인천지방법원 2025타경511396. 인천광역시 연수구 옥련동 아주아파트 102동 12층 1204호에 대한 강제경매입니다. 소유자 한영택은 2015년 9월 4일 거래가액 268,000,000원으로 소유권을 취득했고, 같은 날 교보생명보험주식회사가 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권은 최초 채권최고액이 220,440,000원이었지만, 2023년 2월 1일 186,000,000원으로 변경됐습니다. 이후 신한은행 근저당과 세금 압류가 추가됐고, 채권자 정승언이 강제경매를 신청했습니다.
권리의 기본 구조는 비교적 명확합니다. 교보생명보험 근저당을 말소기준으로 삼으면 후순위 신한은행 근저당과 압류·경매개시결정은 매각에 따라 소멸할 것으로 분류됩니다. 그러나 등기상 권리 소멸과 실제 매수인의 부담이 없다는 결론은 구별해야 합니다. 국세·지방세의 법정기일과 배당순위, 실제 점유자 및 임대차 여부를 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511396 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 연수구 옥련동 640-1 아주아파트 102동 12층 1204호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 연수구 옥련로99번길 42 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 아파트로 이용 중 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 경사슬래브지붕 · 24층 건물 중 12층 |
| 소유자 | 한영택 · 2015.09.04. 소유권이전 · 거래가액 268,000,000원 |
| 감정가 | 437,000,000원 |
| 최저매각가 | 437,000,000원 (신건 · 유찰 0회) |
| 신청채권자 / 청구액 | 정승언 / 31,658,053원 |
| 말소기준권리 | 2015.09.04. 교보생명보험주식회사 근저당권 |
| 근저당 채권최고액 | 최초 220,440,000원 → 변경 186,000,000원 |
| 점유·임대관계 | 임대관계 미상 · 실제 점유 및 임차권 확인 필요 |
| 매각기일 | 2026.09.30. |
| 등기부 발급일 | 2026.09.18. |
① 권리 흐름 — 말소기준은 교보생명보험 근저당
과거 한국외환은행 근저당권과 종전 교보생명보험 근저당권은 이미 말소됐습니다. 2017년·2022년 압류와 현대카드 가압류, 국민건강보험공단 압류 역시 등기상 말소된 상태입니다. 현재 검토 대상은 말소기준 근저당, 후순위 신한은행 근저당, 존속 중인 세금 압류 3건 및 강제경매개시결정입니다.
② 점유·임대관계 — 확인 전까지 인수 0원은 잠정
현재 확인된 임차인 신고 내역은 없지만, 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 실제 임차인이 없다고 확정하거나 소유자가 직접 거주한다고 단정할 수 없습니다.
| 확인된 임차인 신고 | 없음 |
|---|---|
| 감정평가서 | 임대관계 미상 |
| 대항력 | 실제 임차인 및 전입관계 확인 전 판정 불가 |
| 우선변제권 | 확정일자 및 배당요구 여부 확인 필요 |
| 보증금 승계 | 현재 추정 0원 · 선순위 임차인 존재 여부에 따라 변동 가능 |
③ 가격 분석 — 437,000,000원이 저렴한지는 미확인
이 물건의 감정가는 437,000,000원이고, 신건 최저매각가 역시 437,000,000원입니다. 아직 유찰된 이력이 없어 감정가에서 할인된 상태는 아닙니다.
| 감정가 | 437,000,000원 |
|---|---|
| 현재 최저매각가 | 437,000,000원 |
| 최근 실거래 평균 | 확인 필요 |
| 최신 실거래 | 확인 필요 |
| 최근 가격 추세 | 확인 필요 |
| 가격 메리트 | 판단 보류 |
④ 예상배당표 (매각가 437,000,000원 가정)
아래는 제공된 배당 시나리오의 금액을 그대로 표시한 추정표입니다. 교보생명보험 근저당의 최초 채권최고액을 적용했고, 당해세와 별도 우선배당 항목은 반영되지 않았으므로 실제 배당 결과와 달라질 수 있습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용(추정) | — | 6,770,000원 |
| 교보생명보험 근저당 | 220,440,000원 | 220,440,000원 |
| 신한은행 근저당 | 135,300,000원 | 135,300,000원 |
| 강제경매 신청채권자 정승언 | 31,658,053원 | 31,658,053원 |
| 소유자 잔여 | — | 42,831,947원 |
최초 채권최고액을 적용하고 세금 우선배당을 미반영한 추정 결과입니다. 교보생명보험의 변경 후 채권최고액은 186,000,000원입니다. 실제 채권액·법정기일·당해세·우선변제 여부에 따라 배당액과 소유자 잔여금은 달라집니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수 추정은 별도 검증
| 회차 | 매각가 | 미배당 | 매수인 인수 추정 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건(100%) | 437,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시(80%) | 349,600,000원 | 43,492,453원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(64%) | 279,680,000원 | 112,433,573원 | 0원 |
유찰 시 매각가격과 미배당액은 제공된 시나리오 기준입니다. 후순위 채권의 미배당액이 곧바로 매수인 인수액이 되는 것은 아닙니다. 다만 임대관계 미상과 세금 우선배당 가능성을 고려하면 실제 부담액은 별도로 확인해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 연수구 옥련동 소재 옥련중학교 서측 인근에 위치합니다. 주변에는 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대가 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재합니다. 감정평가서상 제반 교통사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 경사슬래브지붕 24층 건물 중 12층입니다. 위생설비·급배수설비·승강기설비·난방설비·주차장설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 단지 내 포장도로를 통하여 외곽의 공도와 연결됩니다.
