인천지방법원 2026타경502119. 인천 남동구 구월동 구월룩소르주상복합아파트 9층 906호, 전용 57.8018㎡ 오피스텔입니다. 소유자 박희복은 2022.06.02 매매를 원인으로 거래가 250,000,000원에 취득했습니다. 현재 등기상 핵심은 2024년 설정된 오필준의 주택임차권과, 2026.01.27 남동구 압류를 말소기준으로 보는 구조입니다. 이후 주택도시보증공사의 강제경매개시결정과 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다.
다만 이 사건은 등기만 보고 “임차권 2.5억을 인수한다”고 결론내리면 정확하지 않습니다. 매각물건명세서에는 을구 3번 주택임차권에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 명시돼 있습니다. 따라서 오필준 임차권에 관해 배당표상 계산되는 부족분은 룰상 금액으로 병기하되, 그 임차인에 대한 매수인의 실질 인수는 0원으로 처리해야 합니다. 반면 이 확약은 최진혁에게까지 확대 적용할 근거가 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경502119 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 구월동 1129-8 구월룩소르주상복합아파트 9층 906호 |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 전용 57.8018㎡ · 15층 건물 중 9층 |
| 이용상태 | 오피스텔로 이용중 |
| 소유자 | 박희복 · 거래가액 250,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 211,000,000원 / 211,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 250,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권을 먼저 본다
2016.09.20 설정된 농협은행 근저당권 154,800,000원은 2022.06.02 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 사건에서 선언된 말소기준은 2026.01.27 남동구 압류입니다. 오필준의 전입 2022.06.02·임차권등기 2024.06.25는 그보다 앞서며, 최진혁의 전입 2025.11.28 역시 말소기준보다 앞섭니다. 2026.03.17 주택도시보증공사의 강제경매개시결정과 2026.03.25 국민건강보험공단 압류는 말소기준 이후라 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·인수 분석 — 확약 적용 대상과 미상 위험을 분리
| 임차인 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 오필준 9층 906호 57.8018㎡ 전부 | 2022.06.02 2022.05.17 | 250,000,000원 | 대항력 있음 | 있음 배당요구 2024.06.25 | 실질 인수 0원 을구 3번 주택임차권 · 주택도시보증공사 말소동의 확약서 제출 |
| 최진혁 | 2025.11.28 확정일자 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능액 미상 확약 적용 근거 없음 |
을구 3-2는 별도의 임차인이 아니라 을구 3번 주택임차권의 경정등기로, 확정일자를 2022.05.18로 경정한 등기입니다. 임차인 수를 추가해 보증금을 중복 합산하지 않습니다.
③ 시세 비교 — 최근 시세보다 27.9% 높고 추세도 하락
전체 12건 평균은 194,000,000원이지만, 과거 2022년의 250,000,000원·245,000,000원 등 고가 거래가 포함돼 있습니다. 가격 판단은 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2건 평균 165,000,000원, 최신 거래는 2026.03 160,000,000원이며 최근 구간은 이전 구간보다 -17.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 58.82㎡ | 15 | 160,000,000원 |
| 2025.04 | 56.73㎡ | 15 | 170,000,000원 |
| 2025.03 | 58.82㎡ | 14 | 160,000,000원 |
| 2024.06 | 52.44㎡ | 7 | 190,000,000원 |
| 2023.04 | 52.44㎡ | 3 | 170,000,000원 |
| 2022.06 | 57.8㎡ | 9 | 250,000,000원 |
| 2022.04 | 52.44㎡ | 12 | 198,000,000원 |
| 2022.04 | 58.82㎡ | 12 | 200,000,000원 |
| 2022.02 | 56.73㎡ | 10 | 245,000,000원 |
| 2022.01 | 57.8㎡ | 6 | 181,500,000원 |
| 2021.11 | 56.73㎡ | 12 | 164,500,000원 |
| 2021.09 | 52.44㎡ | 10 | 239,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 2건 | 165,000,000원 |
최저매각가 211,000,000원은 최근 12개월 평균 165,000,000원의 127.9%입니다. 최신 거래 160,000,000원보다도 높습니다. 따라서 전체 평균 194,000,000원만 보고 가격 메리트를 평가하면 안 됩니다. 최근 시세와 하락 추세를 우선하면 신건 가격은 시세보다 높은 구간입니다.
④ 예상배당표 (매각가 211,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,754,000원 |
| 1. 임차인 오필준 보증금 | 250,000,000원 | 207,246,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 250,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 오필준 보증금 부족분은 42,754,000원입니다. 다만 을구 3번 주택임차권에 관해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있으므로 해당 임차인의 매수인 실질 인수는 0원으로 봅니다. 이 확약과 별개인 최진혁의 보증금·인수액은 확인이 필요합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 남동구 구월동 예술회관역 북동측 인근이며, 주위는 공동주택·업무시설·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 인천1호선 예술회관역과 노선버스 정류장이 있어 대중교통 사정은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 15층 건물의 9층 906호이며 위생·급배수·난방·승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 남측과 북측으로 폭 약 15m 내외 포장도로가 각각 개설돼 있습니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·지구단위계획구역(구월업무지구)이며 중로2류에 접합니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다.
- 단지·거래. 구월룩소르주상복합아파트는 56세대, 2016.07.29 준공이며 최근 거래는 2026.03 160,000,000원입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최진혁 보증금 확인. 보증금과 확정일자가 미상입니다. 말소기준보다 전입이 빠르므로 매각물건명세서와 현황조사를 다시 대조해 실제 인수 가능액을 확인해야 합니다.
- 확약서 적용 범위 확인. 말소동의 확약은 을구 3번 오필준 주택임차권에 관한 것입니다. 최진혁에게까지 적용된다고 확대 해석하면 안 됩니다.
- 최근 시세 우선. 전체 12건 평균 194,000,000원보다 최근 12개월 평균 165,000,000원·최신 160,000,000원·추세 -17.4%를 우선해 가격을 판단해야 합니다.
- 유찰 시 실질취득액 재산정. 1회·2회 유찰로 최저가가 낮아져도 미상 임차인의 인수 위험이 남으므로 낙찰가만으로 싸다고 판단하지 않아야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·말소동의 확약서와 실거래 자료를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 확약 하나로 ‘인수 0’ 사건이 되지는 않는다
이 사건의 가장 큰 250,000,000원 임차권은 배당만 보면 신건에서도 42,754,000원이 미배당되지만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 오필준에 대한 실질 인수는 0원으로 정리할 수 있습니다. 그러나 최진혁은 2025.11.28 전입으로 말소기준보다 빠르면서 보증금·확정일자가 미상입니다. 따라서 매수인의 최종 실질취득액은 아직 확정할 수 없습니다.
가격도 보수적으로 봐야 합니다. 신건 최저가 211,000,000원은 최근 12개월 평균 165,000,000원의 127.9%이고, 최신 거래 160,000,000원보다 높으며 최근 거래 흐름도 -17.4%입니다. 즉 주된 임차권 확약이라는 긍정 요소보다, 확약 밖 미상 임차인과 최근 시세를 크게 웃도는 가격을 동시에 확인해야 하는 사건입니다.
