인천지방법원 2026타경501902. 인천 남동구 논현동 푸르지오시티 11층 1113호, 공부상 오피스텔입니다. 이 사건의 핵심은 등기부에 남아 있는 이연희의 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2022년 3월 29일, 확정일자는 2022년 3월 31일, 점유개시는 2022년 4월 29일, 주민등록일은 2022년 5월 2일이며 보증금은 170,000,000원입니다. 데이터상 말소기준권리는 2025년 12월 31일 남동구 압류이므로 이 임차권은 그보다 앞선 권리입니다.
따라서 확약이 없다면 신건 150,000,000원에 낙찰되어도 배당 후 미회수 보증금이 남아 매수인이 인수할 수 있는 구조입니다. 현재 배당계산에는 임차인에게 147,100,000원이 배당되고 22,900,000원이 매수인 인수액으로 계산돼 있습니다. 하지만 매각물건명세서에는 이 임차권에 관해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되었다고 명시되어 있으므로, 정확도 규칙에 따라 이 임차인의 실질 인수는 0원으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경501902 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 논현동 650-1 푸르지오시티 11층 1113호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 남동구 청능대로 596 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 공부상 오피스텔 · 30층 건물 내 11층 1113호 |
| 임차권 범위 | 11층 1113호 전부 · 49.94㎡ |
| 소유자 | 정현우 · 2018.03.06 매매 · 거래가액 149,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 150,000,000원 / 150,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 170,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
| 사용승인일 | 2010.06.04 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약을 함께 본다
현재 확인되는 실제 임차인은 이연희 1명입니다. 이연희는 보증금 170,000,000원, 전입 2022.05.02, 확정일자 2022.03.31이며 배당요구도 한 상태로 대항력과 우선변제권이 확인됩니다. 말소기준인 2025.12.31 압류보다 선순위이므로 원칙적인 권리구조만 보면 미배당 보증금이 매수인에게 넘어갈 수 있습니다.
② 임차인 — 1.70억 선순위, 그러나 실질 인수는 0원
| 임차인 | 범위 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이연희 | 11층 1113호 전부 | 2022.05.02 대항력 有 | 2022.03.31 우선변제 | 170,000,000원 | 확약 제출 실질 인수 0원 |
이연희는 2024.05.22 주택임차권등기를 마쳤고 같은 날짜 배당요구가 확인됩니다. 확약을 반영하지 않은 단순 배당계산에서는 150,000,000원 매각대금 중 집행비용 2,900,000원을 제외한 147,100,000원이 임차인에게 배당되고, 미회수 22,900,000원이 매수인 인수로 계산됩니다. 하지만 이 사건은 해당 임차권에 관한 말소동의 확약이 있으므로 이 금액을 실제 취득비용에 더하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 150,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,900,000원 |
| 1. 임차인 이연희 보증금 | 170,000,000원 | 147,100,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 170,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산 자체에는 이연희의 미배당액 22,900,000원이 매수인 인수로 산출되어 있으나, 매각물건명세서의 주택도시보증공사 말소동의 확약을 반영하면 이 임차권의 실질 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 낮은 낙찰가가 인수액을 키우는 계산
| 회차 | 매각가 | 확약 미반영 인수액 | 매각가+인수액 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 150,000,000원 | 22,900,000원 | 172,900,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 120,000,000원 | 52,480,000원 | 172,480,000원 |
| 2회 유찰 · 64% | 96,000,000원 | 76,128,000원 | 172,128,000원 |
이 표는 확약을 반영하지 않은 원래의 대항력 인수 계산입니다. 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어나 매각가와 인수액의 합계가 약 1.72억 수준에 머뭅니다. 즉 선순위 임차권을 그대로 인수하는 사건이라면 최저가만 낮아졌다고 싸다고 볼 수 없습니다. 다만 이 사건은 해당 임차권에 대한 말소동의 확약이 있으므로 실제 판단에서는 실질 인수 0원을 적용합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 남동구 논현동, 수인분당선 인천논현역 남동측 인근의 푸르지오시티입니다. 주위는 상업지대로 평가되어 있습니다.
- 교통. 북측·남서측으로 광대로에 접하고 인근에 버스정류장과 수인분당선 인천논현역이 위치해 교통여건은 양호한 편으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철골철근콘크리트구조·철근콘크리트지붕 30층 건물 중 11층 1113호이며 사용승인일은 2010.06.04입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 지역난방공급설비, 엘리베이터가 기재되어 있습니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 지구단위계획구역, 과밀억제권역, 철도보호지구 등이 기재되어 있습니다. 공시지가는 3,706,000원/㎡입니다.
- 공부와의 차이. 공부상 오피스텔이며 등기사항전부증명서에 민간임대주택등기와 주택임차권등기가 기재되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약 원문 확인. 이 사건의 인수 0원 판단을 좌우하는 핵심 자료입니다. 확약 대상이 을구 순위 5번 주택임차권등기와 정확히 일치하는지 원본을 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.11.29 등기된 민간임대주택 관련 등기가 말소기준보다 앞서 있으므로 매각 후 처리와 효력을 확인해야 합니다.
- 관리비 확인. 현황조사 당시 현관에 관리비독촉장 10여장이 붙어 있었다는 비고가 있으므로 체납액과 매수인 부담 범위를 관리주체에 확인해야 합니다.
- 점유관계 재확인. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 현 점유자를 입찰 직전에 다시 확인하는 것이 필요합니다.
- 시세 별도 검증. 최근 실거래 자료가 없어 150,000,000원의 가격 경쟁력을 판단할 수 없습니다. 동일 건물·유사 면적의 최신 거래와 매물을 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 확약서 원문을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차권만 보고 끝내면 안 된다”
표면적으로는 보증금 170,000,000원의 대항력 있는 임차권이 최저가 150,000,000원보다 커서 강한 인수형 사건처럼 보입니다. 실제 배당계산도 신건에서 22,900,000원, 1회 유찰 시 52,480,000원, 2회 유찰 시 76,128,000원의 인수액을 보여줍니다. 그러나 이 사건에는 해당 주택임차권에 관한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 주된 인수 위험은 실질 0원으로 정리됩니다.
그렇다고 곧바로 가격 메리트가 생기는 것은 아닙니다. 최근 실거래와 거래 추세가 없어 150,000,000원이 현재 시장가격보다 낮다는 근거가 없고, 2022.11.29 민간임대주택등기와 현관의 관리비독촉장 10여장이라는 확인사항도 남습니다. 이 물건은 확약 원문·민간임대주택등기·관리비·현재 점유를 확인한 뒤 가격을 별도로 검증해야 하는 사건입니다.