- 용도지역. 옥련동 640-1과 640-2는 제3종일반주거지역이며, 교육환경 관련 보호구역과 수도권 과밀억제권역에 해당합니다.
- 토지거래허가 관련. 감정요항표에는 외국인 등 주택용도 취득에 관한 토지거래허가구역 지정기간이 2025.08.26.~2026.08.25.로 기재되어 있습니다. 해당 기간은 매각기일인 2026.09.30. 이전에 종료되므로 지정 연장 또는 변경 여부를 별도로 확인해야 합니다.
- 공부상 상태. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 아파트 용도로 이용 중이지만 동일 단지의 최근 실거래 수준과 거래량은 확인되지 않았습니다. 가격대별 매수 수요와 환금성은 추가 검토가 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2015.09.04. 교보생명보험 근저당을 기준으로 후순위 권리의 소멸 여부를 최신 등기부와 매각물건명세서에서 대조하세요.
- 근저당 변경 확인. 교보생명보험 근저당의 최초 채권최고액 220,440,000원과 변경 후 186,000,000원을 구분하고 실제 채권계산서를 확인하세요.
- 세금채권 확인. 연수구 압류 및 국세 압류의 체납액, 법정기일, 당해세 여부와 배당순위를 확인하세요.
- 점유·임대차 확인. 실제 점유자, 전입세대, 확정일자, 보증금 및 배당요구 여부를 확인하세요. 임대관계 미상인 상태에서 임차인이 없다고 단정하지 마세요.
- 인수액 재산정. 대항력 있는 임차인이 확인되면 미배당 보증금의 승계 여부를 계산하고, 낙찰가에 인수액을 더한 실질취득액으로 시세를 비교하세요.
- 시세 검증. 동일 단지·유사 면적의 최근 실거래 평균, 최신 거래와 가격 추세를 확인하세요. 현재 최저가 437,000,000원을 감정가만으로 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.
- 관리비·명도. 관리비 체납 내역과 실제 점유 상태를 확인하고, 명도에 필요한 비용과 절차를 검토하세요.
- 매각기일 및 원본 확인. 2026.09.30. 매각기일의 변경 여부와 최신 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서 및 배당요구 현황을 확인하세요.
맺으며 — “등기상 소멸 예상 ≠ 모든 부담 해소”
인천 아주아파트 102동 1204호의 핵심은 교보생명보험 근저당을 기준으로 한 후순위 권리 소멸 구조입니다. 등기상 확인되는 근저당과 압류·경매개시결정은 매각으로 소멸할 것으로 분석되며 매수인 인수 추정액은 0원입니다.
그러나 국세·지방세 압류 3건이 존재하고, 교보생명보험 근저당의 채권최고액도 변경되어 예상배당표의 재검증이 필요합니다. 더욱이 임대관계가 미상으로 기재되어 있어 실제 점유자와 선순위 임차인의 존재 여부를 확인해야 합니다.
가격도 별개의 문제입니다. 현재 최저가 437,000,000원이 최근 실거래 대비 저렴한지 판단할 근거가 없습니다. 1회 유찰 시 349,600,000원, 2회 유찰 시 279,680,000원이라는 시나리오는 제시되어 있지만, 가격이 내려간다는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 평가할 수는 없습니다.
결론은 등기상 후순위 권리 소멸 예상, 실제 인수액은 점유 확인 전 잠정, 가격 메리트는 시세 확인 전 보류입니다. 세금채권·점유관계·근저당 변경내역과 최근 실거래를 확인한 뒤 입찰가격을 결정해야 하는 물건입니다.
