인천지방법원 2025타경511896. 인천 연수구 연수동 솔밭마을아파트 104동 4층 408호입니다. 현재 소유자는 이관승이며, 2017년 7월 28일 소유권이전등기를 마쳤고 등기상 거래가액은 173,500,000원입니다. 같은 날 설정된 신한은행 채권최고액 133,600,000원 근저당이 이 사건의 말소기준권리입니다.
이 근저당은 이후 한국주택금융공사로 이전됐고, 그 뒤 2021년과 2022년에 에스비아이저축은행 근저당이 각각 설정됐습니다. 2025년 8월 27일 에스비아이저축은행의 신청으로 임의경매가 개시됐습니다. 제공된 권리판정과 배당 시뮬레이션에서는 말소기준 이후 권리의 매각 소멸을 전제로 매수인 인수액을 0원으로 계산하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511896 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 연수구 연수동 582-2 솔밭마을아파트 104동 4층 408호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 철근콘크리트 벽식구조 15층 내 4층 · 아파트로 이용 중 |
| 소유자 | 이관승 · 2017.07.28 소유권이전 · 거래가액 173,500,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 220,000,000원 / 220,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 에스비아이저축은행 / 113,558,065원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각 소멸
말소기준은 2017.07.28 신한은행 근저당권입니다. 이후 설정된 에스비아이저축은행의 2021년 근저당과 2022년 근저당, 2025년 임의경매개시결정은 제공된 권리판정상 매각으로 소멸합니다. 2017년 근저당은 2025.06.12 접수로 한국주택금융공사에 이전된 내역이 확인됩니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교 없이 신건 감정가부터 시작
이 사건에는 동일 단지 또는 동일 평형의 실거래 비교값이 포함돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 220,000,000원과 최저가 220,000,000원만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 판단할 근거는 없습니다. 현재는 0회 유찰 신건으로 감정가의 100%가 최저매각가입니다.
| 회차 | 매각가 가정 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 220,000,000원 | 216,120,000원 | 102,280,000원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 176,000,000원 | 172,736,000원 | 145,664,000원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 140,800,000원 | 138,028,800원 | 180,371,200원 |
현재 회차에서 총 채권액은 318,400,000원, 채권자 예상배당 합계는 216,120,000원이며 102,280,000원이 미배당됩니다. 유찰되어 매각가가 내려갈수록 후순위 채권의 미배당이 더 커지지만, 제공된 시나리오상 어느 회차에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 220,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,880,000원 |
| 1. 을구 7번 근저당 · 주식회사신한은행 | 133,600,000원 | 133,600,000원 |
| 2. 을구 8번 근저당 · 주식회사에스비아이저축은행 | 120,000,000원 | 82,520,000원 |
| 3. 을구 9번 근저당 · 주식회사에스비아이저축은행 | 64,800,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용은 3,880,000원으로 추정돼 있고, 을구 8번 근저당부터 미배당이 발생합니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 배당 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 것으로 기재돼 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 원인재역 북측 인근으로, 주변에 동유형 아파트단지·다세대주택·근린생활시설·학교·공원이 소재하며 제반 환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 통행이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 지하철역이 소재해 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식구조 슬래브지붕 15층 건물 내 4층 408호이며, 위생·급배수·난방·승강기·화재탐지설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 대체로 인접 필지와 등고 평탄한 사다리형 아파트 부지이고, 단지 내 도로가 개설돼 외곽 공도와 접합니다.
- 토지이용. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역, 중로1류 접합, 교육환경 보호구역·역사문화환경보존지역·과밀억제권역·철도보호지구 등에 해당하는 것으로 기재돼 있습니다.
- 허가구역 이력. 외국인 등의 주택용도 취득에 관한 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26부터 2026.08.25까지로 기재돼 있습니다.
- 위반건축물. 제공된 감정자료상 위반건축물 표시가 없고, 공부와의 차이도 별도로 기재되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유·전입 확인. 임대관계가 미상인 만큼 현황조사서, 전입세대확인, 점유자 진술과 매각물건명세서를 대조해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 2017.07.28 신한은행 근저당과 2025.06.12 한국주택금융공사로의 근저당권 이전 내역을 원본 등기부에서 확인하세요.
- 후순위 근저당. 2021년 120,000,000원, 2022년 64,800,000원 근저당은 제공된 권리판정상 매각 소멸이지만 배당 부족이 큽니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 220,000,000원을 곧바로 시세로 보지 말고 동일 단지·유사 면적·유사 층 거래를 별도로 대조해야 합니다.
- 신청채권 배당. 신청채권액은 113,558,065원이며 현 회차 예상배당은 82,520,000원으로 전액 충족되지 않는 시나리오입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 및 실제 점유상태를 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 ‘미확인 정보’를 먼저 채워야 한다
이 사건의 등기 구조만 놓고 보면 핵심은 명료합니다. 2017년 근저당이 말소기준이고, 뒤에 설정된 에스비아이저축은행 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 계산상 매수인 인수도 0원입니다. 다만 감정평가서가 임대관계를 미상으로 기재했고 실거래 가격자료도 없기 때문에, 신건 220,000,000원이 싸다는 결론까지 이어지지는 않습니다. 이 물건의 핵심은 권리 자체보다 실제 점유·임대차 상태와 220,000,000원의 시장 적정성을 원본 자료로 확인하는 데 있습니다.
