인천지방법원 2025타경511040. 인천 계양구 작전동 중앙하이츠아파트 2동 1104호가 경매에 나왔습니다. 감정가와 최저매각가는 모두 200,000,000원으로, 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 소유자는 김교진이며 2018.04.30 소유권이전등기를 마쳤고 당시 거래가액은 168,000,000원입니다.

등기부의 말소기준권리는 2023.02.06 설정된 예스파이낸스대부주식회사 근저당권입니다. 이후의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸할 권리로 분류돼 있습니다. 다만 이 사건의 핵심은 근저당권이 아니라 말소기준보다 먼저 전입한 임차인입니다.

임차인 이석은 2018.05.10 전입했고 2025.08.13 배당요구를 했습니다. 대항력은 있는 것으로 조사됐지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 배당요구 사실만으로 보증금 전액이 배당된다고 볼 수 없으므로, 임차보증금의 매수인 승계 여부를 별도로 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당보다 앞선 임차인이 핵심

말소기준권리는 2023.02.06 예스파이낸스대부주식회사 근저당권입니다. 채권최고액은 20,000,000원이며, 매각으로 소멸하는 권리로 분류돼 있습니다.

그 이후 설정된 웰컴저축은행 가압류 17,501,407원, 우리금융캐피탈 가압류 22,074,894원, 경매개시결정과 압류 등도 매각으로 소멸할 권리로 분류돼 있습니다. 우리금융캐피탈 가압류와 그 본압류 전환에 따른 강제경매개시결정은 동일 채권의 연속 절차에 해당하므로 별개의 채권으로 중복 합산해서는 안 됩니다.

② 임차인 분석 — 보증금 미상, 인수 위험 미확정

실제 임차인은 이석 1명으로 조사됐습니다. 전입신고와 배당요구는 확인되지만, 보증금과 확정일자 및 우선변제 여부가 확인되지 않아 배당금과 인수금액을 산정할 수 없습니다.

③ 시세 비교 — 가격 메리트 판정 보류

감정가와 최저매각가는 모두 200,000,000원입니다. 등기부에 확인되는 소유자 김교진의 2018.04.30 소유권이전 당시 거래가액은 168,000,000원입니다.

다만 과거 소유권이전 거래가액은 현재의 실거래 시세를 대체할 수 없습니다. 최근 실거래 평균, 최신 거래 및 시세 추세가 확인되지 않았으므로 감정가 2억이 현재 시세보다 높은지 낮은지 판단할 근거가 부족합니다.

더욱 중요한 것은 임차인 보증금이 미상이라는 점입니다. 이 사건의 가격 비교는 단순 최저가가 아니라 낙찰가에 미배당 보증금 인수액을 더한 실질취득금액을 기준으로 해야 합니다. 인수액을 산정할 수 없는 현재 상태에서는 시세 대비 할인율이나 가격 메리트를 판단할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 200,000,000원 가정 · 임차보증금 미반영)

다음은 매각가 200,000,000원을 가정한 잠정 배당 계산입니다. 대항력 임차인의 보증금이 반영되지 않았으므로 실제 배당액 및 소유자 잔여금으로 확정할 수 없습니다. 또한 동일 채권의 중복 반영 가능성과 조세채권의 우선순위도 확인이 필요합니다.

위 금액은 집행비용 3,600,000원과 채권자 잠정 배당액을 반영한 산술적 배분입니다. 임차인 보증금·최우선변제·조세채권 우선순위는 확정 반영되지 않았습니다. 강제경매개시결정은 우리금융캐피탈 가압류의 본압류 전환에 따른 것이므로 별도 채권으로 중복 가산하지 않았습니다. 예스파이낸스대부의 근저당권 채권최고액 20,000,000원과 별도 경매 신청 청구액 24,676,434원 사이의 동일 채권 중복 여부 역시 확인되지 않아 잠정 계산을 실제 배당예상액으로 사용해서는 안 됩니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가와 실제 취득비용은 다르다

현재 최저매각가는 200,000,000원입니다. 잠정 시나리오에는 1회 유찰 시 160,000,000원, 2회 유찰 시 128,000,000원이 제시돼 있습니다. 그러나 이 금액들은 낙찰가에 대한 가정일 뿐 매수인의 최종 취득비용이 아닙니다.

