인천지방법원 2025타경511507. 인천 남동구 만수동 승희빌라 3층 303호, 전용 38.61㎡의 다세대주택입니다. 등기상 현재 소유자는 농업회사법인한성글로벌주식회사이고, 말소기준권리는 2018.12.19 이혜순 근저당권 45,000,000원입니다. 이후 국민건강보험공단 압류, 농협은행 주식회사·농업협동조합중앙회·서울보증보험 주식회사 가압류, 국·성남시 압류와 현재 강제경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리분석의 핵심은 을구 7번 주택임차권입니다. 한국토지주택공사 명의로 보증금 74,000,000원, 확정일자 2018.05.23, 주민등록일자 2018.06.14, 점유개시일자 2018.06.18이 기재돼 있어 말소기준권리보다 앞선 대항력이 인정됩니다. 다만 매각물건명세서는 이 임차권을 기재하면서 동시에 서울보증보험 주식회사의 대항력 포기서 및 말소동의서가 제출됨을 명시합니다. 따라서 이 임차권에 한해 매수인이 떠안을 금액은 실질 0원으로 처리합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511507 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 만수동 111-21 승희빌라 3층 303호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 38.61㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건 내 3층 303호 |
| 사용승인일 | 1997.07.30 |
| 소유자 | 농업회사법인한성글로벌주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 81,000,000원 / 81,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 86,762,465원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있으나 실질 인수는 0원
이 물건은 단순한 “임차인 없음” 사건은 아닙니다. 한국토지주택공사 명의 주택임차권은 주민등록일자가 2018.06.14로 말소기준권리 2018.12.19보다 앞서 대항력 있음으로 확인되고, 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제권을 행사할 수 있습니다.
| 신고 주체 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 74,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 가능 | 보증기관 신고 실질 인수 0원 |
한국토지주택공사 신고는 보증기관 성격의 신고로 분류되므로 실제 거주 임차인과 중복 합산하지 않습니다. 따라서 실제 임차인 수는 0명으로 봅니다. 또한 매각물건명세서상 서울보증보험 주식회사의 대항력 포기서 및 말소동의서 제출이 확인되므로 이 임차권에 대한 매수인 실질 인수는 0원입니다.
② 시세 비교 — 최근 거래 기준으로 신건은 비싸다
승희빌라 전용 38.61㎡의 최근 12개월 거래는 3건이고 평균은 78,533,333원입니다. 최신 거래는 2025.10 · 76,000,000원이며, 최근 거래군은 이전 거래군 대비 -7.8%의 흐름입니다. 따라서 과거 거래가 포함된 전체 평균 83,180,000원보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해 가격을 보는 것이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.10 | 38.61㎡ | 1 | 76,000,000원 |
| 2025.06 | 38.61㎡ | 1 | 79,800,000원 |
| 2025.06 | 38.61㎡ | 1 | 79,800,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 38.61㎡ | 3건 | 78,533,333원 |
현재 최저매각가 81,000,000원은 최근 12개월 평균의 103.1%입니다. 즉 현재 회차에서는 최근 시세보다 저렴하다고 볼 수 없습니다. 더구나 최신 거래 76,000,000원보다도 신건 최저가가 높고, 거래 추세도 -7.8%이므로 전체 평균 83,180,000원만 보고 가격 메리트를 높게 평가하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 81,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,858,000원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금 | 74,000,000원 | 74,000,000원 |
| 2. 근저당 · 이혜순 | 45,000,000원 | 5,142,000원 |
| 3. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 10,010,131원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 90,091,180원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 17,657,750원 | 0원 |
| 6. 강제경매 · 서울보증보험 주식회사 | 86,762,465원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 보증금 74,000,000원이 전액 배당되는 계산이라 임차보증금 미배당도 없습니다. 국세·지방세의 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 배당계산상 미배당 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 81,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 64,800,000원 | 10,766,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 51,840,000원 | 23,493,120원 | 0원 |
1회·2회 유찰 시 표시된 10,766,400원·23,493,120원은 배당계산상 임차보증금 미배당 수치입니다. 다만 매각물건명세서에 대항력 포기서 및 말소동의서 제출이 명시돼 있으므로 해당 임차권의 매수인 실질 인수는 0원으로 판단합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천동부 초등학교 북측 인근에 위치하며, 부근은 공동주택 및 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 부근에 버스정류장이 소재해 대중교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건 내 3층 303호이며, 사용승인일은 1997.07.30입니다. 위생·급배수·난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 본건 남측 약 6m 도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역 등이 포함됩니다.
- 규모. 승희빌라는 12세대이고, 동일 전용면적 38.61㎡ 거래가 확인됩니다.
- 거래 흐름. 최근 12개월 평균은 78,533,333원, 최신 거래는 76,000,000원, 최근 대비 이전 거래 흐름은 -7.8%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 대항력 포기서·말소동의서 원본 확인. 을구 7번 주택임차권에 적용되는 서류인지 매각물건명세서 원문과 제출서류를 반드시 대조하세요.
- 신건 가격 경계. 최저가 81,000,000원은 최근 12개월 평균 78,533,333원의 103.1%입니다. 최근 시세보다 저렴한 가격이 아닙니다.
- 하락 흐름 반영. 최근 거래군은 이전 거래군보다 -7.8%입니다. 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균 83,180,000원만으로 가격을 판단하지 마세요.
- 세금 압류 확인. 국민건강보험공단·국·성남시 압류가 있어 당해세 여부에 따라 배당순서와 후순위 미배당액이 달라질 수 있습니다.
- 현장 임대관계 확인. 감정평가 현장조사는 이해관계인 부재 및 폐문 상태에서 이루어져 자세한 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·포기서·말소동의서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리 인수는 낮아졌지만, 가격은 아직 보수적으로
이 사건은 겉으로 보면 선순위 대항력 임차권 때문에 복잡해 보이지만, 매각물건명세서에 대항력 포기서 및 말소동의서 제출이 명시돼 있어 해당 임차권의 실질 인수는 0원으로 정리됩니다. 반면 가격은 별개입니다. 감정가와 최저가가 81,000,000원으로 같고, 최근 12개월 평균 78,533,333원의 103.1%이며 최신 거래 76,000,000원보다도 높습니다. 최근 거래 흐름도 -7.8%입니다. 따라서 이 물건의 핵심은 “인수 위험”보다 신건 가격이 최근 시세에 비해 높은지를 확인하는 데 있습니다.
