 총 16세대입니다. 소유자는 권영만으로, 2020.07.07 소유권을 이전받았습니다.

등기상 말소기준은 2022.03.30 안산세무서의 압류입니다. 이보다 앞선 경인북부수산업협동조합 근저당권은 2020.04.17 일부포기로 이미 말소됐습니다. 말소기준 이후의 주택도시보증공사 가압류, 남동세무서 압류, 한국주택금융공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제는 등기부상 권리 자체보다 말소기준 전에 전입한 대항력 임차인과 특별매각조건의 적용 범위입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력 임차인은 있으나 특별조건 적용

김진아는 2021.11.02 전입·점유를 시작했고, 확정일자는 2021.10.05입니다. 말소기준인 2022.03.30 압류보다 전입이 빠르므로 대항력이 있으며, 보증금 279,000,000원에 대해 배당요구도 했습니다. 현재 최저가 기준 집행비용을 제외한 예상배당은 183,463,680원이고, 일반적인 인수형 계산에서는 부족분 95,536,320원을 매수인이 부담하게 됩니다.

② 임차 관계 — 확약 대상과 미상 점유를 분리

보증기관 대위·승계 중복신고로 표시된 조사 건은 없습니다. 각 조사 건의 성격과 실제 점유자는 매각물건명세서 및 현황조사 원문으로 대조해야 합니다.

③ 시세 비교 — 실질취득 기준 최근 거래의 62.3%

동일네오빌의 확인된 실거래는 2건입니다. 전체 평균은 288,000,000원이지만, 가격 판단은 최신성과 면적 일치도가 높은 최근 12개월 거래를 우선해야 합니다. 대상 전용면적과 일치하는 2026.05 거래가는 300,000,000원이며, 최근 12개월 평균도 300,000,000원입니다. 최근 가격은 이전 거래보다 8.7% 상승한 흐름으로 집계됐습니다.

특별매각조건을 적용한 실질취득 186,880,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래 300,000,000원의 62.3%입니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 낮아져도 부족분 인수가 늘어 실질취득이 보증금 279,000,000원 부근으로 고정되지만, 이 사건은 한국주택금융공사의 포기·말소 조건으로 주된 인수가 0원* 처리된다는 점이 가격 구조를 바꿉니다.

④ 예상배당표 (매각가 186,880,000원 가정)

배당 계산상 김진아의 보증금 부족분은 95,536,320원입니다. 다만 매각물건명세서 특별매각조건에 따라 한국주택금융공사가 미배당 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것으로 기재돼 있습니다. 당해세와 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 양동중학교 남서측 인근으로, 주변은 다세대주택·아파트·학교·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 등촌역이 있어 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 5층 건물의 3층 303호입니다. 승강기, 도시가스 개별난방, 위생·급배수·화재탐지 및 경보설비가 설치돼 있습니다.
• 도로·토지. 대체로 평지의 가로장방형 토지이며 동측과 북측 포장도로에 접합니다. 공시지가는 5,012,000원/㎡입니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)이며 과밀억제권역, 원추표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역 등에 포함 또는 저촉됩니다.
• 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
• 환금성. 총 16세대이고 확인된 실거래는 2건입니다. 최근 거래는 존재하지만 표본이 적어 개별 호수의 층·상태에 따른 가격 차이를 넓게 검토해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원문 대조. 한국주택금융공사의 미배당 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건을 매각물건명세서에서 다시 확인하세요.
• 김진아 권리 범위 확인. 보증금 279,000,000원, 전입 2021.11.02, 확정일자 2021.10.05, 배당요구 2023.08.29 내역을 원문과 대조하세요.
• ‘택금융’ 조사 건 확인. 전입일과 보증금이 미상이라 대항력 가능성을 확정할 수 없습니다. 실제 인적사항·점유 부분·계약관계를 확인해야 합니다.
• 김영서 점유 확인. 전입일은 2024.09.02로 말소기준보다 늦지만, 현재 점유 여부와 명도 대상 여부는 별도로 확인하세요.
• 소규모 건물 환금성. 16세대 규모이고 실거래 표본이 2건뿐이므로 동일 건물뿐 아니라 주변 다세대·도시형생활주택 거래도 함께 비교하세요.
• 유찰 원인 확인. 현재 4회 유찰 상태이며 동일 건물 경매 통계의 낙찰률도 0.0%입니다. 권리 외에 내부 상태·점유·대출 가능 여부를 확인하세요.
• 세금·비용 확인. 배당표에는 당해세와 최우선변제가 반영되지 않았으므로 세금 체납과 집행비용 변동 가능성을 원문으로 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — 가격은 강하지만, 확약 밖 미상 점유가 마지막 관문

이 사건은 일반적인 대항력 임차인 인수형이라면 현재 최저가에 95,536,320원의 미배당 보증금을 더해 실질취득을 판단해야 하는 구조입니다. 그러나 매각물건명세서의 특별매각조건으로 한국주택금융공사가 미배당 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소한다고 기재돼, 김진아 관련 인수는 실질 0원*으로 정리됩니다.

이에 따라 실질취득 186,880,000원*은 최근 12개월 실거래 300,000,000원의 62.3%로 가격 차이가 큽니다. 최근 추세도 8.7% 상승입니다. 다만 4회 유찰, 총 16세대의 소규모 건물, 실거래 2건이라는 제한과 함께 확약 범위 밖의 전입일·보증금 미상 조사 건이 남아 있습니다. 결론은 주된 인수는 확약으로 해소, 가격은 유리, 미상 점유 확인 전까지 권리 확정은 보류입니다.