인천지방법원 2025타경511218. 부평동 뉴스테이하우스 6층 601호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 현재 소유자는 지유리이며 2019.03.04 소유권을 이전받았고 등기상 거래가액은 122,000,000원입니다. 과거 서서울농업협동조합 근저당권 108,000,000원은 같은 날인 2019.03.04 이미 말소됐습니다.
현재 살아 있는 금전 권리 가운데 가장 이른 등기는 2022.12.28 주택도시보증공사의 403,000,000원 가압류로, 이 사건의 말소기준권리로 잡혀 있습니다. 이후 2025.08.04 강제경매개시결정과 2026.02.09 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 권리분석의 핵심은 등기부보다 앞선 2021.04.26 전입 점유자 이준호입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511218 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 640-1 뉴스테이하우스 6층 601호 · 경인로972번길 14 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔로 이용중 · 철근콘크리트구조 8층 건물 중 6층 601호 |
| 소유자 | 지유리 (2019.03.04 소유권이전 · 거래가액 122,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 106,000,000원 / 106,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 이준호 / 128,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2022.12.28 주택도시보증공사 가압류 · 청구금액 403,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 등기 권리보다 ‘선행 전입’이 핵심
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이준호 | 2021.04.26 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 있음 |
또 하나의 확인 포인트는 임차인 이준호와 강제경매 신청채권자 이준호의 이름이 동일하다는 점입니다. 제공된 조사 내용에서도 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 경고되어 있습니다. 그러나 이름이 같다는 사실만으로 임대차가 허위라고 단정할 수 없으므로, 실제 임대차계약·보증금 지급·점유관계 확인 전에는 임차인 인수위험을 제거해서 계산하면 안 됩니다.
등기상 2022.11.18에는 민간임대주택등기도 기재돼 있습니다. 등기 내용에는 2019.02.19 민간임대주택 등록과 임대의무기간·임대료 증액기준 준수 의무가 표시되어 있습니다. 이 표시는 선행 전입자의 임대차관계와 함께 원문 확인이 필요한 항목입니다.
② 가격 판단 — 실거래가가 없어 ‘1.06억이 싸다’고 말할 수 없다
이 사건에는 비교 가능한 최근 실거래 자료가 없습니다. 따라서 감정가 106,000,000원과 최저매각가 106,000,000원만 보고 시장가격 대비 할인 여부를 평가할 수 없습니다. 특히 선행 전입자의 보증금이 미상인 상태에서는 낙찰가 자체보다 낙찰가에 승계 보증금을 더한 실질취득비용이 더 중요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 106,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,284,000원 |
| 1. 가압류 · 주택도시보증공사 | 403,000,000원 | 103,716,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 이준호 | 128,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 총액은 531,000,000원, 예상 배당액은 103,716,000원, 미배당액은 427,284,000원입니다. 신청채권자 이준호의 예상배당은 0원입니다. 이 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았고, 임차인의 확정일자와 보증금도 확인되지 않아 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용중이며, 철근콘크리트구조 8층 건물의 6층 601호입니다. 사용승인일은 2015.06.19입니다.
- 입지. 인천예림학교 북서측 인근으로 공동주택·단독주택·학교·근린생활시설 등이 형성된 기존 주거지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북측 및 동측으로 노폭 8m 포장도로와 접합니다.
- 규제. 준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 임대관계는 미상으로 조사됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임대차 원본 확인. 이준호의 임대차계약서, 보증금 지급자료, 현재 점유 여부를 확인해 실제 대항력과 승계액부터 확정해야 합니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제권과 배당 후 잔존 보증금을 계산할 수 없습니다.
- 신청채권자와 임차인 동일성 확인. 두 기록의 이준호가 동일인인지, 동일인이라면 임대차와 채권 발생관계가 무엇인지 원문으로 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 등기상 민간임대주택 표시가 있으므로 현재 등록 상태와 매각 후 처리관계를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 비교 실거래가가 없어 감정가 106,000,000원의 시장 적정성을 판단할 근거가 부족합니다. 인근 동일 용도·유사 면적 거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 배당표 과신 금지. 현재 시뮬레이션의 매수인 인수액 0원은 미상 임차보증금을 반영한 확정값이 아닙니다.
- 관리비·조세 확인. 관리비 체납과 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 항목을 매각 전 확인해야 합니다.
맺으며 — “신건 1.06억”보다 먼저 풀어야 할 숫자가 있다
이 사건은 등기부만 보면 구조가 복잡하지 않습니다. 과거 근저당권은 이미 말소됐고, 2022.12.28 주택도시보증공사 가압류 이후의 강제경매개시결정과 압류도 매각으로 소멸합니다. 그러나 2021.04.26 전입한 이준호가 조사돼 있고, 그 사람의 보증금·확정일자·배당요구 여부가 미상입니다. 따라서 현 단계에서 매수인 인수를 0원으로 단정하거나 최저가 106,000,000원을 곧 실질취득비용으로 보는 것은 위험합니다.
가격 측면도 마찬가지입니다. 비교 가능한 실거래 자료가 없어 감정가가 시세보다 낮은지 높은지 판단할 수 없습니다. 이 물건의 우선순위는 “얼마까지 쓸 것인가”가 아니라 “이준호의 임대차가 실제로 무엇이고, 보증금이 얼마인가”를 먼저 확정하는 것입니다. 그 숫자가 확인돼야 비로소 실질취득비용과 입찰가 상한을 계산할 수 있습니다.
