인천지방법원 2025타경511848. 미추홀구 용현동 애플하우스2차 3층 302호, 전용 14.67㎡의 다세대 주택이며 감정평가상 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중입니다. 현재 소유자는 오승훈으로, 2022.06.24 소유권을 이전받았고 거래가액은 50,000,000원입니다.
권리관계의 핵심은 근저당이 아니라 2023.02.07 국세 압류입니다. 과거 영산포농업협동조합과 문평농업협동조합의 근저당권은 각각 등기부상 이미 말소됐고, 현재 계산상 말소기준은 2023.02.07 강서세무서장의 압류입니다. 한국토지주택공사 명의 임차권의 전입일은 2022.06.02로 그보다 앞서므로 원칙적으로 대항력이 인정되는 구조입니다.
다만 이 사건은 여기서 한 번 더 확인해야 합니다. 매각물건명세서에는 을구 순위 5번 주택임차권등기에 대해 서울보증보험 주식회사의 대항력포기서 및 말소동의서가 제출됐다고 명시되어 있습니다. 따라서 룰상 남는 미배당 보증금은 2,282,000원이지만, 해당 포기·말소동의를 반영하면 매수인의 실질 인수액은 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511848 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 용현동 577-45 애플하우스2차 3층302호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택(원룸형) · 전용 14.67㎡ · 5층건 중 3층 |
| 소유자 | 오승훈 (2022.06.24 소유권이전 · 거래가액 50,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 49,000,000원 / 49,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 51,438,356원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 포기서가 핵심
한국토지주택공사 명의 주택임차권은 임대차계약일 2022.05.20, 확정일자 2022.05.24, 전입신고 2022.06.02, 점유개시 2022.06.17, 보증금 50,000,000원입니다. 2023.02.07 압류보다 전입이 빠르고 확정일자와 배당요구도 갖춰 대항력과 우선변제권이 모두 있는 구조입니다.
| 신고 주체 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 2022.06.02 | 2022.05.24 | 50,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 보증기관 인수 0 |
한국토지주택공사는 보증기관 성격의 신고로 분류되므로 실제 임차인 수에는 포함하지 않습니다. 따라서 실제 임차인은 0명이고, 보증금은 중복해 합산하지 않습니다. 해당 임차권에 대해서는 대항력 포기와 말소동의가 제출돼 있어 매수인 인수는 실질 0원입니다.
② 시세 비교 — 49,000,000원이 최근 평균과 같다
애플하우스2차는 총 24세대, 2011.03.23 준공입니다. 전용 14.67㎡와 유사 면적의 실거래는 아래와 같고, 전체 5건 평균은 48,200,000원, 최근 12개월 평균은 49,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.08 | 14.42㎡ | 5 | 50,000,000원 |
| 2022.06 | 14.67㎡ | 3 | 50,000,000원 |
| 2021.10 | 14.42㎡ | 3 | 47,000,000원 |
| 2021.07 | 15.34㎡ | 5 | 47,000,000원 |
| 2021.07 | 15.34㎡ | 5 | 47,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 3건 | 49,000,000원 |
최저매각가 49,000,000원은 전체 실거래 평균 48,200,000원의 101.7%이고, 최근 12개월 평균 49,000,000원의 100.0%입니다. 최신 거래는 2022.08의 50,000,000원이며 최근 거래군과 이전 거래군 비교 추세는 +4.3%입니다. 다만 최근 평균과 최저가가 정확히 같으므로, 신건 가격을 시세보다 싸다고 볼 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 49,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,282,000원 |
| 1. 한국토지주택공사 임차보증금 | 50,000,000원 | 47,718,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 서울보증보험 주식회사 | 51,438,356원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
단순 배당계산상 임차보증금 미배당액은 2,282,000원이지만, 서울보증보험 주식회사의 대항력포기서 및 말소동의서가 제출돼 있어 해당 임차권의 매수인 실질 인수액은 0원으로 봅니다. 세금 관련 실제 배당은 체납세액 등에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 구조 — 낙찰가가 내려가도 확약 밖 계산은 달라진다
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 49,000,000원 | 2,282,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 39,200,000원 | 11,905,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 31,360,000원 | 19,604,480원 | 0원 |
위 표의 인수액은 대항력 포기·말소동의를 반영하기 전의 룰상 계산값입니다. 보증금 50,000,000원이 낙찰가보다 큰 선순위 대항력 임차권 구조에서는 낙찰가가 내려갈수록 미배당액이 늘기 때문에 최저가만 보고 싸다고 판단할 수 없습니다. 이 사건은 해당 임차권에 포기·말소동의가 제출돼 있어 실질 인수는 각 회차에서 0원으로 보는 것이 핵심입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 전용 14.67㎡의 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중입니다.
- 입지. 인천광역시 미추홀구 용현동 용현초등학교 북서측 인근이며, 단독주택·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다.
- 도로. 북서측으로 5미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 5층 건물 중 3층 302호이며, 위생·급배수설비와 주차장이 설치돼 있습니다.
- 용도지역. 준주거지역이며 과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역에 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 193.7㎡, 공시지가 1,357,000원/㎡이며 공동주택 부지로 이용 중입니다.
- 규모. 애플하우스2차는 총 24세대, 2011.03.23 준공입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 대항력 포기서·말소동의 원문 확인. 이 사건의 인수 0원 판단을 좌우하는 핵심 서류입니다. 을구 순위 5번 주택임차권에 실제로 적용되는지 입찰 전 원문을 대조해야 합니다.
- 보증기관 중복계산 금지. 한국토지주택공사는 보증기관 신고로 분류되므로 실제 임차인 수는 0명이며, 보증금 50,000,000원을 별도의 실제 임차인 보증금과 중복 합산하지 않습니다.
- 신건 가격 메리트 없음. 최저가 49,000,000원이 최근12개월 평균 49,000,000원과 동일해 신건 자체의 할인은 없습니다.
- 소형 원룸 환금성 확인. 24세대 규모, 전용 14.67㎡의 도시형생활주택이므로 매수층과 향후 처분 가능성을 함께 확인해야 합니다.
- 국세 압류 확인. 2023.02.07 강서세무서장 압류와 2025.11.14 양천세무서장 압류가 있으며, 실제 세금 배당관계는 원문 서류를 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·실거래 자료를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리 위험은 포기서로 낮아졌지만, 가격 할인은 없다
표면만 보면 보증금 50,000,000원의 선순위 대항력 임차권이 최저가 49,000,000원을 넘기 때문에 매수인이 미배당액을 떠안을 수 있는 구조입니다. 실제 계산에서도 현재 회차의 룰상 미배당액은 2,282,000원입니다. 그러나 이 사건에는 해당 주택임차권과 관련한 서울보증보험 주식회사의 대항력포기서 및 말소동의서가 제출돼 있어 실질 인수는 0원으로 정리됩니다.
문제는 가격입니다. 감정가와 최저가가 모두 49,000,000원이고 최근 12개월 평균도 49,000,000원으로 100.0%입니다. 전체 실거래 평균 48,200,000원과 비교하면 101.7%입니다. 따라서 권리 해소만 보고 신건을 ‘싼 물건’으로 해석하기 어렵습니다. 권리는 포기서 확인이 핵심, 가격은 신건 할인 없음. 이 두 가지를 분리해 보는 사건입니다.
