인천지방법원 2025타경511797. 인천광역시 중구 중산동 블루오션 1차 3층 301호입니다. 등기상 현재 소유자는 서세권이고, 2021.03.09. 희망새마을금고가 채권최고액 104,500,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 2025.08.25. 같은 희망새마을금고의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
권리관계만 보면 매수인이 승계할 금액은 0원으로 정리됩니다. 다만 이 물건은 일반 아파트가 아니라 감정평가상 생활숙박시설(복층구조)로 이용 중입니다. 현황조사에서 호텔 직원은 건물 대부분이 블루오션1차 호텔로 사용 중이나 본건은 호텔로 사용하지 않고 있다고 답했습니다. 임대관계는 미상으로 기재되어 있어, 실제 점유관계는 입찰 전에 별도로 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511797 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 중구 중산동 1886-7 블루오션 1차 3층 301호 |
| 도로명 | 인천광역시 영종구 영종대로 911 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 생활숙박시설(복층구조) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 5층 / 지상 21층 · 제3층 제301호 · 사용승인일 2021.02.03. |
| 소유자 | 서세권 |
| 감정가 / 최저가 | 142,000,000원 / 142,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 희망새마을금고 / 91,394,470원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
등기 흐름은 비교적 단순합니다. 2021.02.19. 주식회사하나자산신탁 명의의 신탁등기가 있었으나 등기부상 이미 말소됐고, 2021.03.09. 서세권 앞으로 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 설정된 희망새마을금고 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 2025.08.25. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 실거래 시세 없이 신건 가격을 단정하면 안 된다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 142,000,000원이고 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 다만 동일 용도·동일 건물의 최근 실거래 평균, 최신 거래, 최근 가격 추세 자료가 없어 이 금액이 최근 시세보다 낮은지 높은지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
따라서 감정가가 곧 시세라고 전제하거나, 유찰 전 가격을 근거로 가격 메리트가 있다고 평가하는 것은 피해야 합니다. 특히 생활숙박시설은 일반 공동주택과 이용·수요 구조가 다를 수 있으므로 실제 거래사례를 별도로 대조하는 과정이 중요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 142,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,788,000원 |
| 1. 근저당 · 희망새마을금고 | 104,500,000원 | 104,500,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 34,712,000원 |
현재 회차에서는 희망새마을금고 채권최고액 기준 금액이 전액 배당되고 소유자에게 34,712,000원이 남는 구조입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시 배당 구조
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 142,000,000원 | 104,500,000원 | 0원 | 34,712,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 113,600,000원 | 104,500,000원 | 0원 | 6,709,600원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 90,880,000원 | 88,844,160원 | 15,655,840원 | 0원 |
2회 유찰 시에는 매각대금에서 집행비용을 제하고 희망새마을금고에 88,844,160원만 배당돼 15,655,840원이 미배당으로 남습니다. 다만 이 부족분은 매수인에게 인수되는 금액이 아니며, 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
⑤ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 본건은 감정평가상 생활숙박시설(복층구조)로 이용 중입니다.
- 주위환경. 송산공원 북측 인근이며 오피스텔, 숙박시설, 근린생활시설, 아파트단지 및 공원이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며 대중교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 5층·지상 21층 건물이며 사용승인일은 2021.02.03.입니다.
- 설비. 위생·급배수, 승강기, 난방, 화재탐지·경보, 소화전, 스프링쿨러 설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 중심상업지역이며 토지면적은 1,755.5㎡, 공시지가는 3,090,000원/㎡입니다.
- 도로. 남동측 왕복 8차선 도로, 북서측 및 남서측 약 15미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 지구단위계획구역·경제자유구역·성장관리권역이며, 외국인 토지거래허가구역 지정기간은 2025.08.26.부터 2026.08.25.까지입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실제 점유 확인. 임차인 신고는 없지만 임대관계가 미상입니다. 현장 방문과 집행관 조사내용을 다시 대조해야 합니다.
- 호텔 운영 여부 확인. 건물 대부분은 블루오션1차 호텔로 사용 중이나 본건은 호텔로 사용하지 않는다는 직원 진술이 있습니다. 실제 운영·사용 상태를 확인해야 합니다.
- 생활숙박시설 용도 확인. 일반 아파트와 동일하게 보지 말고 현재 이용상태와 관련 규제·운영조건을 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 시세 자료가 없으므로 감정가 142,000,000원만으로 적정 응찰가를 정하지 말고 동일 건물·유사 생활숙박시설의 최근 거래사례를 별도 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 2회 유찰 시 채권 미배당이 발생하지만 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자의 미회수액을 매수인이 자동 승계하는 구조는 아닙니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실제 점유상태를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리보다 용도·점유·가격 검증이 핵심
등기 권리만 보면 이 물건은 구조가 단순합니다. 2021.03.09. 희망새마을금고 근저당이 말소기준이고 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 입찰 판단의 핵심은 다른 곳에 있습니다. 감정평가상 생활숙박시설이고 임대관계가 미상이며, 건물 대부분이 호텔로 사용되는 가운데 본건만 호텔로 사용하지 않는다는 현황조사 진술이 있습니다. 여기에 최근 실거래 시세 자료도 없으므로, 권리가 단순하다는 이유만으로 신건 142,000,000원의 가격 메리트까지 있다고 볼 수는 없습니다. 실제 점유·사용 상태와 최근 거래가격을 확인한 뒤 응찰가를 결정하는 것이 핵심입니다.
