인천지방법원 2025타경511348. 연희동 696-7의 지상 4층 다세대주택 중 제4층 제402호, 전용 43.41㎡입니다. 현재 소유자는 권철승이며 2019년 11월 14일 매매를 원인으로 2020년 1월 9일 소유권을 취득했고 당시 거래가액은 94,000,000원입니다. 이번 경매의 등기상 말소기준은 2022년 8월 25일 국의 압류로 계산돼 있으며, 그 뒤의 주택도시보증공사 가압류, 지방세 압류, 강제경매개시결정, 추가 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 일반적인 후순위 임차권과는 결이 다릅니다. 한국토지주택공사 명의의 주택임차권은 전입신고 2019년 12월 23일, 점유개시 2020년 1월 8일, 확정일자 2019년 12월 17일로 말소기준권리보다 앞섭니다. 명세서상으로는 대항력 있는 임차권이지만, 서울보증보험주식회사의 대항력 포기서 및 말소동의서가 제출된 사실이 명시돼 있어 이 권리에 한해서는 실질 인수 0원으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511348 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 연희동 696-7 4층402호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 제4층 제402호 · 전용 43.41㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트조 스라브지붕 · 지하1층/지상4층 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 권철승 · 거래가액 94,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 105,000,000원 / 105,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 94,623,287원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권은 있으나 확약으로 실질 인수 0원
말소기준은 2022년 8월 25일 국의 압류입니다. 그 이전인 2019년 12월 23일에 전입신고가 이뤄졌고 2020년 1월 8일 점유를 시작했으므로, 한국토지주택공사 명의 주택임차권은 등기 내용만 보면 대항력을 갖춘 선순위 임차권입니다. 보증금은 90,000,000원이고 확정일자도 2019년 12월 17일로 확인됩니다.
| 명의 | 범위 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 제4층 제402호 43.41㎡ 전부 | 90,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 | 실질 0원 |
한국토지주택공사 1건은 보증기관·승계성 신고로 분리해 보며 실제 임차인으로 중복 합산하지 않습니다. 실제 임차인으로 집계되는 인원은 0명입니다. 매각물건명세서에는 이 주택임차권에 관해 서울보증보험주식회사의 대항력 포기서 및 말소동의서가 제출됐다고 명시돼 있어, 본 분석의 실질 인수액은 0원으로 반영했습니다.
② 시세 비교 — 최저가 1.05억은 확인 거래가의 187.5%
확인된 동일 면적 43.41㎡ 실거래는 2021년 11월 56,000,000원 1건입니다. 제공된 최근 12개월 평균도 56,000,000원이며 표본은 1건입니다. 이에 비해 현재 최저매각가 105,000,000원은 187.5%입니다. 따라서 전체 평균이나 감정가만을 근거로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.11 | 43.41㎡ | -1 | 56,000,000원 |
| 평균 | 43.41㎡ | 1건 | 56,000,000원 |
이 거래표본은 1건뿐이고 최신 거래시점도 2021년 11월이어서 현재 시세를 정밀하게 확정하기에는 표본이 제한적입니다. 그럼에도 현재 최저가가 확인 표본보다 49,000,000원 높고, 비율로는 187.5%인 만큼 적어도 신건을 ‘최근 거래 대비 싸다’고 표현할 수는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 105,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,270,000원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금 | 90,000,000원 | 90,000,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 가압류 | 1,804,000,000원 | 12,730,000원 |
| 3. 서울보증보험 주식회사 | 94,623,287원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 105,000,000원 가정에서는 집행비용 2,270,000원, 임차보증금 90,000,000원, 주택도시보증공사 12,730,000원으로 매각대금이 모두 소진됩니다. 서울보증보험 주식회사의 청구액 94,623,287원에는 배당이 돌아가지 않는 계산입니다. 실제 배당은 당해세 여부 등에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 기계적 인수액과 확약 효과를 구분
| 회차 | 매각가 | 기계적 인수액 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 105,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 84,000,000원 | 7,912,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 67,200,000원 | 24,409,600원 | 0원 |
확약이 없다면 대항력 있는 임차권은 유찰로 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 매수인 인수 위험이 커지는 구조입니다. 그러나 이 사건은 해당 임차권에 대해 대항력 포기서와 말소동의서가 제출됐으므로 이 임차권의 실질 인수는 0원으로 처리합니다. 다만 이 효과는 그 임차권에 한정해 해석해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 아시아드경기장역(인천지하철2호선) 동측 인근. 주변은 아파트·다세대주택·근린생활시설이 밀집한 주거지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 아시아드경기장역이 있어 대중교통 사정은 대체로 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 스라브지붕 지하1층/지상4층 건물의 4층 402호입니다. 기본 위생·급배수·도시가스·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 6미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 토지면적 331.9㎡, 공시지가 1,189,000원/㎡입니다.
- 규제. 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 과밀억제권역에 해당합니다.
- 건축상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 거래표본. 우성맨션(696-7)은 10세대이며 준공일은 1997.02.18입니다. 확인 실거래는 43.41㎡ 1건입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 대조. 대항력 포기서와 임차권등기 말소동의서의 당사자·대상 권리·효력 범위를 매각물건명세서 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 가격 재검증. 현재 최저가 105,000,000원은 확인 실거래 56,000,000원의 187.5%입니다. 표본이 1건이고 거래시점이 2021.11이므로 인근 유사 다세대의 최신 실거래를 추가 확인할 필요가 있습니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류가 여러 건 있으므로 당해세 해당 여부와 실제 배당 우선순위를 확인해야 합니다.
- 임차권 처리 확인. 한국토지주택공사 명의 주택임차권은 선순위 대항력을 갖춘 것으로 기재돼 있으므로 말소동의의 실제 이행 여부를 확인해야 합니다.
- 현황 확인. 감정평가서에는 임대사항 미상으로 기재돼 있으므로 현재 점유관계는 입찰 전 별도 확인하는 편이 안전합니다.
맺으며 — 권리보다 가격 검증이 더 중요한 신건
이 사건의 권리 핵심은 분명합니다. 2019년 전입·확정일자를 갖춘 90,000,000원 주택임차권이 말소기준보다 앞서지만, 매각물건명세서에 대항력 포기서 및 말소동의서 제출이 명시돼 있어 해당 권리의 실질 인수액은 0원으로 반영할 수 있습니다. 따라서 단순히 선순위 임차권이 있다는 이유만으로 90,000,000원을 추가 부담하는 사건으로 볼 것은 아닙니다.
반면 가격 쪽은 보수적으로 봐야 합니다. 신건 최저가 105,000,000원은 확인된 43.41㎡ 실거래 56,000,000원의 187.5%입니다. 표본이 1건이고 거래시점이 오래됐으므로 56,000,000원을 현재 시세로 단정할 수도 없지만, 적어도 현재 자료에서 신건에 가격 메리트가 확인됐다고 보기는 어렵습니다. 이 사건은 ‘인수금액’보다 확약서 효력 확인과 현재 시세 재검증이 입찰 판단의 핵심입니다.
