인천지방법원 2025타경511456. 도화동 성빈빌라(83-29) 2동 3층 304호, 전용 30.22㎡ 다세대주택입니다. 이 사건의 권리분석은 단순히 “말소기준 이후 권리는 소멸한다”로 끝내면 안 됩니다. 한국토지주택공사 관련 주택임차권의 주민등록일이 2018.12.18, 확정일자가 2018.11.21로 말소기준인 2019.05.16 김종숙 근저당권보다 빠르기 때문입니다. 따라서 데이터상 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조입니다.
그런데 이번 사건에는 중요한 예외가 붙습니다. 매각물건명세서에는 을구 순위 7번 주택임차권등기에 대해 서울보증보험주식회사의 대항력 포기서 및 말소동의서가 제출됐다고 명시돼 있습니다. 이 확약을 반영하면 해당 임차권에서 발생하는 매수인 인수액은 실질 0원입니다. 배당 계산만 놓고 보면 5,336,000원이 부족하지만, 확약 효과를 적용한 실질취득액은 최저가와 같은 52,000,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511456 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 도화동 83-29 2동 3층 304호 · 도로명 인천광역시 미추홀구 장고개로42번길 47 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 30.22㎡ · 3층 304호 |
| 건물 / 세대수 | 철근콘크리트구조 · 사용승인 1993.11.24 · 성빈빌라(83-29) 18세대 |
| 현재 소유자 | 임진숙 · 2022.11.09 소유권이전 · 거래가액 38,100,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 52,000,000원 / 52,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 60,472,328원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 선순위 대항력은 있었지만 확약이 핵심
| 구분 | 명의 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 보증기관 권리 | 한국토지주택공사 | 56,000,000원 | 대항력 有 주민등록 2018.12.18 | 우선변제 有 확정일자 2018.11.21 · 배당요구 2023.03.10 | 승계 0원 대항력 포기서·말소동의서 반영 |
실제 임차인으로 집계되는 사람은 0명입니다. 한국토지주택공사 1건은 보증기관 관련 권리로 분류되므로 별도의 실제 임차인 보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 또한 확약은 이 주택임차권에만 적용됩니다. 별도로 확인되는 다른 임차인은 없어 추가 인수액을 반영할 대상은 없습니다.
② 시세 비교 — 실질취득 5,200만원 자체가 최근 시세보다 높다
가격 판단은 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균보다 최근 12개월 평균·최신 거래·최근 추세를 우선해야 합니다. 이 물건의 최근 12개월 평균은 30,000,000원, 최신 거래는 2024.10 · 38,000,000원입니다. 최저가 52,000,000원은 최근 12개월 평균의 173.3%입니다. 최근 거래와 이전 거래를 비교한 추세도 -1.7%로 하락 방향입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.10 | 30.22㎡ | 2 | 38,000,000원 |
| 2024.10 | 30.22㎡ | -1 | 22,000,000원 |
| 2023.07 | 30.22㎡ | -1 | 18,000,000원 |
| 2023.07 | 30.22㎡ | -1 | 15,000,000원 |
| 2022.11 | 30.22㎡ | 3 | 38,100,000원 |
| 2022.05 | 30.22㎡ | 2 | 37,000,000원 |
| 2021.11 | 30.22㎡ | -1 | 15,000,000원 |
| 2021.11 | 30.22㎡ | 3 | 60,000,000원 |
| 전체 평균 | 30.22㎡ | 8건 | 30,387,500원 |
| 최근 12개월 평균 | 30.22㎡ | 2건 | 30,000,000원 |
전체 8건 평균은 30,387,500원이지만 과거 60,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 가격 판단에서는 전체 평균보다 최근 지표를 우선해야 합니다. 그 기준으로 보면 실질취득 52,000,000원은 최근 12개월 평균 30,000,000원과 최신 거래 38,000,000원보다 모두 높습니다. 따라서 “최저가가 싸다”거나 “시세보다 저렴하다”는 판단을 할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 52,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,336,000원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금 | 56,000,000원 | 50,664,000원 |
