인천지방법원 2025타경508530. 에코플러스 10층 1001호로, 사건상 용도는 근린시설이며 감정평가서상 공부 용도는 업무시설(오피스텔)입니다. 소유자 박영성은 2022.03.25 매매를 원인으로 2022.04.11 소유권을 취득했고 거래가액은 349,000,000원입니다. 같은 날 베다니교회신용협동조합이 채권최고액 312,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다.
등기상 구조 자체는 복잡하지 않습니다. 과거 신탁등기는 이미 말소됐고, 2025.04.01 경매개시결정과 말소기준 근저당은 매각으로 소멸합니다. 그러나 이 사건의 핵심은 등기부 밖의 점유관계입니다. 김진용의 전입일이 말소기준권리보다 앞서고 보증금이 확인되지 않았기 때문에, 최저가 312,000,000원만 보고 실제 취득비용을 판단할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경508530 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 숭의동 171-1 에코플러스 10층 1001호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 박영성 (2022.03.25 매매 · 거래가액 349,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 312,000,000원 / 312,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 베다니교회신용협동조합 / 248,866,093원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 등기보다 먼저 확인할 선순위 전입
말소기준은 2022.04.11 베다니교회신용협동조합 근저당권입니다. 이 근저당권과 이후 2025.04.01 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 김진용은 2022.03.21 전입으로 말소기준일보다 앞섭니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 “대항력 있음”으로 확정할 것이 아니라 대항력 가능·미상으로 관리해야 합니다.
② 임차·점유 관계 — 실제 점유자 2명
| 성명 | 사용 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김진용 | 오피스텔 | 2022.03.21 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 말소기준 이전 전입 |
| 이종철 | 오피스텔 | 2022.05.17 | 미상 | 미상 | 2025.04.23 | 대항력 없음 말소기준 이후 전입 |
반면 이종철은 2022.05.17 전입으로 말소기준권리보다 늦고, 2025.04.23 배당요구를 했습니다. 현재 자료상 대항력은 없으므로 선순위 인수형으로 보지는 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 312,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 5,168,000원 |
| 1. 근저당 · 베다니교회신용협동조합 | 312,000,000원 | 306,832,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 계산에서는 근저당 채권최고액 312,000,000원 가운데 306,832,000원이 배당되고 5,168,000원이 미배당됩니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 다만 이 계산은 선순위 점유자의 보증금이 확인되지 않은 상태이므로, 매수인 최종 인수액 판정과는 별개로 봐야 합니다.
④ 회차 시나리오 — 가격이 내려가도 권리 확인이 먼저
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 312,000,000원 | 306,832,000원 | 5,168,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 249,600,000원 | 245,305,600원 | 66,694,400원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 199,680,000원 | 196,084,480원 | 115,915,520원 |
⑤ 가격 판단 — 실거래 시세 자료 없이 감정가 할인만으로 판단 금지
현재 확인되는 가격 숫자는 감정가·최저가 312,000,000원과 소유자의 2022.03.25 매매 거래가액 349,000,000원입니다. 최근 12개월 동일 물건군의 실거래 평균, 최신 거래, 최근 가격 추세는 확인되지 않으므로 현재 최저가가 시세보다 싸다거나 비싸다고 단정할 근거가 없습니다.
특히 2022년 거래가액 349,000,000원은 현재 시점의 최근 실거래 자료가 아니므로, 이를 현재 시세로 대체해 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다. 최근 실거래 확인과 선순위 점유자 보증금 확인이 함께 끝나야 실질취득비용과 시세를 제대로 비교할 수 있습니다.
⑥ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 미추홀구 청소년수련관 남서측 인근의 주상지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재해 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 공부상 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으며 토지도 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중입니다.
- 도로. 북측 및 동측으로 차량 통행이 가능한 포장 공도와 각각 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 방화지구·시가지경관지구·상대보호구역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 공시지가. 2,153,000원/㎡입니다.
- 현황 확인. 폐문부재로 내부를 직접 확인하지 못해 외관 관찰·탐문 및 유사 평가사례 등을 종합해 감정평가했습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 김진용 보증금 확인. 2022.03.21 전입으로 말소기준보다 빠릅니다. 보증금·확정일자·점유원인·배당요구 여부를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 실질취득비용 재계산. 선순위 보증금 중 미배당액이 확인되면 낙찰가에 더해 매수인 부담을 다시 계산해야 합니다.
- 이종철 배당관계 확인. 2022.05.17 전입, 2025.04.23 배당요구 사실과 실제 보증금·배당순위를 매각물건명세서에서 대조해야 합니다.
- 최근 실거래 확인. 현재 자료에는 최근 12개월 평균·최신 거래·추세가 없으므로 감정가 또는 유찰가만으로 가격 메리트를 판단하지 않아야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 폐문부재로 내부 확인이 불가능했습니다. 내부 인테리어와 관리 상태를 별도로 확인할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사 및 최신 실거래 자료를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 이 사건은 ‘가격’보다 먼저 ‘보증금’을 풀어야 한다
말소기준권리 이후의 등기권리만 보면 구조는 단순합니다. 하지만 김진용의 2022.03.21 전입이 2022.04.11 말소기준권리보다 앞서고, 보증금이 확인되지 않았습니다. 따라서 현재 배당 계산에 표시된 인수 0원만으로 권리가 깨끗하다고 결론 내릴 수 없습니다.
또 최근 실거래 자료가 없어 312,000,000원의 신건 최저가가 현재 시장가격 대비 어느 수준인지 판단할 근거도 부족합니다. 이 물건의 순서는 명확합니다. 선순위 점유자 보증금 확인 → 실제 인수액 계산 → 최근 실거래와 실질취득비용 비교. 이 세 단계가 끝나기 전에는 유찰로 최저가가 내려가더라도 가격 메리트를 단정하지 않는 것이 핵심입니다.
