인천지방법원 2026타경501778. 석남동 프라임빌 102동 2층 202호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 박규태이며 2022.04.18 소유권을 이전받았고, 등기상 거래가액은 152,000,000원입니다. 권리분석의 핵심은 소유권이나 근저당이 아니라 을구 5번 주택임차권입니다.
이지수의 임대차계약일과 확정일자는 2022.03.24, 전입·점유개시일은 2022.04.18이며 임차보증금은 168,000,000원입니다. 제공된 권리 기준일 2026.03.04보다 앞서므로 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조이고, 배당만으로 보증금 전액이 회수되지 않는다면 원칙적으로 미회수액이 매수인에게 이어질 수 있습니다. 다만 이 사건은 명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시되어 있어 그 임차인에 대해서는 실질 인수 0원으로 처리합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경501778 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서해구 석남동 111-152 프라임빌 102동 2층202호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 다세대주택 이용 중 · 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 제2층 제202호 |
| 임차 범위 | 2층 202호 59.225㎡ 전부 |
| 소유자 | 박규태 · 2022.04.18 소유권이전 · 거래가액 152,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 148,000,000원 / 148,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 168,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권이 핵심
2014년 설정됐던 부천지구축산업협동조합 및 한국양봉농업협동조합 근저당은 등기부상 이미 말소됐습니다. 2021년 인천신용보증재단 가압류 역시 2021.12.31 말소됐습니다. 현재 권리분석의 실질 쟁점은 2024.05.16 등기된 이지수의 주택임차권입니다. 전입·점유는 2022.04.18로 제공된 말소기준일보다 앞서며, 확정일자와 배당요구도 갖추고 있습니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 이지수 | 168,000,000원 | 2022.04.18 | 2022.03.24 | 대항력 有 우선변제 有 승계 실질 0원 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관 명의의 중복 임차인 신고는 표시되지 않았으며, 이지수의 보증금만 임차보증금으로 봅니다.
② 회차별 취득 구조 — 확약이 없으면 인수액이 커진다
현재 회차는 감정가 100%인 148,000,000원입니다. 배당계산상 집행비용 2,872,000원을 먼저 제외하면 임차인에게 145,128,000원이 배당되고, 보증금 중 22,872,000원이 남습니다. 1회 유찰 시 매각가 118,400,000원에서는 명목 인수액이 52,057,600원, 2회 유찰 시 매각가 94,720,000원에서는 75,384,960원으로 계산됩니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 148,000,000원 | 22,872,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 118,400,000원 | 52,057,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 94,720,000원 | 75,384,960원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 148,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,872,000원 |
| 1. 임차인 이지수 보증금 | 168,000,000원 | 145,128,000원 |
| 2. 강제경매 신청 · 주택도시보증공사 | 168,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 임차인 보증금 부족분은 22,872,000원입니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서를 반영하면 매수인 실질 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 석남동 인천석남초등학교 서측 인근으로, 주변은 다세대주택·아파트·학교·근린생활시설이 혼재하는 공동주택지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 인천지하철2호선 석남역이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물이며, 전기·위생·급배수·난방설비가 되어 있습니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 도로. 서측 서달로를 통해 인근 지역과 연계됩니다.
- 용도지역·규제. 제1종일반주거지역·제2종일반주거지역에 저촉되고, 과밀억제권역·절대보호구역 등이 포함됩니다. 토지거래계약 허가구역 표기는 2025.08.26부터 2026.08.25까지로 기재되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 본 사건의 인수 0원 판단은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서에 직접 의존합니다. 말소 대상이 을구 5번 임차권과 일치하는지 확인해야 합니다.
- 임차권 현황 대조. 이지수의 임차보증금 168,000,000원, 전입·점유 2022.04.18, 확정일자 2022.03.24, 임차권등기 2024.05.16을 등기부·명세서와 대조해야 합니다.
- 배당 부족분 구조 확인. 현재 매각가 기준 룰상 부족분은 22,872,000원입니다. 확약이 적용되지 않는 상황이라면 매수인 부담으로 연결될 수 있는 금액입니다.
- 상·하수도요금 확인. 감정평가 당시 우편함에 상·하수도요금 체납 독촉 고지서가 있었으므로 입찰 전 현재 체납 상태를 별도로 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 이 리포트에는 최근 실거래 비교값이 없으므로 최저가 148,000,000원의 가격 경쟁력은 별도 실거래 조사 없이 판단하지 않는 편이 안전합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 확약서 원문을 직접 확인한 뒤 입찰 여부를 결정해야 합니다.
맺으며 — “인수권리 있음”에서 끝내면 오답이다
표면적으로는 보증금 168,000,000원의 대항력 있는 임차인이 있고, 현재 매각가 148,000,000원에서 배당 후 22,872,000원이 남는 인수형 사건입니다. 그러나 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시되어 있어, 이 임차권에 대한 실질 인수액은 0원으로 바뀝니다. 그래서 현재 회차의 실질취득은 최저매각가와 같은 148,000,000원입니다.
다만 이 결론은 확약서가 해당 임차권에 실제 적용되어 말소까지 이어진다는 전제와 분리할 수 없습니다. 또한 최근 실거래 비교값이 없어 148,000,000원이 가격상 유리한지에 대해서는 가점을 줄 근거가 없습니다. 이 사건의 핵심은 대항력 임차인을 발견하는 것이 아니라, 그 임차권을 없애는 확약의 범위와 효력을 원본에서 확인하는 것입니다.
