인천지방법원 2025타경511689. 연수1차시영아파트 116동 2층 201호입니다. 등기상 소유자는 이선학이고, 2021.11.04. 소유권을 이전받으면서 거래가액 260,000,000원이 기재됐습니다. 현재 살아 있는 핵심 권리는 김성미 명의의 주택임차권입니다. 임대차계약은 2021.12.17., 주민등록과 점유개시는 2022.01.21., 확정일자는 2021.12.22.로 기재돼 있고, 임차보증금은 230,000,000원입니다.
기존 한국주택은행·국민은행 근저당은 이미 말소돼 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2025.08.21. 강제경매개시결정입니다. 김성미의 주민등록·점유는 그보다 앞선 2022.01.21.이므로 대항력이 인정되는 구조입니다. 여기에 확정일자와 배당요구도 있어 우선변제를 받을 수 있지만, 배당으로 보증금 전액이 소멸하지 않으면 그 잔액은 매수인에게 넘어옵니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511689 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 연수구 연수동 582-2 연수1차시영아파트 116동 2층201호 |
| 용도 / 구조 | 아파트 · 철근콘크리트조 평슬래브지붕 15층 건물 내 2층 201호 |
| 임차권 등기 범위 | 제2층 제201호 44.22㎡ |
| 소유자 | 이선학 · 2021.11.04. 소유권이전 · 거래가액 260,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 200,000,000원 / 200,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 김성미 / 230,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
| 사용승인일 | 1992.05.25 |
① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 앞선다
기존 근저당들은 2012.03.27. 또는 2021.09.10. 해지로 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 권리분석의 기준점은 2025.08.21. 강제경매개시결정입니다. 김성미는 2022.01.21. 주민등록과 점유를 시작했고, 2025.02.13.에는 보증금 230,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 말소기준보다 앞선 대항력 있는 임차권이므로, 낙찰가가 낮아지는 것만 보고 가격 메리트가 커진다고 판단하면 안 됩니다.
② 임차인 — 배당받고도 남으면 매수인이 인수
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김성미 | 제2층 제201호 44.22㎡ | 230,000,000원 | 있음 전입·점유 2022.01.21. | 가능 확정일자 + 배당요구 | 보증기관 승계 아님 |
③ 유찰돼도 실질취득은 약 2.3억 부근
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크면 낙찰가가 내려갈수록 배당액은 줄고, 그만큼 매수인이 인수할 미배당액이 늘어납니다. 이 사건도 같은 구조입니다. 즉 최저가 하락 ≠ 총취득부담의 같은 폭 하락입니다.
| 회차 | 매각가 | 신청채권 배당 | 미배당·인수 예상 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 200,000,000원 | 196,400,000원 | 33,600,000원 | 233,600,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 160,000,000원 | 156,960,000원 | 73,040,000원 | 233,040,000원 |
| 2회 유찰 · 64% | 128,000,000원 | 125,408,000원 | 104,592,000원 | 232,592,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 200,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,600,000원 |
| 1. 강제경매 신청채권 · 김성미 | 230,000,000원 | 196,400,000원 |
| 미배당 | - | 33,600,000원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 200,000,000원에서는 집행비용 3,600,000원을 제외한 196,400,000원이 신청채권에 배당되고 33,600,000원이 남습니다. 매각물건명세서상 주택임차권 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수합니다.
⑤ 입지·물건 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 연수구 연수동 원인재역 북측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지와 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장과 원인재역이 있어 대중교통 사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 15층 건물의 2층 201호이며 사용승인일은 1992.05.25입니다. 폐문부재로 내부는 확인하지 못했습니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수·난방·승강기 설비가 돼 있습니다.
- 토지·도로. 광평수의 사다리형 토지를 아파트 건부지로 이용 중이며, 인접 공도와 단지 내 도로를 통해 출입합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 상대보호구역·절대보호구역, 역사문화환경보존지역, 과밀억제권역, 철도보호지구 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 표시되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득액으로 계산. 현재 회차는 200,000,000원이 아니라 미배당 인수 예상액을 더한 233,600,000원을 기준으로 자금계획을 세워야 합니다.
- 유찰 착시 주의. 1회 유찰 시 160,000,000원, 2회 유찰 시 128,000,000원으로 최저가는 낮아지지만, 인수 예상액이 커져 실질취득은 약 230,000,000원대에 머뭅니다.
- 임차권 원인 확인. 신청채권자와 임차권자가 모두 김성미이므로 임대차계약, 보증금 지급관계, 실제 점유관계를 원본으로 대조해야 합니다.
- 배당 후 잔액 확인. 확정일자와 배당요구가 있어 배당을 받더라도 전액 변제되지 않으면 잔액이 매수인에게 인수됩니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 배당관계를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “낙찰가가 내려가도 총부담은 거의 그대로”
이 사건은 최저가가 떨어질수록 좋아지는 일반적인 경매와 다르게 봐야 합니다. 대항력 있는 김성미의 임차보증금이 230,000,000원으로 신건 최저가 200,000,000원보다 큽니다. 현재 회차의 미배당액은 33,600,000원이고, 명세서 문구대로라면 그 잔액을 매수인이 인수해 실질취득은 233,600,000원입니다.
1회 유찰 뒤에는 낙찰가가 160,000,000원으로 떨어지지만 미배당액은 73,040,000원으로 늘어 실질취득이 233,040,000원, 2회 유찰 뒤에는 낙찰가 128,000,000원에 미배당액 104,592,000원이 붙어 실질취득이 232,592,000원입니다. 따라서 이 물건은 “최저가가 얼마까지 내려왔나”보다 “보증금 중 얼마가 배당되고 얼마가 인수되는가”가 핵심입니다.
