인천지방법원 2026타경501640. 숭의동 한아름빌 3층 302호, 전용 66.22㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자는 전기호이고 2021.04.29 매매를 원인으로 183,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 근저당이 아니라 2021년부터 이어진 임차인 김규선의 대항력입니다. 김규선은 2021.04.29 점유를 개시했고 2021.04.30 주민등록을 마쳤으며, 확정일자는 2021.03.19입니다. 반면 말소기준권리는 그보다 늦은 2022.07.08 국민건강보험공단 압류입니다.
따라서 일반적인 배당 구조만 보면 임차인은 매각대금에서 보증금을 모두 회수하지 못할 경우 부족분을 매수인에게 주장할 수 있는 위치입니다. 실제 신건 185,000,000원 가정 배당에서도 집행비용 3,390,000원을 먼저 제하면 임차인에게 181,610,000원이 배당돼 1,390,000원이 부족합니다. 다만 이번 사건에는 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출돼 있으므로 이 임차인에 대한 인수는 실질 0원으로 처리합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경501640 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 숭의동 348-12 한아름빌 3층 302호 |
| 도로명 | 인천광역시 미추홀구 인주대로11번길 34-22 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 66.22㎡ · 6층 건물 내 3층 302호 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용중 |
| 사용승인일 | 2013.12.02 |
| 소유자 | 전기호 · 2021.04.29 매매 · 거래가액 183,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 185,000,000원 / 185,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 183,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인이 핵심
말소기준권리는 2022.07.08 국민건강보험공단 압류입니다. 이후의 가압류와 2026년 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 김규선의 임차권등기는 2023.03.15 접수됐지만, 대항력 판단의 핵심인 주민등록은 2021.04.30, 점유개시는 2021.04.29로 말소기준권리보다 앞섭니다.
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김규선 | 3층 302호 66.22㎡ 전부 | 183,000,000원 | 대항력 있음 전입 2021.04.30 | 우선변제 확정 2021.03.19 · 배당요구 | 실질 0원 말소동의 확약서 제출 |
② 가격 판단 — 권리보다 시세 확인이 더 어렵다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 185,000,000원입니다. 소유자 전기호의 2021년 취득 거래가액은 183,000,000원이지만, 이는 현재 시세를 판단할 수 있는 최근 거래가 아닙니다. 한아름빌은 총 8세대이고, 전용 66.22㎡와 직접 비교할 수 있는 최근 실거래 표본이 확인되지 않아 현재 최저가가 시세보다 낮은지 높은지는 단정하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 185,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,390,000원 |
| 1. 임차인 김규선 보증금 | 183,000,000원 | 181,610,000원 |
| 2. 가압류 · 엠메이드대부 유한회사 | 12,296,473원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 183,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 임차보증금 부족분은 1,390,000원이지만, 말소동의 확약서를 반영한 매수인의 실질 인수액은 0원입니다. 실제 배당은 당해세·최우선변제 등으로 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 숭의유치원 북서측 인근으로 단독주택·공동주택·근린생활시설이 혼재하며, 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 노선버스정류장과 수인분당선 숭의역이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층 건물 중 3층 302호이며, 사용승인일은 2013.12.02입니다.
- 설비. 위생·급배수·냉난방·주차·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역이며, 북측 약 8m 내외 아스팔트 도로에 접합니다.
- 규제. 외국인 등을 대상으로 한 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26부터 2026.08.25까지입니다.
- 공시지가. 1,398,000원/㎡이며, 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 한아름빌은 총 8세대의 소규모 다세대주택으로, 동일 면적 최근 거래 근거가 부족해 매도 시 가격 확인에 주의가 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 실제 매각 이후 김규선 임차권의 말소와 인수 해소에 어떻게 적용되는지 원문 조건을 확인해야 합니다.
- 명세서와 배당요구 대조. 김규선의 보증금 183,000,000원, 전입 2021.04.30, 확정일자 2021.03.19, 배당요구 내용을 원본과 대조하세요.
- 시세 확인. 신건 185,000,000원의 적정성을 판단하려면 숭의동 인근 다세대와 한아름빌의 최근 실거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 후순위 채권. 엠메이드대부 유한회사의 가압류 12,296,473원과 주택도시보증공사의 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
- 배당 변동. 제시된 배당은 집행비용 3,390,000원을 반영한 계산이며 당해세·최우선변제 등에 따라 실제 금액은 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 확약서 원문을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 위험 해소”와 “가격 메리트”는 별개
이 물건은 첫눈에 보면 보증금 183,000,000원의 대항력 임차인이 있어 부담이 큰 사건입니다. 실제 배당표에서도 신건 185,000,000원 기준 1,390,000원의 부족분이 계산됩니다. 하지만 해당 임차인에 대해 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출돼 있어 매수인의 실질 인수는 0원으로 봅니다. 권리 리스크의 중심은 이렇게 상당 부분 해소되지만, 가격은 다른 문제입니다. 동일 면적의 최근 실거래 근거가 없어 185,000,000원이 현재 시세보다 유리한 가격인지는 확인되지 않습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 확약서 원문을 확인해 인수 해소를 확정하고, 별도의 최근 시세 검증으로 응찰가를 정하는 데 있습니다.
