인천지방법원 2025타경511057. 인천 미추홀구 도화동 ‘스타뷰’ 4층 403호 오피스텔입니다. 소유자 강정용은 2018년 거래가 187,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 농협은행주식회사 앞으로 채권최고액 184,800,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후 인천신용보증재단·신한카드의 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
임차인으로 조사된 임수정·김종진의 전입일은 각각 2023.05.04, 2024.08.19로 모두 2018.09.18 말소기준권리보다 뒤입니다. 따라서 현재 자료 기준으로 두 사람 모두 대항력은 없고 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 실제 배당 참여 범위와 명도 과정은 원본 서류로 다시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511057 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 도화동 437-1 스타뷰 4층 403호 · 도로명 인천광역시 미추홀구 경인로 314 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(오피스텔) · 78.15㎡ · 철근콘크리트구조 14층 건물 중 4층 |
| 사용승인 / 규모 | 2018.08.21 · 스타뷰 27세대 |
| 소유자 | 강정용 (2018.08.03 매매, 2018.09.18 소유권이전 · 거래가 187,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 239,000,000원 / 239,000,000원 (신건) |
| 신청채권 / 청구 | 농협은행 주식회사 / 185,914,639원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2018.09.18 농협은행주식회사 근저당권입니다. 이후 설정된 인천신용보증재단 가압류 10,052,506원, 신한카드 주식회사 가압류 11,378,476원, 농협은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션에서도 현재 회차 기준 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 임차인 — 2명 모두 말소기준 이후 전입
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 임수정 | 2023.05.04 | 미상 | 2025.09.03 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 김종진 | 2024.08.19 | 미상 | 확인 필요 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
③ 시세 비교 — 최근 가격보다 높은 신건
스타뷰 실거래는 11건이 확인되며 전체 평균은 236,363,636원입니다. 다만 과거에는 290,000,000원·275,000,000원·271,000,000원 등 높은 거래가 포함돼 있어 현재 가격 판단에는 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.11 | 82.67㎡ | 10 | 212,000,000원 |
| 2025.05 | 82.67㎡ | 6 | 195,000,000원 |
| 2024.06 | 84.93㎡ | 5 | 198,000,000원 |
| 2024.04 | 79.81㎡ | 4 | 170,000,000원 |
| 2024.03 | 84.93㎡ | 9 | 220,000,000원 |
| 2022.03 | 75.35㎡ | 13 | 239,000,000원 |
| 2022.02 | 82.87㎡ | 9 | 271,000,000원 |
| 2021.12 | 78.15㎡ | 6 | 290,000,000원 |
| 2021.08 | 80.81㎡ | 10 | 267,000,000원 |
| 2021.08 | 84.64㎡ | 8 | 275,000,000원 |
| 2021.07 | 79.81㎡ | 8 | 263,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 203,500,000원 |
현재 최저가 239,000,000원은 매수인 인수가 0원이므로 그대로 실질취득가 239,000,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 203,500,000원의 117.4%이고, 최신 거래 212,000,000원보다도 높습니다. 최근 거래군은 과거 거래군보다 16.5% 낮은 흐름으로 집계돼 있어, 전체 평균 236,363,636원만 보고 현재 최저가에 가격 메리트가 있다고 판단하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 239,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,146,000원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 184,800,000원 | 184,800,000원 |
| 2. 가압류 · 인천신용보증재단 | 10,052,506원 | 10,052,506원 |
| 3. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 11,378,476원 | 11,378,476원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 28,623,018원 |
현재 회차에서는 반영된 채권액 206,230,982원이 전액 배당되고 소유자 잔여가 28,623,018원으로 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 임차인의 보증금·확정일자가 확인되지 않아 임차인 우선변제 또는 최우선변제 여부가 확인될 경우 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 239,000,000원 | 206,230,982원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 191,200,000원 | 187,723,200원 | 18,507,782원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 152,960,000원 | 150,018,560원 | 56,212,422원 | 0원 |
이 물건은 대항력 있는 임차인이 없어 유찰에 따라 선순위 채권자의 미배당액이 늘더라도 그 미배당액이 곧바로 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 현재 회차 239,000,000원, 1회 유찰 191,200,000원, 2회 유찰 152,960,000원 모두 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 집합건축물대장상 오피스텔로 이용 중이며, 2018.08.21 사용승인된 철근콘크리트구조 14층 건물의 4층 403호입니다.
- 입지. 도화1동행정복지센터 남동측에 위치하며 오피스텔·근린생활시설·업무시설·아파트 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북동측 광대로, 북서측 및 서측 세로의 포장도로와 접합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·과밀억제권역 등에 해당하며 공시지가는 3,200,000원/㎡입니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 스타뷰는 27세대이며 확인된 실거래는 11건입니다. 최근 12개월 거래는 2건이고 최근 가격 흐름은 과거 대비 -16.5%로 집계돼 매각가격 설정에 보수적인 접근이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 현재 가격을 최근 시세와 대조. 최저가 239,000,000원은 최근 12개월 평균 203,500,000원의 117.4%이며 최신 거래 212,000,000원보다 높습니다.
- 임차인 원본 확인. 임수정·김종진의 보증금과 확정일자를 매각물건명세서·배당요구서류에서 확인해 우선변제 범위를 다시 점검하세요.
- 명도 확인. 임차인 2명이 조사돼 있으므로 실제 점유 여부와 인도 협의 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 유찰 시 가격 재평가. 1회 유찰 시 191,200,000원, 2회 유찰 시 152,960,000원이며 두 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
- 오피스텔 환금성 확인. 27세대 규모와 최근 거래량, 최근 -16.5% 가격 흐름을 함께 보고 재매각 가능성을 점검하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구서류·실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 가격은 보수적으로”
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2018.09.18 농협은행 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류와 경매개시결정은 소멸합니다. 임수정·김종진도 말소기준 뒤에 전입해 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 가격은 별개입니다. 현재 실질취득가 239,000,000원은 최근 12개월 평균 203,500,000원의 117.4%이고 최신 거래 212,000,000원도 웃돕니다. 최근 가격 추세 역시 -16.5%입니다. 27세대 오피스텔이라는 규모와 임차인 보증금·확정일자가 아직 확인되지 않은 점까지 함께 보면, 이 물건은 권리보다 현재 가격과 환금성, 임차인 원본 확인이 핵심인 사건입니다.
