인천지방법원 2025타경511625. 인천 미추홀구 학익동 대도빌라 1층 102호, 전용 48.78㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자는 이용호이고, 2021.06.28 임의경매 매각을 원인으로 2021.07.05 소유권을 취득했습니다. 현재 경매의 말소기준권리는 2022.04.22 설정된 주식회사스피드론에이치제이대부의 채권최고액 57,000,000원 근저당입니다. 이후 국민건강보험공단 압류와 현재 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이며, 예상배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
권리만 보면 구조가 복잡하지 않지만, 점유·임대관계는 따로 확인해야 합니다. 감정평가 당시 현장을 방문했으나 거주인 등 이해관계인이 부재해 내부구조와 임대 여부를 파악하지 못했습니다. 따라서 확인된 임차인 신고는 없더라도 현장 점유자와 전입·확정일자 여부를 입찰 전에 직접 대조하는 것이 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511625 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 학익동 306-96 대도빌라 1층102호 |
| 도로명 | 인천광역시 미추홀구 재넘이길61번길 17-8 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 48.78㎡ · 4층 건물 중 1층 102호 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 이용호 |
| 감정가 / 최저가 | 96,000,000원 / 96,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사스피드론에이치제이대부 / 48,127,571원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리
현재 소유권은 2021년 경매 매각으로 이용호에게 이전됐고, 그 이전의 가압류·압류·경매개시결정과 기존 근저당은 당시 매각 과정에서 이미 말소됐습니다. 현재 권리관계의 출발점은 2022.04.22 근저당권입니다. 그 뒤 2022.05.27 해당 근저당권부채권에 질권이 설정됐고, 2024.06.18 국민건강보험공단 압류, 2025.08.18 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 배당 시나리오에는 매수인이 승계할 금액이 0원으로 반영돼 있습니다.
② 시세 비교 — 신건 96,000,000원은 최근 지표의 160%
대도빌라의 확인된 거래는 4건입니다. 전체 평균은 80,750,000원이지만, 가격 메리트 판단은 최근 지표를 우선해서 봐야 합니다. 최근 12개월 평균 지표는 60,000,000원이고 표본은 1건, 최신 거래 역시 2024.10 · 60,000,000원입니다. 최근 거래와 이전 거래를 비교한 추세는 -31.6%로 하락 방향입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.10 | 48.78㎡ | 4 | 60,000,000원 |
| 2023.03 | 49.32㎡ | 2 | 75,000,000원 |
| 2021.10 | 49.32㎡ | 2 | 105,000,000원 |
| 2021.08 | 49.32㎡ | 2 | 83,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 4건 | 80,750,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 48.78㎡ | 1건 | 60,000,000원 |
최저매각가 96,000,000원은 전체 거래 평균 80,750,000원보다도 높고, 최근 12개월 평균 60,000,000원과 비교하면 160.0%입니다. 최신 거래가 역시 60,000,000원이므로 신건 가격을 두고 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 근거는 없습니다. 오히려 최근 가격 지표보다 36,000,000원 높은 상태입니다.
③ 유찰 시나리오 — 2회 유찰 가격도 최근 평균보다 높다
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 96,000,000원 | 57,000,000원 | 36,872,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 76,800,000원 | 57,000,000원 | 18,017,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 61,440,000원 | 57,000,000원 | 2,934,080원 | 0원 |
1회 유찰 시 매각가는 76,800,000원, 2회 유찰 시에는 61,440,000원입니다. 최근 12개월 평균 60,000,000원을 우선 기준으로 보면 2회 유찰 가격도 아직 1,440,000원 높은 수준입니다. 권리상 인수액은 각 시나리오에서 모두 0원이지만, 가격 관점에서는 신건은 물론 1회 유찰 구간도 최근 거래와 상당한 간격이 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 96,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,128,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사스피드론에이치제이대부 | 57,000,000원 | 57,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 36,872,000원 |
배당은 채권최고액 57,000,000원을 기준으로 한 추정입니다. 신청채권자의 청구액은 48,127,571원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인하사대부속고등학교 동측 인근에 위치하며, 부근은 다세대주택·연립주택 등이 소재한 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 1996.09.20 사용승인을 받은 철근콘크리트조 아스팔트슁글지붕 4층 건물의 1층 102호입니다.
- 설비. 위생설비·상하수도설비·난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 3필 1단지 부정형 토지로 다세대주택 건부지로 이용되며 북측 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역, 주거환경개선지구, 과밀억제권역, 상대보호구역 등에 포함됩니다.
- 공시지가. 1,205,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 거래성. 대도빌라는 10세대이고 확인된 거래는 4건, 최근 12개월 평균 지표의 표본은 1건입니다. 거래 표본이 많지 않아 개별 물건 상태에 따른 가격 편차 확인이 중요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 전체 평균 80,750,000원보다 최신 거래와 최근 12개월 평균인 60,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래와 이전 거래의 비교 지표가 -31.6%이므로 과거 고가 거래를 현재 시세처럼 적용하지 않는 것이 중요합니다.
- 유찰 가격 점검. 1회 유찰 76,800,000원, 2회 유찰 61,440,000원이며 2회 유찰 가격도 최근 평균 60,000,000원을 웃돕니다.
- 점유·임대 확인. 현장방문 당시 거주인 등 이해관계인이 없어 임대 여부를 파악하지 못했습니다. 현황 점유와 전입·확정일자를 원본 자료로 다시 확인해야 합니다.
- 배당 전제 확인. 예상배당은 채권최고액 기준이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실거래 자료를 입찰 직전에 다시 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개다
이 사건은 2022.04.22 근저당을 말소기준으로 이후 압류·경매개시결정이 정리되고, 예상 매수인 인수액도 0원이라는 점에서 등기상 인수 구조는 단순한 편입니다. 그러나 가격은 전혀 다른 문제입니다. 신건 최저가 96,000,000원은 최근 12개월 평균과 최신 거래 60,000,000원의 160.0%이고, 추세는 -31.6%입니다. 2회 유찰 가격 61,440,000원도 최근 평균보다 높습니다. 여기에 현장조사에서 임대 여부가 확인되지 않았다는 점까지 감안하면, 이 물건은 권리 인수보다 가격과 실제 점유관계 확인이 승부처입니다.
