인천지방법원 2026타경502134. 인천 미추홀구 도화동 스타뷰 10층 1004호, 전용 80.81㎡ 오피스텔입니다. 감정평가 이용상태도 공부상 오피스텔로 확인되며 거실 및 주방·식당, 방3, 욕실2, 다용도실2 구조입니다. 사용승인일은 2018.08.21이고 건물은 지하1층·지상14층 규모입니다.
권리의 핵심은 2022.11.14 미추홀구 압류가 말소기준이라는 점과, 이영남의 전입·점유가 그보다 앞선 2021.09.30이라는 점입니다. 이영남은 확정일자 2021.09.03, 보증금 267,000,000원, 전입·점유 2021.09.30으로 대항력과 우선변제권이 확인됩니다. 통상 구조라면 매각대금으로 보증금을 전부 회수하지 못한 금액이 매수인에게 남는 유형입니다.
하지만 이 사건에는 별도의 핵심 문구가 있습니다. 매각물건명세서상 인수권리로 주택임차권등기가 적시돼 있으면서도 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있습니다. 정확도 기준에 따라 이 확약은 이영남 임차인에 한해 적용하므로, 배당계산상 미배당액 50,880,000원이 존재하더라도 매수인의 실질 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경502134 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 도화동 437-1 스타뷰 10층 1004호 · 도로명 인천광역시 미추홀구 경인로 314 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(오피스텔) · 전용 80.81㎡ · 거실 및 주방/식당, 방3, 욕실2, 다용도실2 · 14층 건물 내 10층 |
| 소유자 | 최용일 · 2021.08.29 매매 · 거래가액 267,000,000원 · 2021.09.30 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 220,000,000원 / 220,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 267,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
| 말소기준 | 2022.11.14 갑구 6번 압류 · 미추홀구 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있으나 확약으로 실질 인수 0원
2018년 신탁은 이미 말소됐고, 2021.07.21 설정된 지서영의 근저당권 143,000,000원도 2021.09.30 해지로 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2022.11.14 미추홀구 압류입니다. 이후 국민건강보험공단·국·광진구·부천시의 압류와 2026.03.17 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인·점유자 분석
| 성명 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이영남 | 2021.09.30 | 2021.09.03 | 267,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 실질 인수 0원 |
| ZOLJARGAL NOMUUNDARI | 2025.06.03 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| MUNKHNAST ENKHBAT | 2025.06.03 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| ENKHBAT ERDEMBILIG | 2025.10.13 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 없음 |
확약은 이영남 임차인에게만 적용됩니다. ZOLJARGAL NOMUUNDARI와 MUNKHNAST ENKHBAT는 2025.06.03, ENKHBAT ERDEMBILIG는 2025.10.13 전입으로 모두 2022.11.14 말소기준권리보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 다만 세 사람의 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 확약의 적용대상도 아니며, 실제 점유관계와 명도 상황은 별도로 확인할 필요가 있습니다.
③ 시세 비교 — 전체 평균이 아니라 최근 가격을 봐야 한다
스타뷰는 2018.08.21 사용승인, 총 27세대 오피스텔입니다. 전체 11건의 거래 평균은 236,363,636원이지만, 이 평균에는 2021년의 263,000,000원·267,000,000원·275,000,000원· 290,000,000원과 2022년 271,000,000원 같은 과거 고가 거래가 포함돼 있습니다. 따라서 현재 가격 판단은 최근 12개월 평균 203,500,000원, 최신 거래 212,000,000원, 그리고 최근 대비 이전 구간 추세 -16.5%를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.11 | 82.67㎡ | 10 | 212,000,000원 |
| 2025.05 | 82.67㎡ | 6 | 195,000,000원 |
| 2024.06 | 84.93㎡ | 5 | 198,000,000원 |
| 2024.04 | 79.81㎡ | 4 | 170,000,000원 |
| 2024.03 | 84.93㎡ | 9 | 220,000,000원 |
| 2022.03 | 75.35㎡ | 13 | 239,000,000원 |
| 2022.02 | 82.87㎡ | 9 | 271,000,000원 |
| 2021.12 | 78.15㎡ | 6 | 290,000,000원 |
| 2021.08 | 80.81㎡ | 10 | 267,000,000원 |
