인천지방법원 2025타경511097. 계양구 계산동 ‘삼성주택’ 4층 401호 다세대주택입니다. 감정가는 144,000,000원이고 아직 유찰이 없는 신건이라 최저매각가도 같은 144,000,000원입니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 근저당이 아니라 2017년 전입을 갖춘 주택임차권과 2023년 압류의 선후관계입니다. 전입일이 말소기준권리보다 앞서므로 원칙적으로는 대항력 있는 임차권의 보증금 134,000,000원을 매수인이 인수할 수 있는 구조입니다.
하지만 매각물건명세서에는 을구 11번 주택임차권등기에 관해 서울보증보험 주식회사의 대항력 포기서 및 말소동의서가 제출됐다고 명시돼 있습니다. 이 확약을 반영하면 해당 임차권은 실질 인수 0원입니다. 따라서 현 회차의 실질취득액은 최저가 144,000,000원과 동일합니다. 다만 자동 배당 시나리오에서 계산된 134,000,000원은 확약을 반영하지 않은 룰상 인수액으로 별도 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511097 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 계산동 898-20 4층 401호 · 도로명 계양산로 68 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택 · 임차권 기재 면적 61.145㎡ 전부 |
| 건물 | 알,씨조 스라브지붕 4층 건물 내 4층 401호 · 사용승인일 1997.12.24 |
| 소유자 | 정만수 (2021.08.31 소유권이전 · 거래가액 134,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 144,000,000원 / 144,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 142,113,424원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 선행 임차권이 핵심
말소기준권리는 2023.02.03 국(광명세무서장) 압류입니다. 이후 2023.12.26 계양구 압류와 2025.07.30 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제는 주택임차권의 전입일이 2017.08.25로 말소기준보다 훨씬 빠르다는 점입니다. 등기부에는 임대차계약일 2017.07.27 및 2021.08.04, 점유개시일 2017.08.31, 보증금 134,000,000원이 기재돼 있습니다.
② 임차권·보증기관 승계 — 실제 임차인 0명
| 표시 명의 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 134,000,000원 | 有 | 無 | 보증기관 승계 | 0원 |
한국토지주택공사 표시는 보증기관 승계 성격으로 분류되므로 보증금을 별도 임차인 보증금처럼 중복 합산하지 않습니다. 이 기준에서 실제 임차인은 0명입니다. 등기·배당 구조만 기계적으로 적용하면 보증금 134,000,000원이 매수인 인수로 계산되지만, 매각물건명세서가 해당 을구 11번 주택임차권에 관해 서울보증보험 주식회사의 대항력 포기서와 말소동의서 제출을 명시하므로 이 임차권의 실질 인수액은 0원으로 봅니다.
③ 예상배당표 (매각가 144,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,816,000원 |
| 인수 · 한국토지주택공사 주택임차권 | 134,000,000원 | 0원 |
| 2. 경매개시결정 · 서울보증보험 주식회사 | 142,113,424원 | 141,184,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
자동 배당 시나리오상 신청채권자의 미배당은 929,424원입니다. 주택임차권에는 룰상 134,000,000원의 매수인 인수가 계산돼 있으나, 매각물건명세서의 대항력 포기서·말소동의서를 반영한 실질 인수는 0원으로 판단합니다. 국 및 계양구 압류의 실제 체납액은 배당표 숫자에 나타나지 않아 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다.
④ 회차 시나리오 — 가격 하락과 배당 부족
| 회차 | 매각가 | 신청채권 배당 | 미배당 | 룰상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 144,000,000원 | 141,184,000원 | 929,424원 | 134,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 115,200,000원 | 112,787,200원 | 29,326,224원 | 134,000,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 92,160,000원 | 90,101,120원 | 52,012,304원 | 134,000,000원 |
위 표의 134,000,000원은 확약을 반영하지 않은 룰상 인수액입니다. 본 사건에서는 해당 임차권에 대한 대항력 포기서와 말소동의서 제출이 확인돼 실질 인수는 0원으로 보므로, 1회 유찰 시 실질취득은 115,200,000원, 2회 유찰 시에는 92,160,000원입니다. 다만 별도의 실거래 비교 근거가 제시된 사건은 아니므로 이 숫자만으로 시세 대비 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 본 건은 다세대주택이며, 건물 1층은 상가 점포, 2~4층은 다세대주택으로 이용됩니다.
- 입지. 인천광역시 계양구 계산동 경인여자대학교 남측 인근의 ‘삼성주택’ 4층 401호로, 주변은 다세대주택과 아파트 등이 혼재합니다.
- 교통. 북측 계양산로를 통해 경명대로 등 간선도로로 연계되고, 인근에 버스정류장이 있어 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 1997.12.24 사용승인된 알,씨조 스라브지붕 4층 건물이며 본 호는 최상층인 4층입니다. 위생·급배수 및 도시가스 공급설비가 기재돼 있습니다.
- 토지·도로. 사다리형 토지로 다세대주택·근린생활시설 부지로 이용 중이며, 북측 중로와 동측 소로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역이며 교육환경 보호구역과 중점경관관리구역 관련 제한이 기재돼 있습니다. 공부와의 차이는 해당 없음으로 평가됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 포기서·말소동의서 원본 확인. 실질 인수 0원 판단의 핵심 근거이므로 입찰 전 매각물건명세서와 제출서류에서 을구 11번 주택임차권에 대한 적용 범위를 직접 대조해야 합니다.
- 임차권 명의·승계 관계 확인. 한국토지주택공사 표시와 서울보증보험의 포기서 제출 관계가 동일한 을구 11번 주택임차권에 연결되는지 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 2023.02.03 국 압류와 2023.12.26 계양구 압류가 존재합니다. 실제 체납세액은 배당 결과에 영향을 줄 수 있으므로 교부청구·배당요구 내용을 확인해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 등기상 전입·점유 이력이 있는 물건이므로 현재 실제 점유자를 현황조사와 현장에서 재확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가와 최저가는 144,000,000원이지만 별도의 최신 실거래 비교 없이 신건 가격을 곧바로 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.
맺으며 — 핵심은 ‘1.34억 인수’가 아니라 ‘확약의 효력’
이 사건은 겉으로만 보면 상당히 부담스러운 대항력 인수형입니다. 전입 2017.08.25, 보증금 134,000,000원인 주택임차권이 말소기준인 2023.02.03 압류보다 앞서기 때문입니다. 그러나 매각물건명세서가 바로 그 을구 11번 주택임차권에 대해 서울보증보험 주식회사의 대항력 포기서와 말소동의서 제출을 명시합니다. 따라서 해당 임차권의 실질 인수는 0원, 현 회차 실질취득은 144,000,000원으로 정리됩니다.
다만 이 결론은 확약서가 해당 권리에 정확히 적용된다는 전제 위에 서 있습니다. 동시에 국·계양구 압류가 존재하고 실제 체납액이 배당표에 드러나지 않으며, 다세대주택 특성상 가격 검증도 별도로 필요합니다. 이 물건의 승부처는 최저가가 아니라 포기서·말소동의서의 적용 대상과 원본 확인입니다.
