인천지방법원 2025타경511516. 인천 서구 가좌동 현광아파트형공장 B동 4층 408호로, 감정평가상 현재 공장(RESCO)으로 사용 중인 물건입니다. 소유자 장준은 2016.08.24 거래가 340,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 설정된 하나은행 근저당 324,000,000원은 2023.11.07 해지로 말소됐습니다. 현재의 말소기준은 2023.11.03 설정된 국민은행 근저당 431,880,000원입니다.
말소기준 이후에는 김봉란 근저당 130,000,000원, 인천신용보증재단 가압류 19,999,996원, 임의경매개시결정, 서구 압류가 이어집니다. 이 권리들은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있고, 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 다만 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유자와 사용관계는 입찰 전에 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511516 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 가좌동 178-78 현광아파트형공장 4층 408호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 공장(아파트형 공장) · B동 · 현재 공장(RESCO)으로 사용 |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 8층 건물 내 4층 408호 · 사용승인일 1996.06.12 |
| 소유자 | 장준 · 2016.08.24 소유권 취득 · 거래가 340,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 590,000,000원 / 590,000,000원 (신건) |
| 경매신청 / 청구 | 유케이제십일차유동화전문 유한회사(양도인: 주식회사 국민은행) / 380,621,744원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가서 기타참고사항에는 임대관계가 미상이라고 기재돼 있습니다. 따라서 임차인의 보증금·확정일자 등을 전제로 한 대항력 인수 문제는 현재 확인되지 않지만, 실제 점유자가 누구인지와 점유 원인은 현장 및 집행기록으로 재확인하는 편이 안전합니다. 등기상으로는 말소기준 국민은행 근저당 이후의 김봉란 근저당, 인천신용보증재단 가압류, 경매개시결정, 서구 압류가 모두 매각으로 소멸합니다.
② 가격 검증 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
이 사건은 아직 유찰되지 않은 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 590,000,000원입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 가격이 확인되지 않으므로 이 금액을 시세보다 저렴하거나 비싸다고 단정할 근거가 없습니다. 특히 주거용 아파트가 아니라 공장(아파트형 공장)인 만큼 개별 호실의 사용상태·임대수요·설비·접근성 등에 따라 거래가격 차이가 생길 수 있어 감정가 할인율만으로 가격 메리트를 판단하는 것은 피해야 합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 590,000,000원 | 581,700,000원 | 179,996원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 472,000,000원 | 464,880,000원 | 116,999,996원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 377,600,000원 | 371,513,600원 | 210,366,396원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 590,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,300,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 431,880,000원 | 431,880,000원 |
| 2. 근저당 · 김봉란 | 130,000,000원 | 130,000,000원 |
| 3. 가압류 · 인천신용보증재단 | 19,999,996원 | 19,820,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금 590,000,000원이 집행비용 8,300,000원과 채권자 배당 581,700,000원으로 전부 소진됩니다. 인천신용보증재단 청구액 중 179,996원이 미배당되고, 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천 서구 가좌동 봉수대길사거리 북측 인근으로, 주위는 중·소규모 공장, 아파트형 공장(지식산업센터), 근린생활시설 등이 형성된 공장지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 용이하며, 인근 간선도로와 교통시설의 거리·편의성을 고려하면 제반 교통상황은 비교적 양호한 편으로 평가됐습니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트조 슬래브지붕 8층 건물로 위생·급배수, 소화전, 17인승 승강기, 주차설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 지목은 공장용지, 토지이용상황은 공업용이며 일반공업지역입니다. 토지면적은 6,611㎡, 공시지가는 1,445,000원/㎡입니다.
- 도로·형상. 평지의 공장용 부지로 이용 중이며 동측으로 광대로의 간선도로에 접합니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 실제 점유자와 점유 원인을 현장에서 재확인하세요.
- 가격 검증. 신건 최저가 590,000,000원을 실거래 시세와 비교할 자료가 없으므로, 주변 아파트형 공장·지식산업센터의 실제 거래와 임대 수준을 확인하기 전에는 가격 메리트를 단정하지 않는 것이 중요합니다.
- 배당과 인수 구분. 현재 회차 미배당 179,996원은 채권자의 미회수액이며, 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 공장 사용상태 확인. 감정평가 기준 현재 공장(RESCO)으로 사용 중이므로 내부 설비, 원상복구 필요 여부와 실제 사용 상태를 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항, 매각물건명세서, 현황조사, 배당요구 및 점유관계를 입찰 전에 최신 원본으로 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격은 아직 검증되지 않았다
이 사건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 2023.11.03 국민은행 근저당이 말소기준이고, 그 이후 김봉란 근저당·인천신용보증재단 가압류·경매개시결정·서구 압류는 매각으로 소멸합니다. 현재 590,000,000원뿐 아니라 1회·2회 유찰 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격은 다르게 봐야 합니다. 이 물건은 주거용 아파트가 아니라 공장(아파트형 공장)이고, 비교할 실거래 가격이 없는 상태입니다. 따라서 최저가 590,000,000원이 감정가와 같다는 사실만으로 싸다거나 비싸다고 결론낼 수 없습니다. 감정평가서상 임대관계도 미상이므로 실제 점유·임대상태와 공장 호실의 거래·임대 수준을 함께 확인해야 합니다. 권리 인수는 0원, 승부처는 가격과 점유 확인입니다.
