* 현재 매각가 107,000,000원 가정의 배당 시뮬레이션상 인수액은 0원입니다. 다만 확약의 효력 범위, 실제 임차인의 권리, 추가 점유관계에 따라 달라질 수 있습니다.

인천지방법원 2025타경511307. 인천 서구 심곡동에 있는 서광맨션3차 다세대주택 2층 201호입니다. 전용면적은 44.44㎡이며, 지상 4층 건물 중 2층에 위치합니다. 소유자 황유찬이 2019년 12월 거래가 85,000,000원에 취득한 물건으로, 서울보증보험 주식회사가 청구금액 88,201,643원으로 강제경매를 신청했습니다. 감정가와 신건 최저가는 모두 107,000,000원입니다.

등기부에는 강제경매개시결정보다 앞서 설정된 한국토지주택공사 명의 주택임차권등기가 남아 있습니다. 해당 임차보증금은 80,000,000원입니다. 현황조사에 등장하는 김용운과 관련된 보증금 대위·승계 신고이므로 이를 별도의 보증금으로 중복 합산해서는 안 됩니다. 다만 실제 임차인의 권리와 등기상 임차권의 인수 여부는 각각 확인해야 합니다.

가격 측면도 주의가 필요합니다. 최근 거래 기준으로 제시된 105,000,000원보다 최저가가 높고, 최근 거래가격 추세는 하락을 나타냅니다. 더욱이 최신 확인 거래가 2023년 9월에 머물러 있어 2026년 현재의 시장가격을 충분히 대표한다고 보기 어렵습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 주택임차권이 핵심

이 사건의 말소기준으로 지정된 권리는 2025.08.05 접수된 갑구 14번 강제경매개시결정입니다. 그 뒤에 접수된 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다.

문제는 그보다 앞선 2021.12.14 주택임차권등기입니다. 한국토지주택공사를 임차권자로 하며 임차보증금 80,000,000원, 임대차계약일 2015.10.21, 주민등록일 2015.11.16, 점유개시일 2015.11.20, 확정일자 2015.10.22가 기재돼 있습니다. 등기상 매수인 인수 대상으로 분류된 권리이므로, 후순위 압류가 소멸한다는 이유만으로 임차권까지 소멸한다고 판단하면 안 됩니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인과 보증기관을 분리하라

확인된 실제 임차인은 김용운 1명입니다. 한국토지주택공사와 서울보증은 김용운의 보증금 관련 대위·승계 신고자로 분류돼 있으므로 별도 임차인으로 계산하거나 보증금을 각각 합산해서는 안 됩니다.

다만 한국토지 명의의 별도 기재도 존재하며, 해당 기재는 전입일·보증금·점유관계가 확인되지 않습니다. 한국토지주택공사의 중복 표기인지 별도 권리관계인지를 확인하기 전에는 새로운 실제 임차인으로 확정하거나 인수 위험이 없다고 단정할 수 없습니다.

③ 확약서 분석 — 말소동의와 대항력 포기를 구분해야 한다

매각물건명세서에는 다음 취지의 특기사항이 기재돼 있습니다.

확약이 해당 임차권의 말소와 권리 포기를 유효하게 포괄한다면 그 적용 대상에 한해 매수인의 실질 인수액을 0원으로 처리할 수 있습니다. 그러나 현재 확인되는 문구는 서울보증보험의 말소동의 사실에 관한 것으로, 실제 임차인 김용운의 대항력 포기까지 명시한 것은 아닙니다.

특히 등기상 임차권자는 한국토지주택공사입니다. 서울보증보험의 동의가 한국토지주택공사 명의 임차권등기까지 유효하게 말소할 수 있는지, 그리고 김용운의 미배당 보증금 인수 위험까지 제거하는지를 구분하여 확인해야 합니다.

④ 시세 비교 — 최근 시세보다 비싸고 거래 추세도 하락

서광맨션의 거래자료는 총 3건으로, 전체 평균은 109,333,333원입니다. 하지만 이 평균에는 2022년 거래가 포함돼 있습니다. 가격 판단에서는 최근 거래 기준 105,000,000원과 최신 거래가격을 먼저 확인해야 합니다.

시세 자료의 시점도 중요합니다. 최신 확인 거래는 2023년 9월로, 매각기일인 2026년 9월과 상당한 간격이 있습니다. 최근 거래 기준 표본도 1건에 불과하고 해당 거래는 전용 46.02㎡·1층이므로, 전용 44.44㎡·2층인 경매물건에 가격을 그대로 대입하기 어렵습니다.

현재 시세가 105,000,000원이라고 확정할 수는 없습니다. 다만 확인된 비교가격보다 최저가가 높고 과거 거래 추세가 하락했다는 점은 분명히 반영해야 합니다. 입찰 전 최신 실거래와 인근 유사 다세대 거래, 실제 매물가격을 추가로 확인할 필요가 있습니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 107,000,000원 가정)

현재 회차에서 매각대금이 107,000,000원이라고 가정한 배당 시뮬레이션입니다. 한국토지주택공사의 임차보증금 80,000,000원이 우선 배당되는 것을 전제로, 신청채권자인 서울보증보험에 일부 배당되는 구조입니다.

집행비용은 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영입니다. 임차권 보증금 전액 우선배당을 가정한 표이므로 실제 배당순위 및 배당금은 달라질 수 있습니다. 김용운 관련 보증기관의 대위·승계 금액은 중복 합산하지 않았습니다.

⑥ 회차별 시나리오 — 유찰 시 인수액이 늘 수 있다

이 사건에서는 유찰 후 최저매각가가 내려가더라도, 임차보증금의 미배당분이 매수인에게 승계될 수 있다는 점을 함께 계산해야 합니다. 매각가가 낮아지는 것과 실제 취득비용이 낮아지는 것은 별개의 문제입니다.

