인천지방법원 2025타경514430. 인천 부평구 삼산동 다승프라임 111동 5층 502호, 감정평가 이용상태가 다세대주택인 물건입니다. 현재 소유자는 신경식이며 2022.03.16 소유권이전 당시 거래가액은 135,000,000원입니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 근저당이 아니라 최성현의 주택임차권등기입니다. 임대차계약일과 확정일자는 2022.01.10, 전입·점유개시는 2022.02.23이고, 임차보증금은 135,000,000원입니다.
현재 살아 있는 경매 관련 기준권리는 2025.12.03 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 최성현의 임차권등기는 2024.01.17 접수돼 이보다 앞서므로 원칙적으로 매각으로 소멸하지 않는 구조입니다. 그러나 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되었다고 명시돼 있어, 정확도 기준에 따라 이 임차인에 대한 실질 인수액은 0원으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경514430 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 삼산동 67-49 다승프라임 111동 5층 502호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 5층 규모 · 제5층 제502호 · 외벽 단열재 마감 · 섀시창호 |
| 소유자 | 신경식 (2022.03.16 소유권이전 · 거래가액 135,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 151,000,000원 / 151,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 135,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
과거 국민은행 근저당과 2004년 임의경매, 농업협동조합중앙회 근저당은 이미 등기부상 말소되었습니다. 현재 분석에서 중요한 순서는 2022년 임대차·전입 → 2024년 임차권등기 → 2025년 강제경매개시결정 → 2026년 국세 압류입니다. 2026.04.22 광명세무서장의 압류는 강제경매개시결정 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다.
② 임차인 분석 — 대항력·우선변제는 있으나 확약으로 실질 승계 0원
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최성현 | 5층 502호 46.75㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.02.23 | 2022.01.10 | 135,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 인수 실질 0원* |
실제 임차인은 1명입니다. 최성현은 전입신고가 강제경매개시결정에 앞서 있고, 확정일자와 배당요구도 확인돼 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인입니다. 임차권등기 자체도 말소기준권리보다 먼저 접수돼 원칙적으로 매수인 인수 대상입니다.
* 확약을 반영하지 않고 배당 부족액만 기계적으로 계산하면 1회 유찰 시 16,691,200원, 2회 유찰 시 40,499,520원의 임차보증금 미배당분이 매수인 인수 가능액으로 계산됩니다. 그러나 제출된 말소동의 확약서를 반영한 실질 인수는 0원으로 판단합니다.
③ 가격 판단 — 실거래 자료 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 151,000,000원이며 신건입니다. 다만 동일 물건 또는 인근 비교 가능한 최근 12개월 실거래 평균·최신 거래·가격 추세 자료는 제시되지 않았습니다. 따라서 2022년 소유권이전 당시 거래가액 135,000,000원을 현재 시세로 대체하거나, 최저가 151,000,000원을 근거로 시세보다 저렴하다고 평가하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 151,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,914,000원 |
| 1. 임차인 최성현 보증금(우선변제) | 135,000,000원 | 135,000,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 135,000,000원 | 13,086,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 2,914,000원 이후 임차인 보증금 135,000,000원이 전액 배당되고, 주택도시보증공사에는 13,086,000원이 배당되는 계산입니다. 주택도시보증공사 청구액 대비 미배당은 121,914,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 낮아져도 확약 반영 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 채권 미배당 | 확약 미반영 인수 계산 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 151,000,000원 | 13,086,000원 | 121,914,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 120,800,000원 | 0원 | 135,000,000원 | 16,691,200원* |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 96,640,000원 | 0원 | 135,000,000원 | 40,499,520원* |
* 표의 유찰 시 인수액은 말소동의 확약을 배제한 배당 부족 계산값입니다. 본 분석의 실질 인수 판단은 확약을 반영해 최성현 임차권에 대해 0원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부평북초등학교 북동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트와 다세대주택 등이 혼재된 주택지대입니다.
- 교통. 서측 인근에 경인고속국도 부평I.C가 위치하고 시내버스정류장이 인접해 대중교통상황은 보통인 편입니다.
- 도로. 사다리형 토지로 인접 토지와 등고평탄하며, 다세대주택 부지로 이용 중이고 서측으로 소로에 접합니다.
- 설비. 일반적인 상하수도설비 및 위생설비를 갖추고 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 블럭공동개발권장구역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 대조. 주택도시보증공사의 말소동의 확약이 을구 순위 5번 최성현 임차권에 정확히 적용되는지 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 절차 확인. 실질 인수 0원 판단의 전제는 제출된 확약이 실제 매각 후 말소에 연결되는 것입니다.
- 배당표 재확인. 현재 계산에서는 임차보증금 135,000,000원이 전액 배당되지만 당해세 등 실제 배당 순위에 따라 변동될 수 있습니다.
- 가격 별도 검증. 최신 실거래 자료가 없으므로 151,000,000원이 시세 대비 싼지 비싼지는 별도 거래사례로 확인해야 합니다.
- 현황 확인. 감정평가에는 임대차관계가 미상으로 기재돼 있으므로 현장 점유 상태와 인도 가능 시점을 확인하는 것이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당관계 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 승부처는 ‘선순위 임차권’보다 확약서 확인
이 사건은 등기만 보면 선순위 주택임차권 135,000,000원이 존재하는 전형적인 인수주의 경계 대상입니다. 최성현은 대항력과 우선변제권을 갖추고 있고 임차권등기도 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 그러나 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 점 때문에, 해당 임차권의 실질 인수액은 0원으로 반영됩니다.
현재 신건 151,000,000원에서는 임차보증금 135,000,000원도 전액 배당되는 계산입니다. 따라서 권리상 핵심 리스크는 금액 자체보다 확약서의 실제 내용과 말소 적용 여부 확인에 있습니다. 반면 가격은 최신 실거래 자료가 없어 메리트를 단정할 수 없습니다. 이 물건은 권리구조는 확약으로 완화됐지만, 가격 판단은 별도의 시세 검증이 필요한 다세대 경매입니다.
