인천지방법원 2025타경510734. 인천영종동보노빌리티아파트 736동 7층 702호입니다. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 30층 건물의 7층입니다. 현재 소유자는 조은영이고, 2021.09.15. 비엔케이캐피탈주식회사의 채권최고액 408,000,000원 근저당권이 말소기준권리입니다. 그 뒤 2025.07.15. 비엔케이캐피탈 주식회사가 임의경매를 신청했습니다.
등기부에는 과거 농협은행주식회사·현대캐피탈주식회사·주식회사에스비아이저축은행의 근저당권도 나타나지만 모두 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 핵심이 되는 권리는 비엔케이캐피탈 근저당이며, 이 근저당과 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당자료상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510734 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 중구 중산동 1872-2 인천영종동보노빌리티아파트 736동 7층 702호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.672㎡ · 30층 건물 중 7층 |
| 소유자 | 조은영 |
| 감정가 / 최저가 | 422,000,000원 / 422,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 376,024,477원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 사용승인일 | 2012.08.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 인수권리 없음
신고된 임차인은 없습니다. 배당 시나리오에도 임차인 배당이나 매수인 인수금이 잡혀 있지 않아 권리상 인수액은 0원입니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로, 실제 점유관계는 입찰 전 현황조사와 매각물건명세서를 원본으로 대조하는 것이 안전합니다.
② 시세 비교 — 신건 422,000,000원은 최근 평균의 123.6%
인천영종동보노빌리티 동일 평형의 최근 12개월 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 341,333,333원, 최신 거래는 330,000,000원입니다. 현재 최저매각가 422,000,000원은 최근 12개월 평균의 123.6%로, 현재 회차를 시세보다 저렴하다고 볼 근거가 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 84.87㎡ | 6 | 330,000,000원 |
| 2026.04 | 84.67㎡ | 19 | 378,000,000원 |
| 2026.04 | 84.96㎡ | 25 | 465,000,000원 |
| 2026.04 | 84.74㎡ | 23 | 224,000,000원 |
| 2026.03 | 84.61㎡ | 4 | 300,000,000원 |
| 2026.03 | 84.87㎡ | 4 | 315,000,000원 |
| 2026.03 | 84.74㎡ | 9 | 355,000,000원 |
| 2026.03 | 84.87㎡ | 17 | 335,000,000원 |
| 2026.02 | 84.61㎡ | 15 | 345,000,000원 |
| 2026.02 | 84.61㎡ | 5 | 310,000,000원 |
| 2026.01 | 84.61㎡ | 14 | 355,000,000원 |
| 2026.01 | 84.96㎡ | 16 | 384,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 84.672㎡ | 12건 | 341,333,333원 |
거래가격 범위는 224,000,000원~465,000,000원으로 편차가 큽니다. 그중 최근 12개월 평균은 341,333,333원이고 최신 거래는 330,000,000원입니다. 신건 최저가는 422,000,000원으로 최근 평균보다 높은 수준이므로, 단순히 권리가 깨끗하다는 이유만으로 가격 메리트를 부여하기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 422,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,620,000원 |
| 1. 근저당 · 비엔케이캐피탈주식회사 | 408,000,000원 | 408,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 7,380,000원 |
현재 회차 422,000,000원 가정에서는 비엔케이캐피탈주식회사 채권최고액 408,000,000원이 전액 배당되고 7,380,000원이 소유자에게 남는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 422,000,000원 | 408,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 337,600,000원 | 332,073,600원 | 75,926,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 270,080,000원 | 265,498,880원 | 142,501,120원 | 0원 |
1회 또는 2회 유찰 시에는 비엔케이캐피탈 채권에 미배당이 생기지만, 이 미배당액이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 각 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천영종초등학교 남동측 근거리에 위치하며, 주변은 아파트·공동주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있으며, 감정평가상 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 30층 건물의 7층이며, 사용승인일은 2012.08.08입니다. 위생·급배수·난방·도시가스·승강기·지하주차장 설비가 있습니다.
- 토지. 사다리형의 평탄한 주거용 건부지이며, 단지 내 도로를 통해 공도로 출입 가능합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·경제자유구역·성장관리권역이며 대로1류에 접합니다. 공시지가는 1,314,000원/㎡입니다.
- 단지. 인천영종동보노빌리티는 585세대이며, 동일 평형 최근 실거래 12건의 가격 범위가 224,000,000원~465,000,000원으로 편차가 큽니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 우선 확인. 신건 최저가가 최근 12개월 평균의 123.6%입니다. 권리상 인수 0원과 가격 메리트는 별개의 문제입니다.
- 실거래 원본 대조. 최근 거래가격 편차가 크므로 7층 702호의 향·내부 상태 등을 감안해 최근 실거래를 다시 비교해야 합니다.
- 점유관계 확인. 신고된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현황조사와 매각물건명세서의 실제 점유관계를 확인해야 합니다.
- 유찰 시나리오 확인. 1회 유찰 시 337,600,000원, 2회 유찰 시 270,080,000원으로 내려가며 어느 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 서류 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·실거래 자료를 입찰 직전 기준으로 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 현재 가격은 최근 시세 이상
이 사건의 권리관계는 비교적 단순합니다. 신고된 임차인은 없고, 2021.09.15. 비엔케이캐피탈주식회사 근저당권이 말소기준이며 배당자료상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 현재 최저매각가 422,000,000원은 최근 12개월 동일 평형 평균 341,333,333원의 123.6%입니다. 최신 거래도 330,000,000원이므로 신건 단계에서 가격이 싸다고 보기는 어렵습니다. 이 물건은 권리보다 가격과 실제 점유상태를 확인하는 것이 핵심입니다.
