인천지방법원 2025타경510805. 인천 계양구 효성동 하이네스빌 1동 2층 201호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다. 현재 소유자는 배순자이며 2015년 매매를 원인으로 소유권을 취득했고 등기상 거래가액은 80,000,000원입니다. 같은 날 농협은행주식회사 명의의 근저당권이 설정됐고, 이 권리가 이번 매각의 말소기준권리입니다.
말소기준 이후에는 2022년 주식회사중부상사의 근저당권과 2025년·2026년의 임의경매개시결정이 이어집니다. 제공된 권리판정상 이들은 모두 매각으로 소멸하며, 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 다만 감정평가의 임대관계는 미상이므로 현황상 점유자가 누구인지 입찰 전 재확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510805 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 효성동 154-19 하이네스빌 1동 2층201호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 중 · 철근콘크리트조 슬라브지붕 5층 건물 중 2층 201호 |
| 소유자 | 배순자 (2015.08.29 매매 · 2015.10.12 소유권이전 · 거래가액 80,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 106,000,000원 / 106,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사중부상사 / 12,735,569원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
확인된 임차인 신고는 없습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있어, 실제 점유자가 소유자인지 제3자인지에 대한 현장 확인은 별도로 필요합니다. 등기상 핵심은 2015.10.12 농협은행 근저당이며, 이후 설정된 중부상사 근저당과 경매개시결정은 제공된 판정상 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
이 물건은 아직 유찰되지 않은 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 106,000,000원입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 최저가에 낙찰된다고 가정한 실질취득액 역시 106,000,000원입니다.
다만 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않아, 106,000,000원이 최근 시장가격보다 낮은지 높은지를 데이터만으로 판정할 수 없습니다. 따라서 ‘인수 0원’과 ‘가격 메리트’는 별개로 봐야 합니다. 현재 회차에서는 권리 구조가 단순하다는 사실만 확인될 뿐, 가격 할인 여부까지 확인되는 것은 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 106,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,284,000원 |
| 2. 근저당 · 농협은행주식회사 | 75,600,000원 | 75,600,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사중부상사 | 37,800,000원 | 28,116,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권 총액 113,400,000원 중 103,716,000원이 배당되고 9,684,000원이 미배당으로 남는 계산입니다. 이 미배당액은 후순위 근저당의 부족분이며, 제공된 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 계양구 효성동 명현초등학교 남서측 인근에 위치하며, 주위에는 아파트단지·다세대주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 감정평가상 교통여건은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬라브지붕 5층 건물 중 2층 201호이며, 외벽은 드라이비트 마감 등, 창호는 샤시창호입니다. 위생설비와 난방설비가 돼 있습니다.
- 도로. 부정형 토지를 다세대주택 건부지로 이용 중이며 남측으로 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 도시재생 활성화 계획이 수립된 도시재생 활성화 지역, 과밀억제권역이며 가축사육제한구역 전부제한지역입니다.
- 건축상태. 위반건축물 표시는 없고, 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 재확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현황조사 및 실제 점유자를 확인해야 합니다.
- 농협 근저당 원본 대조. 설정 당시 75,600,000원에서 2022년 66,400,000원으로 변경된 등기와 배당 시뮬레이션의 적용액 75,600,000원이 다르므로 최신 원본을 확인해야 합니다.
- 가격 비교 선행. 신건 최저가 106,000,000원이 주변 다세대의 실제 거래가격과 비교해 어느 수준인지 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
- 유찰 시 배당 변화. 1회 유찰 시 매각가 84,800,000원·미배당 30,526,400원, 2회 유찰 시 매각가 67,840,000원·미배당 47,181,120원으로 계산됩니다. 두 경우 모두 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 실제 점유관계를 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리 단순, 가격은 별도 검증
이 사건은 2015.10.12 농협은행 근저당권이 말소기준이고 그 뒤의 중부상사 근저당과 경매개시결정이 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 시뮬레이션상 현재 회차뿐 아니라 1회·2회 유찰 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 권리의 단순함이 곧 가격 메리트를 뜻하지는 않습니다. 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 없어 신건 최저가 106,000,000원의 시장 대비 수준을 확인할 수 없습니다. 여기에 감정평가상 임대관계가 미상이고, 농협 근저당의 변경액과 배당 계산 적용액도 대조가 필요합니다. 결론적으로 이 물건은 인수 위험보다 점유 확인·근저당 금액 대조·실거래 가격 검증이 입찰 전 핵심입니다.
