인천지방법원 2025타경509585. 인천유림노르웨이숲에듀오션 103동 36층3604호 아파트입니다. 소유자는 설화종이며, 2023.09.25 소유권이전 당시 거래가액은 366,000,000원입니다. 같은 날 설정된 농협은행주식회사 근저당권의 채권최고액 312,400,000원이 말소기준권리입니다. 이 근저당권은 2024.09.12 한국주택금융공사로 이전됐고, 현재 경매도 한국주택금융공사의 2025.05.28 임의경매개시결정으로 진행 중입니다.
말소기준권리 뒤에는 국세 관련 압류, 신해경 가압류, 서울보증보험 주식회사 가압류, 송파구·강남구 관련 압류 등이 이어져 있지만 데이터상 모두 매각으로 소멸하는 권리입니다. 임차인은 없고 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다. 다만 국세·지방세 압류가 있어 당해세에 해당하는 금액이 있으면 배당순위에는 영향을 줄 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경509585 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 중구 신흥동3가 31-13 인천유림노르웨이숲에듀오션 103동 36층3604호 |
| 물건종류 | 아파트 |
| 소유자 | 설화종 |
| 감정가 / 최저가 | 332,000,000원 / 332,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 287,992,055원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
| 단지 | 인천유림노르웨이숲에듀오션 · 520세대 · 2023.04.28 준공 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 매각으로 소멸
임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제권·보증금 인수 문제는 나타나지 않습니다. 말소기준권리는 2023.09.25 설정된 농협은행주식회사 근저당권 312,400,000원이고, 이후 압류·가압류와 현재의 임의경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸합니다. 근저당권은 2024.09.12 한국주택금융공사로 이전됐습니다.
② 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 12개월 평균보다 높다
동일 평형으로 매칭된 최근 거래는 12건이며 최근 12개월 평균은 279,583,333원입니다. 최저매각가 332,000,000원은 이 평균의 118.7%입니다. 최신 거래는 2026.04 234,000,000원이고, 표본 최고 거래가는 317,000,000원입니다. 따라서 현재 신건 최저가는 최근 평균뿐 아니라 제공된 표본 최고 거래가보다도 높은 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 56.74㎡ | 16 | 234,000,000원 |
| 2026.03 | 59.87㎡ | 14 | 285,000,000원 |
| 2026.02 | 59.87㎡ | 39 | 290,000,000원 |
| 2025.12 | 59.11㎡ | 10 | 270,000,000원 |
| 2025.11 | 59.87㎡ | 9 | 273,000,000원 |
| 2025.09 | 59.87㎡ | 32 | 289,000,000원 |
| 2025.09 | 59.11㎡ | 29 | 293,000,000원 |
| 2025.08 | 59.11㎡ | 26 | 274,000,000원 |
| 2025.08 | 59.87㎡ | 21 | 290,000,000원 |
| 2025.07 | 59.11㎡ | 4 | 260,000,000원 |
| 2025.05 | 59.87㎡ | 12 | 280,000,000원 |
| 2025.05 | 59.87㎡ | 24 | 317,000,000원 |
| 평균 | 59.1069㎡ | 12건 | 279,583,333원 |
③ 예상배당표 (매각가 332,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,448,000원 |
| 2. 근저당권 · 농협은행주식회사 | 312,400,000원 | 312,400,000원 |
| 3. 가압류 · 신해경 | 27,000,000원 | 14,152,000원 |
| 4. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 11,751,530원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액은 351,151,530원, 채권자 예상배당은 326,552,000원이며 미배당액은 24,599,530원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 실제 배당은 당해세 등 우선항목에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 332,000,000원 | 326,552,000원 | 24,599,530원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 265,600,000원 | 261,081,600원 | 90,069,930원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 212,480,000원 | 208,705,280원 | 142,446,250원 | 0원 |
단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 1.5회입니다. 현재 회차는 신건으로 332,000,000원이고, 데이터상 1회 유찰 시 265,600,000원, 2회 유찰 시 212,480,000원 시나리오가 제시돼 있습니다. 어느 회차에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모
- 단지. 인천유림노르웨이숲에듀오션은 520세대, 2023.04.28 준공 단지입니다.
- 토지. 토지면적 9,117.8㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 주상용이며 지형은 평지·세로장방입니다.
- 도로. 광대로한면에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 방화지구·지구단위계획구역·과밀억제권역·특별관리해역이 포함됩니다.
- 공시지가. 1,074,000원/㎡입니다.
- 실거래. 동일 평형 12건의 거래가는 234,000,000원부터 317,000,000원까지 분포하고 최근 12개월 평균은 279,583,333원입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 확인. 현재 최저가 332,000,000원은 최근 12개월 평균 279,583,333원의 118.7%입니다.
- 최신 거래 확인. 최신 거래는 2026.04, 234,000,000원입니다. 현재 최저가와의 괴리를 반드시 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 5건이 있어 당해세 여부에 따라 실제 배당순서가 달라질 수 있습니다.
- 근저당권 이전 확인. 2023.09.25 농협은행주식회사 근저당권이 2024.09.12 한국주택금융공사로 이전된 흐름을 원본 등기에서 대조해야 합니다.
- 중복사건 자료 확인. 매각물건명세서상 2025타경996 사건의 감정평가서 및 현황조사보고서를 원용합니다.
맺으며 — 권리보다 가격이 핵심
이 사건은 임차인이 없고 매수인 인수액도 0원입니다. 말소기준권리 뒤의 압류·가압류도 매각으로 소멸하는 구조라 권리 자체는 비교적 명확합니다. 반면 신건 최저가 332,000,000원은 최근 12개월 동일 평형 평균 279,583,333원의 118.7%이고, 제공된 최근 거래 최고액 317,000,000원보다도 높습니다. 따라서 현재 회차의 핵심은 권리 위험이 아니라 최근 실거래 대비 높은 가격입니다. 데이터상 1회 유찰 시 265,600,000원, 2회 유찰 시 212,480,000원으로 내려가며, 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다.