| 2. 근저당 · 김종숙 | 60,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 농업회사법인주식회사태성농산 | 120,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 인천신용보증재단 | 35,666,522원 | 0원 |
| 5. 신청채권자 · 서울보증보험 주식회사 | 60,472,328원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 산술상 한국토지주택공사 보증금은 50,664,000원이 배당되고 5,336,000원이 남습니다. 다만 매각물건명세서에 대항력 포기서와 말소동의서 제출이 명시돼 있어, 본 분석에서는 해당 부족분의 실질 인수를 0원으로 반영했습니다. 국세·지방세 압류 4건은 당해세 해당 시 선순위로 차감될 수 있어 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 배당 산술상 인수 | 확약 반영 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 52,000,000원 | 5,336,000원 | 0원 | 52,000,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 41,600,000원 | 15,548,800원 | 0원 | 41,600,000원 |
| 2회 유찰 · 64% | 33,280,000원 | 23,719,040원 | 0원 | 33,280,000원 |
확약이 없었다면 보증금 56,000,000원이 낙찰가보다 큰 인수형 구조라 낙찰가가 낮아질수록 미배당 인수액이 늘어 실질부담이 보증금 수준에 수렴합니다. 이번 건은 대항력 포기·말소동의가 있어 해당 인수액을 실질 0원으로 처리합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가 이용상태는 다세대주택입니다. 전용 30.22㎡, 성빈빌라(83-29) 18세대이며 사용승인일은 1993.11.24입니다.
- 입지. 인천대화초등학교 북동측 인근에 위치하고, 주변은 공동주택과 소규모 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량진입이 가능하고 주변에 버스정류장이 있습니다. 남서측으로 소로에 접합니다.
- 설비. 기본적인 위생급배수설비·도시가스설비·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 절대·상대보호구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 관련 사항이 있습니다.
- 건축상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 경매 환금성 지표. 이 빌라의 경매 통계는 평균 2.4회 유찰, 낙찰률 0.0%입니다. 가격 여유를 보수적으로 잡아야 할 자료입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 대항력 포기서·말소동의서 원본 확인. 이 사건의 권리 결론을 바꾸는 핵심 자료입니다. 매각물건명세서상 제출 여부와 실제 매각조건을 반드시 대조해야 합니다.
- 보증기관 중복계산 금지. 한국토지주택공사 보증금 56,000,000원을 별도의 실제 임차인 보증금으로 다시 합산하면 안 됩니다. 분석상 실제 임차인은 0명입니다.
- 국세·지방세 압류 4건 확인. 당해세 해당 시 배당 순서가 달라질 수 있으므로 실제 세액과 법정기일을 확인해야 합니다.
- 신건 가격 경계. 최저가 52,000,000원은 최근 12개월 평균 30,000,000원의 173.3%입니다. 현재 가격을 시세보다 저렴하다고 볼 근거가 없습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래와 이전 거래의 가격 추세가 -1.7%이므로 과거 전체 평균 30,387,500원만으로 가격을 낙관해서는 안 됩니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰가는 41,600,000원, 2회 유찰가는 33,280,000원입니다. 확약이 유효하다면 해당 주택임차권의 실질 인수는 각 회차에서도 0원으로 봅니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 자료를 입찰 전 최종 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개다
이 물건의 첫 번째 쟁점은 선순위 대항력입니다. 주민등록 2018.12.18이 말소기준 2019.05.16보다 앞서 있어 원칙적으로는 매수인 인수 가능성이 있는 구조입니다. 그러나 매각물건명세서에 대항력 포기서와 말소동의서가 제출돼 있어 해당 주택임차권의 실질 인수는 0원으로 반영할 수 있습니다.
두 번째, 그리고 더 큰 문제는 가격입니다. 확약을 반영해도 현재 실질취득액은 52,000,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 30,000,000원의 173.3%이고, 최신 거래 38,000,000원보다도 높습니다. 최근 가격 추세도 -1.7%, 단지 경매 통계는 평균 2.4회 유찰·낙찰률 0.0%입니다. 따라서 이 사건은 확약으로 권리 부담은 크게 낮아졌지만, 신건 가격 자체는 최근 시세 이상이라는 점이 결론의 중심입니다.
