인천지방법원 2025타경510936. 등기상 소유자는 지금현이고, 감정평가상 해당 호실은 오피스텔으로 이용중입니다. 이 사건에서 가장 중요한 것은 근저당이 아니라 문동한의 주택임차권입니다. 문동한은 2024.06.28 전입·점유를 시작했고 2024.05.29 확정일자를 받았습니다. 말소기준권리인 2025.07.23 임의경매개시결정보다 전입이 앞서므로 대항력이 있고, 배당에서 보증금 168,000,000원이 전액 변제되지 않으면 그 미변제 잔액을 매수인이 인수합니다.
현재 회차에서는 매각가를 190,000,000원으로 가정할 때 집행비용 3,460,000원을 제외하고도 임차보증금 168,000,000원이 전액 배당돼 인수액이 0원입니다. 반면 1회 유찰 시 매각가 152,000,000원에서는 18,928,000원, 2회 유찰 시 매각가 121,600,000원에서는 48,902,400원의 보증금 잔액을 매수인이 인수하는 시나리오입니다. 따라서 유찰 후에는 낙찰가 + 인수액을 함께 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510936 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 631-25 보광팰리스 2층 206호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔으로 이용중 |
| 임차 부분 | 제2층 제206호 65.66㎡ 전부 |
| 소유자 | 지금현 |
| 감정가 / 최저가 | 190,000,000원 / 190,000,000원 (신건) |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 임차권등기보다 ‘선행 전입’이 핵심
2014.09.16 설정된 수산업협동조합중앙회 근저당 2건은 2014.12.23 말소됐고, 2014.12.23 설정된 부평농업협동조합 근저당 96,000,000원도 2018.02.27 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 분석의 말소기준은 2025.07.23 임의경매개시결정입니다.
문동한의 주택임차권등기는 2026.08.03로 말소기준보다 뒤지만, 실제 전입·점유는 2024.06.28입니다. 따라서 등기일만 보고 후순위라고 판단하면 안 됩니다. 매각물건명세서에도 배당에서 전액 변제되지 않는 보증금 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
② 임차인 — 대항력·우선변제 모두 확인
| 임차인 | 임차 부분 | 보증금 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 권리 |
|---|---|---|---|---|---|
| 문동한 | 제2층 제206호 65.66㎡ 전부 | 168,000,000원 | 2024.06.28 | 2024.05.29 | 대항력 有 우선변제 |
③ 회차별 실질취득 — 낙찰가와 인수액을 합쳐 봐야 한다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 190,000,000원 | 0원 | 190,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 152,000,000원 | 18,928,000원 | 170,928,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 121,600,000원 | 48,902,400원 | 170,502,400원 |
1회·2회 유찰 시에는 낙찰가가 낮아지는 만큼 미배당 보증금이 커져, 실질취득액이 각각 170,928,000원, 170,502,400원입니다. 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 커지는 구간에서는 낙찰가 하락분 상당 부분이 인수액으로 전환되므로, 낙찰가 자체가 매입원가가 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 190,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,460,000원 |
| 1. 임차인 문동한 보증금 | 168,000,000원 | 168,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 파산자 지서안의 파산관재인 윤규상 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 18,540,000원 |
현재 회차 190,000,000원 가정에서는 집행비용 3,460,000원, 문동한 보증금 168,000,000원이 배당되고 18,540,000원이 잔여로 계산돼 매수인 인수액은 0원입니다. 경매개시결정 채권액은 배당 계산에 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 부평구 부평동 소재 부평역 남동측 인근이며, 아파트·오피스텔·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 인근에 버스정류장이 있고 북서측 인근에 부평역(1호선)이 소재합니다.
- 이용상태. 해당 호실은 감정평가상 오피스텔으로 이용중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물 내 2층 206호이며 사용승인일은 2014.08.26입니다.
- 도로. 남측·동측으로 폭 약 8미터 내외, 서측으로 폭 약 4미터 내외의 아스콘포장도로에 접합니다.
- 규제. 준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 해당사항 없음이며 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 배당 재확인. 매각 직전 배당관계가 달라지면 실제 인수액도 달라질 수 있으므로 문동한의 배당액과 미배당 잔액을 다시 확인해야 합니다.
- 유찰 후에는 실질취득으로 계산. 1회 유찰은 152,000,000원만 볼 것이 아니라 18,928,000원 인수를 더한 170,928,000원, 2회 유찰은 121,600,000원에 48,902,400원을 더한 170,502,400원으로 봐야 합니다.
- 시세 별도 검증. 실거래 자료가 없으므로 최저가 또는 실질취득액이 싸다고 단정할 수 없습니다. 동일 건물·인근 오피스텔 실제 거래가격과 비교해야 합니다.
- 임차권등기 날짜 착시 주의. 등기일은 2026.08.03이지만 전입·점유는 2024.06.28이므로 말소기준 2025.07.23보다 앞섭니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 배당관계를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰가보다 실질취득액을 보라”
이 물건은 현재 신건 기준으로는 예상배당상 임차보증금이 전액 변제되므로 매수인 인수 0원입니다. 하지만 문동한은 말소기준보다 먼저 전입·점유한 대항력 임차인입니다. 그래서 유찰이 시작되면 최저매각가 하락분의 상당 부분이 미배당 보증금, 즉 매수인 인수액으로 되돌아옵니다.
1회 유찰 시 실질취득은 170,928,000원, 2회 유찰 시 170,502,400원입니다. 따라서 이 사건의 핵심은 낮아지는 최저가가 아니라 낙찰가와 인수액을 합친 총 취득부담입니다. 실제 가격 메리트는 이 실질취득액을 동일·인근 물건의 실제 거래가격과 비교한 뒤 판단해야 합니다.
