인천지방법원 2025타경511256. 리더스타워 에이동 20층 2007호로, 사건상 용도는 근린시설이며 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 현재 소유자는 홍우희이고, 2022.05.10 매매를 원인으로 2022.05.16 소유권을 취득했으며 당시 등기부 기재 거래가액은 85,000,000원입니다.
권리분석의 출발점은 2025.04.07 부평구 압류입니다. 데이터상 이 압류가 말소기준권리로 지정되어 있고, 이후의 강제경매개시결정과 2026.05.18 압류는 매각으로 소멸합니다. 문제는 그보다 훨씬 앞선 임차인의 전입·확정일자·임차권등기입니다. 권재홍은 2021.02.16 주민등록, 2021.01.25 확정일자를 갖추었고 2023.03.28 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 따라서 매각물건명세서가 명시한 대로 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511256 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 간석동 273-1 리더스타워 에이동 20층 2007호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 · 지하4층 지상20층 · 제20층 제2007호 · 사용승인 2007.05.17 |
| 임차권 범위 | 제20층 제2007호 22.76㎡ 전부 |
| 소유자 | 홍우희 (2022.05.10 매매 · 거래가액 85,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 56,000,000원 / 56,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 권재홍 / 100,346,574원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 남는다
등기부상 과거 신한은행·우리은행·국민은행 근저당은 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석에서 중요한 순서는 임차인의 대항력 취득 → 임차권등기 → 2025.04.07 압류 → 강제경매개시결정입니다. 임차인의 권리가 말소기준보다 앞서므로, 이 물건은 “등기상 후순위 권리가 모두 지워지는 일반형”이 아니라 미배당 임차보증금을 승계하는 인수형입니다.
임차인 분석
| 임차인 | 점유·용도 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 배당요구 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 권재홍 | 제20층 제2007호 22.76㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 85,000,000원 | 2021.02.16 / 2021.01.25 | 2023.03.28 | 대항력 有 우선변제 有 미배당 승계 |
② 가격 구조 — 유찰돼도 ‘실질취득’은 크게 내려가지 않는다
이 물건은 최저매각가만 보면 56,000,000원이지만, 대항력 임차보증금이 그보다 큽니다. 현 회차에서는 보증금 85,000,000원 중 54,592,000원만 배당되고 30,408,000원이 미배당됩니다. 이 부족분은 매수인이 승계합니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 임차보증금 미배당·인수 |
|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 56,000,000원 | 30,408,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 44,800,000원 | 41,406,400원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 35,840,000원 | 50,205,120원 |
즉 낙찰가가 56,000,000원에서 44,800,000원, 35,840,000원으로 내려가더라도 인수액은 30,408,000원에서 41,406,400원, 50,205,120원으로 커집니다. 낙찰가 하락분만큼 미배당 임차보증금이 늘어나는 구조이므로, 이 사건의 경제적 기준점은 낮아지는 최저가가 아니라 보증금 85,000,000원 수준의 실질취득 부담입니다.
③ 예상배당표 (매각가 56,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.5% 추정) | - | 1,408,000원 |
| 1. 임차인 권재홍 보증금 (우선변제) | 85,000,000원 | 54,592,000원 |
| 2. 갑구 11번 경매개시결정 · 권재홍 | 100,346,574원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현 시뮬레이션에서는 임차보증금 부족분 30,408,000원을 매수인이 인수합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 배당 시뮬레이션에 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 남동구 간석동 간석오거리역 남측 인근으로, 업무시설·공동주택·각종 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 다수의 시내버스 노선과 인천1호선 간석오거리역이 있어 대중교통 사정은 양호한 편입니다.
- 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가 당시에는 오피스텔로 이용 중입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 지하4층·지상20층 건물의 20층이며 사용승인일은 2007.05.17입니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구이며, 과밀억제권역·철도보호지구·상대보호구역 등의 제한사항이 있습니다. 공시지가는 3,542,000원/㎡입니다.
- 현황. 2025.08.27 현황조사 당시 현관에 관리사무소의 단전·단수 안내문이 부착돼 있었습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 보증금 승계액을 입찰가와 분리해서 계산하지 말 것. 현 회차의 인수 예상액은 30,408,000원이며, 유찰 시 더 커집니다.
- 임대차 원본 확인. 권재홍의 임대차계약일은 2021.01.23, 확정일자는 2021.01.25, 점유개시는 2021.02.15, 주민등록일은 2021.02.16입니다. 임차권등기와 함께 원본 대조가 필요합니다.
- 신청채권과 임차보증금의 관계 확인. 임차권자와 경매신청채권자가 모두 권재홍입니다. 강제경매 청구금액 100,346,574원의 집행권원과 임차보증금 85,000,000원의 관계를 확인해야 합니다.
- 현황 확인. 현황조사 당시 단전·단수 안내문이 부착돼 있었으므로 현재 점유·사용 상태와 관리관계를 다시 확인해야 합니다.
- 배당 변동 가능성 확인. 배당 시뮬레이션에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 미배당액이 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 집행권원을 직접 확인한 뒤 입찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — 이 사건의 숫자는 5,600만원보다 8,500만원이 중요하다
이 물건은 신건이고 최저매각가는 56,000,000원입니다. 하지만 권재홍의 대항력 있는 임차보증금이 85,000,000원이고, 현 회차 배당에서도 30,408,000원이 남아 매수인에게 승계됩니다. 더 유찰되면 최저가는 낮아지지만 인수액은 41,406,400원, 50,205,120원으로 오히려 늘어납니다.
따라서 이 사건은 “감정가 대비 몇 퍼센트 싸게 받느냐”가 핵심인 경매가 아닙니다. 낙찰가와 미배당 임차보증금을 함께 보는 인수형 구조이고, 실질취득 부담은 보증금 85,000,000원 수준을 중심으로 봐야 합니다. 여기에 임차권자와 강제경매 신청채권자가 동일한 권재홍이라는 점까지 확인해야 하므로, 입찰 전에는 임대차계약과 강제경매 집행권원의 관계를 반드시 대조하는 것이 핵심입니다.
