인천지방법원 2025타경512072. 계양구 귤현동의 5층 다세대 공동주택 ‘신우홈스빌’ 제2층 제202호입니다. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 건물은 철근콘크리트구조 5층 건물이고 사용승인은 2008.12.24입니다. 현 소유자는 이도은으로, 2022.05.09 매매를 원인으로 2022.07.08 소유권이전 등기를 했고 당시 거래가액은 164,000,000원입니다.
같은 날 박두만 명의 채권최고액 150,000,000원의 근저당권이 설정됐고 이것이 이번 사건의 말소기준권리입니다. 이후 이서정 근저당권 37,500,000원, 유퍼스트보험마케팅 주식회사 가압류 38,242,824원, 경매개시결정과 각 압류는 모두 말소기준보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512072 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 귤현동 509 2층 202호 · 인천광역시 계양구 만봉길 66 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택 · 철근콘크리트구조 5층 건물 중 제2층 제202호 |
| 사용승인 | 2008.12.24 |
| 소유자 | 이도은 · 2022.05.09 매매 · 거래가액 164,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 179,000,000원 / 179,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 박두만 / 111,287,671원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
과거 국민은행 근저당권 70,800,000원과 최영환 전세권 65,000,000원은 각각 2015.06.08, 2015.05.20 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2022.07.08 박두만 근저당권입니다. 뒤에 설정된 이서정 근저당권과 유퍼스트보험마케팅 가압류, 경매개시결정, 국민건강보험공단·국·계양구·금천구 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 전진형 | 2025.05.26 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
전진형의 전입신고는 2025.05.26으로 말소기준권리인 2022.07.08보다 뒤입니다. 따라서 이 임차인은 경매 매수인에게 대항할 수 없는 구조이며, 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않은 만큼 실제 배당관계는 매각물건명세서와 배당요구 내역을 대조해야 합니다.
③ 가격 구조 — 현재가와 유찰 시나리오
현재 최저매각가는 감정가와 같은 179,000,000원입니다. 1회 유찰 시 매각가 143,200,000원, 2회 유찰 시 114,560,000원으로 제시돼 있습니다. 각 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원이므로 권리 인수 기준 실질취득액은 해당 회차 매각가와 같습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 179,000,000원 | 175,694,000원 | 50,048,824원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 143,200,000원 | 140,395,200원 | 85,347,624원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 114,560,000원 | 112,156,160원 | 113,586,664원 | 0원 |
유찰이 진행될수록 채권자 미배당은 50,048,824원에서 85,347,624원, 113,586,664원으로 커지지만, 이 부족액이 곧바로 매수인 인수액으로 전환되는 구조는 아닙니다. 매수인 인수는 세 시나리오 모두 0원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 179,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,306,000원 |
| 2. 근저당 · 박두만 | 150,000,000원 | 150,000,000원 |
| 3. 근저당 · 이서정 | 37,500,000원 | 25,694,000원 |
| 4. 가압류 · 유퍼스트보험마케팅 주식회사 | 38,242,824원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 225,742,824원 중 채권자 예상배당은 175,694,000원, 미배당은 50,048,824원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 국세·지방세의 당해세 여부와 임차인 최우선변제 여부에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다. 폐문부재로 내부는 확인하지 못했습니다.
- 입지. 귤현초등학교 남서측 인근이며, 주변은 공동주택·단독주택·아파트·학교·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 인근까지 차량 출입이 가능하고 버스정류장과 지하철 귤현역이 소재해 대중교통 사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 5층 건물 중 제2층 제202호이며, 외벽은 벽돌 마감, 창호는 샷시 이중창호입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·도시가스 설비가 돼 있습니다.
- 도로. 토지는 사다리형이고 다세대주택 건부지로 이용 중이며, 서측과 동측으로 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(귤현 구획정리)이며, 과밀억제권역·상대보호구역·장애물제한표면구역·중점경관관리구역 등의 지정이 기재돼 있습니다.
- 토지거래허가. 기재된 외국인 등 토지거래허가구역 지정기간은 2025.08.26부터 2026.08.25까지입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 대조. 전진형의 전입일은 2025.05.26으로 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부를 매각물건명세서에서 재확인하세요.
- 세금 배당 확인. 국민건강보험공단·국·계양구·금천구 압류가 존재하므로 당해세 해당 여부와 실제 교부청구액을 확인하세요.
- 점유 상태 확인. 감정평가 당시 폐문부재로 내부 확인이 되지 않았고 임차인 점유가 확인돼 있으므로 인도 절차를 예상해야 합니다.
- 가격 판단 분리. 현재 회차의 실질취득액은 179,000,000원이고 인수액은 0원입니다. 권리가 깨끗하다는 이유만으로 가격 메리트까지 있다고 해석해서는 안 됩니다.
- 회차별 자금계획. 제시된 매각가 시나리오는 현재 179,000,000원, 1회 유찰 143,200,000원, 2회 유찰 114,560,000원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신본을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 적정성”은 별개
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2022.07.08 박두만 근저당권이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 실제 임차인 전진형도 2025.05.26 전입으로 기준권리보다 늦어 대항력이 없고, 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 현재 매각가 179,000,000원에서 채권자 미배당이 50,048,824원 발생하고, 국세·지방세 압류 4건이 존재합니다. 이는 매수인 승계 부담이라기보다 실제 배당순위와 후순위 회수액을 바꿀 수 있는 요소입니다. 따라서 이 물건은 권리 인수 위험보다 배당관계·점유 확인을 정밀하게 보는 사건이며, 가격 판단은 감정가와 유찰 시나리오를 별도로 검토해야 합니다.
