인천지방법원 2025타경511126. 계산주공아파트 104동 5층 501호 아파트입니다. 현재 소유자는 박준화이며, 2017.12.28 소유권을 이전받을 당시 등기상 거래가액은 158,000,000원입니다. 이 사건의 권리분석 기준점은 2020.07.21 설정된 주식회사신한은행의 채권최고액 108,900,000원 근저당권입니다.
그 뒤 2024.11.11 주식회사대부스타파트너스의 근저당권 25,500,000원, 2025.06.20 롯데카드 주식회사의 가압류 8,173,435원, 2025.07.31 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 모두 말소기준권리 뒤의 권리이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2025.10.01에는 8번 근저당권이 한국주택금융공사로 이전되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511126 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 계산동 20 계산주공아파트 104동 5층501호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 철근콘크리트조 평슬래브지붕 15층 건물 내 제5층 제501호 |
| 소유자 | 박준화 · 2017.12.28 소유권이전 · 거래가액 158,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 198,000,000원 / 198,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 대부스타파트너스 / 17,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2020.07.21 을구 8번 근저당권입니다. 이후 설정된 대부스타파트너스 근저당, 롯데카드 가압류, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 2025.10.01 한국주택금융공사로의 근저당권 이전은 기존 8번 근저당권의 이전으로 확인됩니다.
② 임차인 — 1명, 전입은 말소기준 이후
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이민숙 | 2022.04.05 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 이민숙의 전입일은 2022.04.05로 말소기준권리인 2020.07.21 근저당권보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 따라서 현재 분석상 임차보증금이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부와 실제 배당관계는 별도 확인이 필요합니다.
③ 가격 구조 — 실질취득은 최저가와 동일
현재 최저매각가는 감정가와 같은 198,000,000원입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차에서의 실질취득 역시 198,000,000원입니다. 이 사건은 낙찰가가 낮아질 때 인수액이 늘어나는 대항력 인수형이 아닙니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 198,000,000원 | 142,573,435원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 158,400,000원 | 142,573,435원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 126,720,000원 | 124,145,920원 | 18,427,515원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 198,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,572,000원 |
| 1. 을구 8번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 108,900,000원 | 108,900,000원 |
| 2. 을구 10번 근저당권 · 주식회사대부스타파트너스 | 25,500,000원 | 25,500,000원 |
| 3. 갑구 6번 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 8,173,435원 | 8,173,435원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 51,854,565원 |
현재 회차에서는 기재된 채권이 전액 배당되고 소유자에게 51,854,565원이 잔여되는 시뮬레이션입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 계양구 계산동에 소재하며 지하철 임학역 남서측 인근입니다. 주위는 공동주택, 대형 쇼핑시설, 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철이 있어 제반 교통여건은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 15층 건물의 제5층 제501호이며, 위생·급배수·승강기·소화시설 등이 구비되어 있습니다.
- 노후도. 사용승인일은 1990.9.20.이며 감정평가서에는 준공 이후 약34년이 경과해 노후화에 따른 일부 보수가 필요할 수 있다고 기재되어 있습니다.
- 토지·규제. 부정형 평지의 공동주택 건부지이며 제3종일반주거지역, 과밀억제권역, 철도보호지구 등으로 기재되어 있습니다.
- 공부와 현황. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 대조. 이민숙의 전입일은 2022.04.05로 대항력은 없지만, 보증금·확정일자·배당요구 여부를 매각물건명세서와 현황조사 원본에서 다시 확인하세요.
- 배당과 인수를 구분. 2회 유찰 시 18,427,515원의 미배당이 발생해도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 채권자 미회수액을 낙찰자 부담으로 혼동하지 않아야 합니다.
- 건물 상태 확인. 1990.9.20. 사용승인 건물로 감정평가서에 일부 보수 가능성이 언급되어 있으므로 내부 상태와 설비 작동 여부를 직접 확인하세요.
- 관리비·점유 확인. 실제 점유 상태와 미납 관리비 등 명도 비용에 영향을 줄 수 있는 요소를 현장에서 확인하세요.
- 배당 변동 가능성. 현재 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 잔여와 채권 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리 인수는 0원, 확인 포인트는 임차인 세부사항과 노후도”
이 사건은 2020.07.21 신한은행 근저당이 말소기준이고, 이후의 대부스타파트너스 근저당·롯데카드 가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인 이민숙 역시 2022.04.05 전입으로 기준권리보다 늦어 대항력이 없으며, 시뮬레이션상 매수인 인수액은 현재 회차부터 2회 유찰 시까지 모두 0원입니다.
따라서 현재 최저가 198,000,000원에 낙찰된다고 가정하면 실질취득도 같은 198,000,000원입니다. 다만 임차인의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고, 사용승인일 1990.9.20.의 노후 아파트라는 점은 별도의 현장·서류 확인 포인트입니다. 권리 인수보다는 임차인 배당관계와 실제 건물 상태를 확인하는 것이 이 물건의 핵심입니다.
