인천지방법원 2025타경510879. 인천 서구 당하동 호반써밋프라임뷰 403동 602호, 전용 84.2832㎡ 아파트입니다. 소유자 송을영이 2022년 8월 소유권을 취득하면서 농협은행에 채권최고액 554,400,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이후 인천신용보증재단·신용보증기금· 케이비캐피탈·농협은행의 가압류 등이 이어졌고, 농협은행의 신청으로 임의경매가 개시됐습니다.

등기상 후순위 금전채권들은 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다. 그러나 갑구 1-2번 금지사항등기는 말소된 것으로 확인되지 않으므로, 매각 후 효력 및 말소 가능성을 별도로 검토해야 합니다. 권리 인수액이 0원으로 계산된다는 사실만으로 모든 법률적 문제가 해소됐다고 단정해서는 안 됩니다.

가격도 신중하게 살펴볼 필요가 있습니다. 이 물건은 유찰되지 않은 신건으로 감정가 646,000,000원이 그대로 최저매각가입니다. 반면 동일 면적의 최근 실거래는 580,000,000원600,000,000원에 분포합니다. 현재 최저가는 최근 거래 최고가보다도 높은 수준입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 채권 소멸, 선순위 금지사항 확인

② 시세 비교 — 최저가가 최근 평균의 109.1%

호반써밋프라임뷰는 719세대 규모로, 2022.05.02 준공된 아파트입니다. 비교 대상은 동일 단지 전용 84.28㎡의 최근 실거래 12건입니다. 거래는 2026년 1월부터 4월까지 확인되며, 최근 12개월 평균은 592,083,333원입니다.

최근 12건의 거래 최저가는 580,000,000원, 최고가는 600,000,000원입니다. 최신 거래로 확인되는 2026년 4월의 거래가는 599,000,000원이며, 같은 달 다른 거래는 598,000,000원입니다.

반면 현재 최저매각가는 646,000,000원입니다. 최근 12개월 평균과 비교하면 109.1%이고, 최신 거래 599,000,000원보다도 높습니다. 특히 동일한 6층 거래가 580,000,000원으로 확인된다는 점도 개별 호수의 상태와 가격을 비교할 때 참고할 필요가 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 646,000,000원 가정)

신건 최저가인 646,000,000원에 매각된다고 가정한 배당 시뮬레이션입니다. 집행비용을 먼저 공제한 후 농협은행 근저당권과 후순위 가압류 채권에 배당하는 구조이며, 채권최고액과 청구금액을 기준으로 산정한 추정 결과입니다.

채권최고액·청구금액 기준의 추정 배당표입니다. 실제 배당은 확정 채권액, 배당요구, 조세채권, 집행비용 및 법정 배당순위 등에 따라 달라질 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.

회차별 배당·인수 시나리오

유찰 시 매각가가 낮아질수록 채권자의 미배당액은 증가하지만, 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원으로 산정돼 있습니다. 다만 이 계산은 임대관계 미상에 따른 추가 점유 문제와 금지사항등기의 법률적 효력에 대한 확인을 대신하지 않습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천해든초등학교 남동측 인근에 위치합니다. 주위는 아파트, 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 용이하고 인근에 노선버스 정류장이 소재합니다. 감정평가상 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 25층 건물의 6층입니다. 위생·급배수·난방·도시가스·승강기·화재탐지설비 등이 구비돼 있습니다.
• 토지·도로. 대체로 사다리형인 아파트 부지로 이용 중이며, 단지 북동측에 진출입로가 개설돼 있습니다. 토지면적은 43,894.0㎡입니다.
• 용도·규제. 제3종일반주거지역 및 지구단위계획구역에 해당합니다. 경관녹지 저촉, 대로·중로 접합, 성장관리권역, 택지개발지구 및 관련 제한사항이 기재돼 있으므로 상세한 토지이용계획을 확인할 필요가 있습니다.
• 공시지가·공부. 공시지가 1,613,000원/㎡이며, 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
• 환금성. 719세대 규모의 2022년 준공 단지로, 전용 84.28㎡의 최근 거래 12건이 확인됩니다. 최근 거래 범위는 580,000,000원600,000,000원입니다. 거래 표본은 확보돼 있지만 개별 호수의 층·향·상태를 반영한 적정가격은 별도로 검토해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 최근 시세를 기준으로 가격 검토. 최저가 646,000,000원은 최근 실거래 평균 592,083,333원의 109.1%입니다. 신건 가격이 최근 거래 수준을 웃돈다는 사실을 입찰금액 산정에 반영해야 합니다.
• 금지사항등기 효력 확인. 갑구 1-2번 금지사항등기의 제한기간 경과 여부와 경매 매각 이후의 효력, 말소 및 소유권이전등기 가능성을 원본 서류와 관할 등기소 등을 통해 확인해야 합니다.
• 점유·임차관계 재확인. 신고 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자, 전입 여부, 보증금 및 대항력 가능성을 현황조사서·매각물건명세서 등과 대조해야 합니다.
• 배당표의 확정 여부 확인. 예상배당은 채권최고액과 청구금액을 이용한 시뮬레이션입니다. 실제 채권액·배당순위·조세채권 등에 따라 결과가 달라질 수 있으므로 예상 미배당액과 매수인 인수액을 구분해야 합니다.
• 유찰 시나리오 점검. 1회 유찰 시 516,800,000원, 2회 유찰 시 413,440,000원은 가정된 가격입니다. 실제 유찰 여부와 다음 매각조건은 법원 공고로 재확인해야 합니다.
• 미납 관리비 확인. 관리사무소 등을 통해 관리비 체납 여부와 매수인이 부담할 가능성이 있는 공용부분 관리비 등을 확인해야 합니다.
• 현장 상태 확인. 같은 단지 동일 면적이라도 층·향·내부 상태에 따라 거래가격이 달라질 수 있습니다. 6층 해당 호수의 실제 상태를 확인한 후 실거래와 비교해야 합니다.
• 입찰 전 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 최신 실거래 내역을 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수액 0원 ≠ 신건 가격 메리트”

인천지방법원 2025타경510879는 농협은행 근저당권을 말소기준으로 후순위 가압류·압류가 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 감정평가상 임대관계가 미상이고, 갑구 1-2번 금지사항등기도 말소된 것으로 확인되지 않아 점유관계와 해당 등기의 효력에 관한 추가 검토가 필요합니다.

가격 측면에서는 현재 최저가 646,000,000원이 동일 면적 최근 실거래 평균 592,083,333원의 109.1%로, 최근 거래 수준을 웃돕니다. 신건 가격을 저렴하다고 보기 어려우며, 유찰 시나리오의 가격 하락은 아직 확정된 사실이 아닙니다.

결론적으로, 산정 인수액은 0원이지만 권리 확인은 끝나지 않았고, 현재 신건 가격은 최근 시세보다 높습니다. 금지사항등기와 실제 점유관계를 먼저 확인하고, 최신 실거래 및 실제 매각조건을 기준으로 가격을 재검토하는 것이 핵심입니다.