인천지방법원 2025타경511733. 인천광역시 서구 석남동 이화파크빌 104동 4층 402호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다. 현재 소유자는 최승범이며, 2017.08.30 소유권을 취득하면서 거래가액은 135,000,000원으로 등기됐습니다. 같은 날 설정된 주식회사한국스탠다드차타드은행의 근저당권 96,600,000원이 말소기준권리이고, 이후 2025.08.21 박재열의 강제경매개시결정이 들어온 구조입니다. 매각으로 소멸하는 권리만 확인되며 매수인 인수액은 0원입니다.
권리보다 중요한 쟁점은 가격과 환금성입니다. 시세 집계상 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 90,000,000원으로 표시되고, 거래 표본은 1건입니다. 반면 현재 최저매각가는 170,000,000원으로 최근 12개월 평균의 188.9%입니다. 표본이 많지 않다는 점을 감안하더라도, 현재 회차를 최근 거래보다 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511733 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 석남동 111-144 이화파크빌 104동 4층402호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 65.14㎡ · 철근콘크리트구조 5층건 내 4층 402호 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 최승범 · 2017.08.30 소유권이전 · 거래가액 135,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 170,000,000원 / 170,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 120,552,645원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 없음. 대항력 임차인이나 승계할 임차보증금이 확인되지 않아 매수인 인수액은 0원입니다. 2017.08.30 설정된 주식회사한국스탠다드차타드은행 근저당권이 말소기준권리이며, 그 뒤의 2025.08.21 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 주식회사한서상호저축은행과 주식회사우리은행의 근저당권은 이미 등기부상 말소된 권리입니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 집계의 188.9%
이화파크빌의 시세 자료에서 확인되는 거래는 2024.04 전용 62.54㎡·3층의 90,000,000원 거래입니다. 시세 집계상 최근 12개월 평균도 90,000,000원, 최신 거래도 90,000,000원이며 표본은 1건입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.04 | 62.54㎡ | 3 | 90,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 90,000,000원 |
현재 최저매각가 170,000,000원은 최근 12개월 평균의 188.9%입니다. 따라서 현재 가격을 두고 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 있다’고 평가할 수 없습니다. 특히 전체 세대수는 8세대이고 확인되는 실거래도 1건이라, 아파트처럼 다수 거래를 통한 가격 검증이 쉽지 않은 물건입니다.
③ 예상배당표 (매각가 170,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,180,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사한국스탠다드차타드은행 | 96,600,000원 | 96,600,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 박재열 | 120,552,645원 | 70,220,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권자 총 청구액 217,152,645원 중 166,820,000원이 배당되고, 미배당 50,332,645원이 발생하는 시나리오입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 유찰 시 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 170,000,000원 | 166,820,000원 | 50,332,645원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 136,000,000원 | 133,296,000원 | 83,856,645원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 108,800,000원 | 106,476,800원 | 110,675,845원 | 0원 |
유찰이 진행되더라도 임차인이나 인수권리가 없어 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 다만 데이터에 제시된 2회 유찰 시 매각가 108,800,000원도 최근 12개월 평균 90,000,000원보다 높은 수준입니다. 따라서 단순히 유찰 횟수만 보고 가격 메리트를 단정하기보다 실제 입찰 시점의 거래가격을 다시 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 석남초등학교 북동측 인근이며, 주위는 다세대주택 및 단독주택 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하며 대중교통편익은 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건물의 4층 402호이며 사용승인일은 2003-03-27입니다.
- 도로. 남측으로 노폭 약 4m의 포장도로를 이용하여 출입합니다.
- 토지. 제1종일반주거지역이며 공시지가는 1,033,000원/㎡, 토지면적은 246.0㎡입니다.
- 공부상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 전체 8세대 규모이고 확인된 실거래는 1건이므로, 거래 표본이 적어 가격 검증에 주의가 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 재확인. 현재 최저가 170,000,000원은 최근 12개월 평균 90,000,000원의 188.9%입니다. 입찰 직전 최신 거래를 다시 확인해야 합니다.
- 표본 수 확인. 현재 확인되는 실거래가 1건이므로 단일 거래가격만으로 개별 호수의 적정가를 확정하기 어렵습니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준권리는 2017.08.30 주식회사한국스탠다드차타드은행 근저당권이며, 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조인지 원본에서 최종 확인해야 합니다.
- 배당 변동 확인. 현재 배당표는 집행비용과 채권액을 기준으로 한 시나리오이며 당해세·최우선변제 등은 별도 확인이 필요합니다.
- 현황 확인. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며 임대관례 및 기타 참고사항은 미상입니다. 실제 점유 상태는 입찰 전에 확인하는 편이 안전합니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만 가격은 보수적으로”
이 물건은 말소기준권리 이후 권리가 매각으로 소멸하고, 임차인도 없어 매수인 인수액 0원이라는 점이 가장 큰 장점입니다. 그러나 가격에서는 다른 결론이 나옵니다. 신건 최저가 170,000,000원은 최근 12개월 평균 90,000,000원의 188.9%입니다. 전체 8세대 규모에 실거래 표본도 1건이라 환금성과 가격 검증을 보수적으로 봐야 합니다. 따라서 이 사건의 핵심은 권리 위험보다 실제 거래가와 입찰가의 간격입니다.
