인천지방법원 2025타경511532. 인천 미추홀구 숭의동 태진베스트빌 4층 401호, 전용 59.68㎡ 다세대주택입니다. 감정가는 160,000,000원이고 아직 유찰되지 않아 최저매각가도 동일합니다. 표면적으로는 과거 실거래 평균 179,000,000원보다 낮은 가격입니다. 그러나 이 사건에서 먼저 확인해야 할 것은 가격이 아니라 낙찰 후에도 매수인에게 남을 수 있는 임차보증금입니다.

임차인 안은순은 말소기준권리인 2022년 압류보다 앞서 전입신고를 마쳤고, 확정일자와 배당요구도 갖추고 있습니다. 매각물건명세서에는 해당 주택임차권등기의 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다. 따라서 최저가 160,000,000원만을 취득비용으로 보아서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 압류는 소멸해도 임차보증금은 남는다

과거 수산업협동조합중앙회 근저당권의 채권최고액은 339,300,000원, 장계농업협동조합 근저당권의 채권최고액은 144,300,000원이었으나, 두 권리 모두 등기부상 이미 말소되었습니다. 이를 현재 매수인 인수채무로 계산하지 않습니다.

반면 안은순의 전입신고일은 2021.11.30로 말소기준 압류보다 앞섭니다. 임차권등기는 2024.01.08에 접수되었지만, 임차권등기의 접수일만 보고 임차인의 기존 대항력을 부정해서는 안 됩니다. 매각물건명세서 역시 배당에서 전액 변제되지 않은 보증금 잔액의 매수인 인수를 명시하고 있습니다.

② 임차인 분석 — 실질취득액을 결정하는 핵심

실제 임차인으로 확인되는 사람은 안은순 1명입니다. 명세서의 임차인명이 '전부'로 표기된 기록은 보증금·전입일·확정일이 안은순의 기록과 동일하여 별도 보증금으로 중복 합산하지 않았습니다. 다만 해당 기재와 안은순의 동일인 관계는 명세서 원본에서 최종 확인해야 합니다.

③ 시세 비교 — 최저가 대신 실질취득액으로 판단

태진베스트빌은 8세대 다세대주택으로, 동일 전용면적 59.68㎡의 실거래 자료는 다음과 같습니다.

시세 자료의 시점에 주의해야 합니다. 가장 최신으로 제시된 거래는 2022.07이고, 나머지 거래는 2021.11입니다. 두 거래의 평균 179,000,000원을 2026년 현재의 검증된 시세나 최근 12개월 거래 평균으로 간주할 수는 없습니다. 이 기간 이후의 거래 추세 역시 확인되지 않습니다.

그럼에도 현재 제시된 거래와 비교하면 가격상의 문제가 드러납니다. 최저가 160,000,000원은 과거 거래 평균의 89.4%이지만, 이것은 인수보증금을 제외한 비율입니다.

④ 예상배당표 (매각가 160,000,000원 가정)

집행비용 3,040,000원을 차감한 잔액 156,960,000원이 임차인에게 배당되는 추정입니다. 임차보증금 미배당 21,040,000원은 매수인이 인수합니다. 한국주택금융공사 청구금액 203,808,179원은 예상배당 0원으로 계산되어 있습니다. 당해세 및 임차인 최우선변제는 별도로 반영되지 않아 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시뮬레이션 — 낙찰가 하락이 취득원가 하락은 아니다