* 위 인수액은 회차별 배당 시뮬레이션 결과입니다. 확약서의 실제 효력과 김용운의 보증금·대항력, 다른 권리관계가 모두 확정된 금액은 아닙니다. 집행비용 등의 처리에 따라 실제 배당과 인수액이 달라질 수 있습니다.

⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천시 서구 심곡동 소재 인천양지등학교 북서측 인근. 주변은 유사한 소규모 공동주택이 주를 이루는 주거지대입니다.
• 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 인천2지하철 서구청역은 도보 약 13분 거리로, 감정평가서상 교통상황은 보통 정도로 평가돼 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상 4층 건물. 외벽은 드라이비트 마감, 창호는 칼라새시입니다. 위생·급배수·난방설비 등 기본 편의설비를 갖추고 있습니다.
• 도로. 남측과 동측으로 폭 약 8미터의 도로에 각각 접합니다.
• 토지. 제2종일반주거지역이며, 토지면적 199.9㎡, 공시지가 1,199,000원/㎡입니다. 지구단위계획구역 및 과밀억제권역 등에 해당합니다.
• 규제. 절대보호구역·상대보호구역 저촉, 가축사육제한구역 및 도로 접합 등 토지이용계획상 제한이 있습니다. 감정자료에 기재된 외국인 등의 주택용도 취득에 관한 토지거래허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25이므로 입찰 시점의 지정 상태는 별도 확인이 필요합니다.
• 공부 및 건물 상태. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 표시되지 않았습니다. 다만 감정평가 당시 이해관계인의 협조가 원활하지 않아 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다.
• 환금성. 서광맨션은 10세대 규모이며 2001.12.17 준공됐습니다. 확인 거래는 3건으로 적고, 최근 거래 기준도 2023년 자료이므로 현재 매매수요와 매각 가능한 가격을 별도로 확인해야 합니다.

⑧ 입찰 전 필수 체크리스트

• 말소동의 확약서 원문. 서울보증보험의 동의가 어떤 권리를 대상으로 하는지, 한국토지주택공사 명의 임차권등기 말소에 실제로 효력이 있는지 확인합니다.
• 대항력 포기 여부. 김용운이 대항력을 포기했는지, 미배당 보증금 인수청구권이 남는지 별도로 확인합니다. 서울보증보험의 말소동의를 임차인의 대항력 포기와 동일시하지 않습니다.
• 실제 임차인 보증금. 김용운의 보증금, 임대차계약, 점유관계, 배당요구 여부를 확인합니다. 보증기관의 중복신고액을 별도 보증금으로 합산하지 않습니다.
• 한국토지 명의의 추가 기재. 한국토지주택공사의 중복 표기인지, 별도의 권리관계인지 확인합니다. 전입일과 보증금 미상인 기재에 대해 대항력이 있다고 단정하지 않습니다.
• 배당표 검증. 한국토지주택공사 보증금 전액 배당 가정이 실제로 성립하는지, 당해세와 최우선변제 등 다른 우선채권을 포함해 검토합니다.
• 유찰 시 실질취득비용. 회차별 매각가와 미배당 보증금 인수액을 함께 계산합니다. 최저가가 낮아졌다는 이유만으로 가격 메리트가 생겼다고 판단하지 않습니다.
• 최신 시세. 최신 확인 거래가 2023.09이므로, 2026년 매각 시점의 인근 유사 다세대 거래와 실제 매물가격을 새로 확인합니다.
• 점유 및 명도. 현재 실제 거주자와 점유 권원을 확인하고, 대항력 있는 임차인의 보증금 반환 문제와 인도 절차를 별도로 검토합니다.
• 관리비 및 건물 상태. 미납 관리비 중 승계 가능 범위, 누수·균열 등 현장 상태, 공용부분 관리상황을 확인합니다.
• 최종 원본 대조. 매각기일 2026.09.30 전에 최신 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서, 배당 관련 서류 및 매각기일 변경 여부를 확인합니다.

맺으며 — “확약이 있다고 인수 위험까지 사라지는 것은 아니다”

이 물건의 핵심은 가격과 임차권을 동시에 확인해야 한다는 점입니다. 신건 최저가 107,000,000원은 최근 거래 기준 105,000,000원의 101.9%로, 확인된 비교가격보다 높습니다. 거래 추세도 -5.8%로 하락했고, 최신 거래 시점이 오래돼 현재 시세에 대한 불확실성도 큽니다.

권리 측면에서는 한국토지주택공사 명의의 80,000,000원 주택임차권등기가 말소기준보다 앞서 있습니다. 서울보증보험의 말소동의 확약서가 제출됐지만, 김용운의 대항력 포기와 한국토지주택공사 명의 등기의 말소 효력은 별도로 확인해야 합니다. 확약이 적용되지 않는 임차인의 권리가 있다면 해당 인수 위험은 그대로 남습니다.

현재 배당 시뮬레이션은 매수인 인수액을 0원으로 추정하지만, 2회 유찰 시나리오에서는 13,152,640원의 인수액이 제시돼 있습니다. 따라서 최저가만을 기준으로 시세보다 싸다고 판단하는 것은 위험합니다. 임차권 인수가 발생하면 반드시 낙찰가에 인수액을 더한 실질취득비용으로 비교해야 합니다.

결론적으로 현재 신건에는 뚜렷한 가격 메리트가 확인되지 않으며, 권리 인수액도 최종 확정되지 않았습니다. 확약서의 효력 범위, 실제 임차인의 보증금, 추가 기재된 점유관계와 최신 시세가 확인되기 전에는 보수적으로 판단해야 하는 다세대 경매물건입니다.