인천지방법원 2025타경511251. 영종오션솔레뷰 4층 410호로, 감정평가상 현재 숙박시설(생활숙박시설)로 이용 중입니다. 소유자 김철용은 2020.12.15. 소유권을 이전받았고 등기상 거래가액은 128,825,500원입니다. 같은 날 파주연천축산업협동조합이 채권최고액 92,300,000원의 근저당권을 설정했으며, 이 권리가 경매의 말소기준권리입니다.
그 뒤 2024.08.13. 인천신용보증재단의 64,330,000원 가압류가 들어왔고, 2025.08.04. 파주연천축산업협동조합의 신청으로 임의경매가 개시됐습니다. 이 두 권리는 말소기준권리 이후라 매각으로 소멸합니다. 그러나 권리등기만 보고 곧바로 “인수 0”으로 결론내리기에는 현황조사상 점유자 정보가 불완전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511251 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 중구 중산동 1947-1 영종오션솔레뷰 4층 410호 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 숙박시설(생활숙박시설) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 18층 건물 내 4층 410호 |
| 소유자 | 김철용 · 등기상 거래가액 128,825,500원 |
| 감정가 / 최저가 | 125,000,000원 / 125,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 파주연천축산업협동조합 / 74,517,274원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 등기상 말소기준은 명확
2019년과 2020년에 설정된 신탁등기는 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 소유권은 김철용에게 있고, 2020.12.15. 설정된 파주연천축산업협동조합 근저당이 말소기준권리입니다. 이후의 인천신용보증재단 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 점유관계 — 가장 먼저 확인할 부분
| 점유자 | 전입신고 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 오션 솔레뷰 호텔 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
현황조사에는 오션 솔레뷰 호텔이 확인되어 있지만 전입신고일과 보증금이 확인되지 않았고, 감정평가에서도 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 이 점유자에게 대항력이 있다고 단정할 수도, 없다고 단정할 수도 없습니다. 특히 보증금 자체가 확인되지 않으므로 낙찰자가 실제로 부담할 금액 역시 현재 자료만으로 확정할 수 없습니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교자료가 없어 신건 메리트 판정 보류
감정가는 125,000,000원이고 신건 최저매각가도 동일한 125,000,000원입니다. 소유자의 등기상 취득 거래가액은 128,825,500원이지만, 현재 시점의 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세 자료가 없어 이를 현재 시세로 대체할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 125,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,550,000원 |
| 2. 근저당 · 파주연천축산업협동조합 | 92,300,000원 | 92,300,000원 |
| 3. 가압류 · 인천신용보증재단 | 64,330,000원 | 30,150,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 시뮬레이션의 채권 총액은 156,630,000원, 배당액은 122,450,000원, 미배당은 34,180,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 점유자의 보증금도 확인되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 125,000,000원 | 122,450,000원 | 34,180,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 100,000,000원 | 97,800,000원 | 58,830,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 80,000,000원 | 78,160,000원 | 78,470,000원 | 0원 |
회차가 내려가면 등기상 채권의 미배당액은 커지지만, 제공된 배당 시뮬레이션에서는 모든 회차의 매수인 인수액을 0원으로 보고 있습니다. 다만 이는 점유자의 미상 보증금과 대항력을 확정한 결과가 아니므로 별도로 확인해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 구읍뱃터 북서측 인근이며, 주변은 숙박시설·업무시설·근린생활시설로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있으며 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용상태. 현재 숙박시설(생활숙박시설)로 이용 중입니다.
- 도로. 서측으로 노폭 약 15m 내외의 포장도로가 개설돼 있습니다.
- 토지. 일반상업지역 · 지구단위계획구역 · 경제자유구역 · 성장관리권역이며 공시지가는 2,420,000원/㎡입니다.
- 물적 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 오션 솔레뷰 호텔의 실제 점유 근거와 임대차 관계를 확인해야 합니다.
- 전입·사업자등록 확인. 대항력 판단에 필요한 기준일이 확인되지 않아 현 단계에서는 대항력 가능·미상입니다.
- 보증금 확인. 보증금이 미상이므로 배당 여부와 미배당 인수 가능성을 확정할 수 없습니다.
- 매각물건명세서 대조. 숙박시설(생활숙박시설) 이용 상태와 점유관계가 최종 명세서에 어떻게 기재됐는지 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 최근 실거래 비교자료가 없어 감정가 125,000,000원의 가격 경쟁력을 별도로 검증해야 합니다.
맺으며 — 등기는 단순하지만 점유관계는 아직 열려 있다
이 사건의 등기부 구조 자체는 어렵지 않습니다. 2020.12.15. 파주연천축산업협동조합 근저당이 말소기준이고 이후 가압류와 경매개시결정은 소멸합니다. 문제는 오션 솔레뷰 호텔로 확인된 점유자의 권리관계입니다. 전입신고일·보증금·확정일자·임대관계가 확인되지 않아 대항력 여부와 실제 인수액이 미확정입니다.
또한 현재 최저가 125,000,000원이 시세 대비 어느 수준인지 판단할 최근 거래자료도 없습니다. 따라서 이 물건은 “등기상 말소관계는 명확하지만, 점유자 권리와 가격 적정성을 확인한 뒤 판단해야 하는 신건”으로 보는 것이 데이터에 가장 충실합니다.