* 채권 미배당 0원은 임차보증금 등을 제외한 잠정 계산 결과입니다. 실제 미배당 보증금 및 매수인 인수액이 0원이라는 의미가 아닙니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 계양구 작전동 소재 화전초등학교 북서측 인근. 주변은 공동주택과 근린생활시설이 혼재하며 제반 주위여건은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 무난한 것으로 조사됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 11층 건물의 11층 1104호입니다. 사용승인일은 1990.10.29이며, 위생·급배수·난방·승강기 설비가 있습니다.
• 내부 상태. 폐문부재로 내부를 확인하지 못했습니다. 실제 시설 상태와 수리 필요 여부는 별도로 확인해야 합니다.
• 토지. 3필지가 일단을 이루는 부정형 토지로 아파트 건부지로 이용 중이며, 단지 내 도로는 외곽 공도와 연결됩니다.
• 규제. 제3종일반주거지역·가축사육제한구역·교육환경 보호구역·과밀억제권역 등이 확인됩니다. 작전동 99-9 토지는 도로 저촉 사항이 있습니다.
• 공부 및 건축물. 공부와의 차이 없음. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 최근 실거래 및 거래 추세가 확인되지 않아 현재 거래 유동성과 적정 매도가격을 평가하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차보증금 확인이 최우선. 이석의 실제 임대차보증금과 임대차계약서 내용을 확인해야 합니다. 보증금이 미상인 상태에서는 인수 위험의 크기를 계산할 수 없습니다.
• 확정일자 및 우선변제 여부. 확정일자와 배당순위, 실제 배당 가능액을 확인해야 합니다. 배당요구일 2025.08.13만으로 보증금 전액 회수를 단정할 수 없습니다.
• 매수인 인수액 계산. 보증금 중 실제 배당으로 변제되는 금액을 제외하고 매수인에게 남을 가능성이 있는 금액을 따로 계산해야 합니다. 입찰가와 인수액의 합계를 기준으로 취득비용을 판단해야 합니다.
• 중복 채권 확인. 우리금융캐피탈 가압류와 본압류 전환 경매개시결정의 동일 채권 관계를 확인하고, 예스파이낸스대부의 근저당권과 별도 경매 신청 청구액 간 중복 여부도 확인해야 합니다.
• 조세채권 확인. 국 압류 및 금천구 압류가 확인됩니다. 당해세 여부와 실제 조세채권액, 법정기일 및 배당 우선순위를 확인해야 합니다.
• 시세 검증. 감정가 200,000,000원과 2018년 거래가액 168,000,000원만으로 현재 시세를 판단하면 안 됩니다. 최근 동일 면적 실거래와 최신 거래를 확인하고 실질취득금액과 비교해야 합니다.
• 내부 상태 확인. 폐문부재로 내부 상태가 확인되지 않았습니다. 수리비와 시설 상태를 별도로 점검해야 합니다.
• 점유·명도 확인. 대항력 있는 임차인이므로 보증금 반환 문제와 인도 조건을 함께 검토해야 합니다. 단순 명도비용만 예상하는 접근은 위험합니다.
• 관리비 체납 확인. 공용부분 관리비 체납 여부와 실제 부담 범위를 관리사무소에 확인해야 합니다.
• 경매 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·임대차계약서·배당요구 내역과 최신 사건 진행 상황을 입찰 전에 확인해야 합니다.

맺으며 — “2억에 낙찰받는 것과 2억에 취득하는 것은 다르다”

이 사건의 말소기준권리는 2023년 예스파이낸스대부 근저당권입니다. 후순위 등기상 권리는 매각 소멸 대상으로 분류돼 있지만, 임차인 이석은 그보다 앞선 2018.05.10 전입한 대항력 임차인입니다.

배당요구는 확인됐으나 보증금과 확정일자는 미상입니다. 보증금 전액이 배당되지 않으면 매수인이 미배당 보증금을 승계할 수 있고, 이 경우 실제 취득비용은 낙찰가보다 높아질 수 있습니다.

잠정 배당표에는 매수인 인수액이 0원으로 계산돼 있지만, 해당 계산은 임차보증금을 반영하지 않았으므로 그대로 신뢰할 수 없습니다. 별도 경매 사건의 채권 중복 여부와 조세채권 우선순위도 확인이 필요합니다.

최근 실거래 시세 역시 확인되지 않아 감정가의 적정성이나 유찰 후 가격 메리트를 판단할 근거가 부족합니다.

결론은 권리·가격 모두 판단 보류입니다. 임차보증금, 실제 배당 가능액, 매수인 인수액, 최근 시세를 확인해 실질취득금액을 산출하는 것이 우선입니다. 보증금이 확인되지 않은 상태에서 단순 최저가나 유찰 할인율만을 근거로 입찰하는 것은 위험합니다.