인천지방법원 2026타경501773. 검암동 풀하우스 102동 3층 303호, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 문명욱이며 2021년 6월 15일 거래가액 159,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 이 사건에서 가장 중요한 권리는 소유권 취득보다 먼저 계약하고 같은 해 전입한 임차인 이동원의 159,000,000원 주택임차권입니다.
이동원의 확정일자는 2021년 5월 4일, 전입 및 점유개시는 2021년 5월 25일입니다. 현재 선언된 말소기준권리는 2022년 10월 13일 군포시 압류이므로, 임차인의 전입이 그보다 앞섭니다. 따라서 원칙적인 권리관계만 보면 대항력 있는 선순위 임차인으로 매수인 인수 가능성을 점검해야 하는 구조입니다. 그러나 매각물건명세서에는 이 주택임차권등기에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨이 명시되어 있어, 정확도 규칙에 따라 이 임차인 관련 실질 인수는 0원으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경501773 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서해구 검암동 636-11 풀하우스 102동 3층 303호 |
| 등기상 도로명 | 인천광역시 서해구 승학로512번길 51 |
| 물건종류 | 다세대 · 철근콘크리트구조 경사지붕 지상4층 중 제3층 제303호 |
| 사용승인일 | 2010.06.17 |
| 소유자 | 문명욱 (2021.06.15. 거래가액 159,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 178,000,000원 / 178,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 159,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인, 그러나 확약서가 핵심
실제 임차인은 이동원 1명입니다. 보증기관 명의의 중복 임차신고가 아니라 등기부 임차권등기와 매각물건명세서에 확인되는 실제 임차인입니다. 주택 전부를 사용하며 보증금은 159,000,000원, 전입일은 2021.05.25, 확정일자는 2021.05.04입니다. 배당요구도 되어 있어 우선변제권을 행사하는 구조입니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이동원 | 주택전부 | 159,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 인수 0원 |
② 가격 판단 — 실거래 자료가 없어 ‘싸다’고 단정할 수 없다
이 사건에는 동일 물건군의 최근 12개월 평균이나 최신 실거래 자료가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 178,000,000원과 최저가 178,000,000원만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 평가하지 않습니다.
확약서를 반영하면 현재 회차의 실질취득액은 최저가와 같은 178,000,000원입니다. 소유자의 2021년 취득 당시 등기상 거래가액은 159,000,000원이지만, 이 값은 현재 시세 자료가 아니므로 가격 메리트 판단의 기준으로 쓰지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 178,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,292,000원 |
| 1. 임차인 이동원 보증금 | 159,000,000원 | 159,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 159,000,000원 | 15,708,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
자료상 현재 회차에서 임차인 보증금 159,000,000원이 전액 배당되고, 주택도시보증공사에는 15,708,000원이 배당되어 143,292,000원의 미배당이 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 룰상 인수액과 실질 인수액을 구분
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 룰상 인수액 | 실질 인수액 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (100%) | 178,000,000원 | 15,708,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 142,400,000원 | 0원 | 19,393,600원 | 0원* |
| 2회 유찰 시 (64%) | 113,920,000원 | 0원 | 47,474,880원 | 0원* |
* 회차별 원 계산에서는 임차인 미배당분을 매수인 인수로 산출하지만, 매각물건명세서에 해당 임차권등기에 관한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 이 임차인에 대한 실질 인수는 0원으로 반영했습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다. 주변은 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 소재합니다.
- 위치. 서인천고등학교 북동측 인근에 위치합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 검바위역이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 지상4층 건물 중 3층 303호이며, 외벽은 드라이비트 등, 창호는 샷시 창호 등입니다.
- 토지·규제. 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(검암1지구), 과밀억제권역이며 학교 관련 보호구역과 토지거래계약 허가구역 등이 기재되어 있습니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 매각물건명세서에 기재된 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서를 원문으로 확인하세요.
- 임차인 배당상태 확인. 이동원 보증금 159,000,000원, 전입 2021.05.25, 확정 2021.05.04, 배당요구 2023.07.04를 기준으로 배당관계를 재확인하세요.
- 세금 압류 확인. 군포시·국민건강보험공단·안산시상록구 압류 중 실제 당해세에 해당하는 금액이 있는지 확인하세요.
- 누수 확인. 현관문에 부착돼 있었다는 누수 관련 내용의 사실 여부와 보수 필요성을 현장에서 확인하세요.
- 가격 원본 확인. 현재 제공된 자료에는 최근 실거래 비교값이 없으므로 별도 시세 확인 없이 감정가 178,000,000원을 ‘저가’로 판단하지 마세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당관계 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “선순위 임차권이 있지만, 확약서가 결론을 바꾼다”
표면적으로는 보증금 159,000,000원의 임차인이 말소기준권리보다 먼저 전입한 사건이라 인수위험을 먼저 의심해야 합니다. 그러나 이 사건에는 바로 그 을구 3번 주택임차권등기에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있습니다. 그 결과 이 임차인에 관한 매수인의 실질 인수는 0원으로 보는 것이 핵심입니다.
다만 이것만으로 모든 검토가 끝나는 것은 아닙니다. 세금 관련 압류 3건의 실제 배당영향, 감정평가서에 적힌 누수 관련 현장표시, 그리고 현재 자료에 실거래 비교값이 없다는 점이 남습니다. 따라서 이 물건은 임차권 자체보다 확약서 원문과 세금·하자 확인이 승부처인 사건입니다.