| 2021.08 | 84.64㎡ | 8 | 275,000,000원 |
| 2021.07 | 79.81㎡ | 8 | 263,000,000원 |
현재 최저가이자 확약 반영 실질취득액인 220,000,000원은 최근 12개월 평균 203,500,000원의 108.1%입니다. 최신 거래 212,000,000원보다도 높은 금액입니다. 여기에 최근 가격 추세가 -16.5%이므로, 전체 거래 평균 236,363,636원만 놓고 현재 최저가가 싸다고 판단하면 안 됩니다. 이 사건은 권리 인수는 확약으로 해소됐지만, 신건 가격 자체에는 최근 시세 대비 할인 메리트가 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 220,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,880,000원 |
| 1. 임차인 이영남 보증금 | 267,000,000원 | 216,120,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 267,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 자체에서는 이영남 보증금에 50,880,000원의 부족분이 생깁니다. 그러나 주택도시보증공사의 말소동의 확약이 이영남 임차권에 적용되므로 매수인 실질 인수는 0원입니다. 국세·지방세 압류 5건이 있고 당해세 해당 시 선순위 차감이 발생할 수 있어 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가지만 법정 미배당액은 커진다
| 회차 | 매각가 | 배당모형상 인수액 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 220,000,000원 | 50,880,000원 | 실질 인수 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 176,000,000원 | 94,264,000원 | 이영남 인수 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 140,800,000원 | 128,971,200원 | 이영남 인수 0원 |
대항력 임차권만 놓고 보면 낙찰가가 내려갈수록 미배당액이 증가하는 전형적인 인수형 구조입니다. 그러나 이 사건은 이영남 임차권에 대한 말소동의 확약이 있으므로 그 임차인에 한한 실질 인수는 각 회차에서 0원으로 봅니다. 확약은 다른 점유자에게 확대 적용되지 않지만, 나머지 세 사람은 모두 말소기준권리 이후 전입으로 대항력이 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 오피스텔로 이용 중이며 거실 및 주방/식당, 방3, 욕실2, 다용도실2 구조입니다.
- 입지. 도화초등학교 남동측 인근으로 오피스텔·업무시설·아파트·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 도로. 북측으로 광대로, 서측으로 세로의 포장도로와 접합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 과밀억제권역이며 공시지가는 3,200,000원/㎡입니다.
- 물건상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다. 다만 감정 현장조사 당시 폐문·이해관계인 부재로 건축물현황도와 외관·탐문조사를 기준으로 이용상태를 확인했습니다.
- 환금성. 총 27세대 오피스텔이고 거래자료는 11건입니다. 최근 12개월 평균 203,500,000원, 최신 거래 212,000,000원이며 최근 가격 추세는 -16.5%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 이 사건에서 실질 인수 0원을 만드는 핵심 문서입니다. 이영남 임차권에 관한 주택도시보증공사의 말소동의 확약 내용을 입찰 전 원문과 대조해야 합니다.
- 점유관계 확인. 현황조사상 2025년 전입자 3명이 확인됩니다. 모두 말소기준권리 이후 전입이라 대항력은 없지만, 현재 점유자와 명도 상대방을 확인해야 합니다.
- 국세·지방세 압류 확인. 압류 5건이 있고 당해세 해당 시 배당 순서와 금액이 달라질 수 있으므로 세금 관련 원문 확인이 필요합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 236,363,636원보다 최근 12개월 평균 203,500,000원과 최신 거래 212,000,000원을 우선 기준으로 봐야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 가격 추세가 -16.5%이므로 신건 최저가 220,000,000원을 과거 고가 거래와 비교해 할인 가격으로 해석하면 안 됩니다.
- 현장 내부 확인. 감정평가 당시 폐문·이해관계인 부재로 내부 이용상태를 현황도·외관·탐문조사에 의존했습니다.
맺으며 — “인수 해소와 가격 메리트는 별개다”
이 사건의 법적 쟁점은 선명합니다. 이영남은 말소기준보다 먼저 전입·점유한 대항력 임차인이고 보증금도 267,000,000원이라, 배당모형만 보면 현재 회차에서 50,880,000원이 미배당됩니다. 그러나 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 이 임차권의 매수인 실질 인수는 0원으로 정리됩니다.
그 결과 현재 실질취득액은 신건 최저가와 같은 220,000,000원입니다. 그런데 최근 12개월 평균은 203,500,000원, 최신 거래는 212,000,000원이고 최근 가격 추세는 -16.5%입니다. 전체 평균 236,363,636원은 과거 고가 거래가 섞인 수치여서 현재 가격 메리트의 근거로 쓰기 어렵습니다. 즉 권리 인수 문제는 확약으로 해소됐지만, 현재 신건 가격은 최근 시세 이상입니다. 이 물건은 권리보다 가격과 점유·확약 원문 확인이 판단의 중심입니다.