이 사건의 임차보증금은 178,000,000원으로 현재 최저매각가보다 큽니다. 배당에서 변제되지 않은 보증금 잔액이 매수인에게 승계되는 구조이므로, 유찰로 낙찰가가 낮아지면 임차인에 대한 배당도 줄고 인수금은 늘어납니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 미추홀구 숭의동 인천숭의초등학교 동측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지·근린생활시설·다세대주택·학교 등이 혼재하며, 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 건물 1층 주차장을 통해 차량 진출입이 가능하고, 근거리에 지하철역 및 인근 시내버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 건물. 2010.05.11 사용승인된 철근콘크리트구조 5층 건물의 4층 401호입니다. 외벽은 타일 및 드라이비트 등으로 마감되었고, 위생·급배수·난방설비가 갖추어져 있습니다.
• 도로. 남측 폭 약 5~6미터의 포장도로에 접하고 있습니다. 토지는 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
• 용도 및 규제. 공부상 주용도는 다세대주택이며 준주거지역, 과밀억제권역 및 가축사육제한구역에 해당합니다. 토지거래계약 허가구역의 외국인 등 대상 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25로 기재되어 있어, 입찰 시점의 적용 여부는 별도로 확인해야 합니다.
• 토지. 토지면적 238.0㎡, 공시지가 1,337,000원/㎡입니다. 개별 호수의 대지권 면적은 별도로 확인해야 합니다.
• 환금성. 전체 8세대의 소규모 다세대주택입니다. 확인된 동일 면적 거래가 2021년과 2022년의 2건에 그쳐 최근 가격 형성과 매수 수요를 판단할 근거가 제한적입니다. 현재 환금성을 충분히 검증했다고 보기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 보증금 인수 구조. 안은순 보증금 178,000,000원과 배당 예상액 156,960,000원을 기준으로 현재 인수 추정액 21,040,000원이 계산됩니다. 전액 배당 여부와 미배당 잔액의 승계 조건을 매각물건명세서 원본으로 확인해야 합니다.
• 실질취득 기준 입찰가. 최저가 160,000,000원이 아니라 실질취득액 181,040,000원을 기준으로 가격을 비교해야 합니다. 유찰 후에도 인수보증금이 증가하므로 회차별 총부담을 따로 계산해야 합니다.
• 세금 관련 압류. 미추홀구·국·서울특별시·국민건강보험공단 등 세금 및 공과금 관련 압류가 총 5건 있습니다. 당해세 등 우선 배당될 채권의 유무와 금액을 확인하고, 그에 따른 임차인 배당 및 인수액 변동을 검토해야 합니다.
• 임차인 기재 대조. 안은순과 별도로 '전부'라고 표기된 기록은 보증금·전입일·확정일이 동일합니다. 별도 보증금으로 이중 계산하지 않되, 동일인 여부와 실제 점유관계를 원본에서 확인해야 합니다.
• 명도 및 보증금 반환. 임차권등기와 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 남는 경우, 잔액 반환과 점유 인도 문제가 연결될 수 있습니다. 낙찰 후 명도비용과 반환자금까지 포함한 자금계획이 필요합니다.
• 최근 시세 재확인. 제시된 거래는 2021년·2022년의 2건입니다. 최근 거래가격과 주변 유사 물건의 매매 가능 가격을 확인하기 전에는 현재 시세 대비 할인 여부를 확정하지 않아야 합니다.
• 관리비 및 현장 상태. 관리비 체납과 공용부분 부담, 내부 상태, 누수, 수선 필요 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
• 원본 및 일정 확인. 2026.09.30 매각기일에 앞서 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 법원의 기일 변경 여부를 확인해야 합니다.

맺으며 — “최저가 1.60억 ≠ 취득원가 1.60억”

이 사건은 감정가 160,000,000원에 낙찰받을 수 있다는 사실보다, 임차보증금 178,000,000원이 낙찰대금보다 크다는 사실이 더 중요합니다.

대항력 있는 임차인에게 배당 후 남는 보증금은 매수인이 인수합니다. 현재 회차 실질취득액은 181,040,000원이고, 1회 및 2회 유찰 시에도 각각 180,592,000원, 180,233,600원으로 계산됩니다. 낙찰가가 내려갈수록 인수금이 늘어 총부담이 보증금 수준에 묶이는 구조입니다.

시세 또한 신중하게 판단해야 합니다. 확인된 과거 거래 평균은 179,000,000원, 최신으로 제시된 거래는 2022년의 180,000,000원입니다. 실질취득액은 이 두 가격을 모두 웃돌며, 2026년 현재의 거래 추세는 확인되지 않습니다. 여기에 압류 5건의 세금 배당 변동 가능성과 8세대 다세대주택의 환금성 문제까지 남아 있습니다.

결론적으로 이 물건의 판단 기준은 최저매각가가 아니라 인수보증금을 포함한 실질취득액입니다. 현재 자료만으로 가격 메리트를 인정하기 어려우며, 유찰만 기다리는 방식으로도 취득원가가 크게 개선되지 않습니다. 실제 배당순위와 보증금 인수액, 최근 거래가격을 재확인하는 것이 입찰 판단의 핵심입니다.