인천지방법원 2026타경502220. 검암동퍼스트월드 비동 4층 401호, 전용 48.01㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자는 전영준이며 2021.08.27 매매로 148,000,000원에 취득했습니다. 이 사건의 말소기준은 2024.08.19 남동세무서장의 압류이고, 이후 2024.08.21 등기된 강영호의 주택임차권과 2026.03.19 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 임차권은 단순히 “후순위니까 끝”으로 보면 안 됩니다. 강영호는 2022.07.29 전입·점유, 2022.06.27 확정일자를 갖춘 대항력 있는 임차인이고 보증금은 149,000,000원입니다. 원칙적으로 미배당 보증금이 생기면 매수인 인수 문제가 생길 수 있지만, 매각물건명세서에는 해당 주택임차권등기에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 명시돼 있습니다. 따라서 이 임차인에 대해서는 룰상 가능한 인수액과 별개로 매수인 실질 인수 0원으로 판단합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경502220 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 검암동 600-9 검암동퍼스트월드 비동 4층401호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 48.01㎡ · 지상5층 건내 제4층 제401호 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 전영준 · 2021.08.27 매매 · 거래가액 148,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 157,000,000원 / 157,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 149,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권은 확약 확인이 핵심
| 임차인 | 점유 / 전입 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 강영호 | 2022.07.29 | 2022.06.27 | 149,000,000원 | 대항력 有 우선변제 확약 반영 |
강영호는 2022.07.29 주민등록 및 점유를 시작했고, 확정일자는 2022.06.27입니다. 말소기준인 2024.08.19 압류보다 앞서므로 대항력이 있습니다. 또한 확정일자와 배당요구가 있어 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 다만 매각물건명세서상 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 이 임차인의 미배당분에 대한 실질 인수는 0원으로 반영합니다.
② 시세 비교 — 최근 거래보다 37.7% 높은 신건
검암동퍼스트월드의 비교 거래는 전용 48.01㎡~49.33㎡에서 확인됩니다. 전체 4건 평균은 134,250,000원이지만, 과거 2021년 거래가 포함돼 있어 현재 가격 판단에는 최근 12개월 거래와 최신 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2025.05의 114,000,000원 한 건이며, 신건 최저가 157,000,000원은 그 가격의 137.7%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.05 | 49.33㎡ | 4 | 114,000,000원 |
| 2024.03 | 49.33㎡ | 2 | 125,000,000원 |
| 2021.11 | 48.82㎡ | 2 | 150,000,000원 |
| 2021.08 | 48.01㎡ | 4 | 148,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 4건 | 134,250,000원 |
가격 흐름도 우호적이지 않습니다. 최근 거래와 이전 거래를 비교한 추세는 -19.1%입니다. 최신 거래와 최근 12개월 평균이 모두 114,000,000원인데 최저가는 157,000,000원이므로, 전체 과거 평균 134,250,000원을 기준으로 보더라도 신건 가격에 할인 메리트가 있다고 평가하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 157,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,998,000원 |
| 1. 임차인 강영호 보증금 | 149,000,000원 | 149,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 149,000,000원 | 5,002,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 임차인 보증금이 149,000,000원 전액 배당되고, 주택도시보증공사에는 5,002,000원이 배당됩니다. 신청채권 관련 미배당액은 143,998,000원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 매수인 인수액은 확약 반영 기준 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 임차권 룰상 계산은 달라진다
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 157,000,000원 | 0원 | 5,002,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 125,600,000원 | 25,958,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 100,480,000원 | 50,726,720원 | 0원 |
위 유찰 시나리오의 인수액은 대항력 임차권을 기계적으로 계산한 룰상 수치입니다. 그러나 이 사건에는 해당 임차권에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있으므로, 강영호 임차인에 대한 실질 인수는 0원으로 봅니다. 즉 유찰 후에도 가격 판단의 기준은 낙찰가 자체가 되며, 확약이 실제 매각조건과 최종 서류에 그대로 유지되는지 확인하는 것이 중요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 검암119안전센터 북서측 인근으로 다세대주택·연립주택·주상용건물·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 인천2호선 및 공항철도 검암역이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상5층 건물의 4층 401호이며 사용승인일은 2011.07.28입니다.
- 설비. 위생·급배수설비와 도시가스 난방시설이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 8미터 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(검암1지구)이며 공시지가는 1,962,000원/㎡입니다.
- 규모. 검암동퍼스트월드는 총 16세대입니다. 확인된 동일·유사면적 거래도 4건으로 거래 표본이 많지 않습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 대항력 임차인 강영호의 실질 인수 0원 판단은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 핵심 근거입니다. 실제 매각조건과 원문을 반드시 대조해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 4건 평균 134,250,000원보다도 최저가가 높고, 특히 최신 거래·최근 12개월 평균 114,000,000원 대비 137.7%입니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -19.1%이므로 과거 2021년 거래 148,000,000원·150,000,000원을 현재 시세로 그대로 적용하면 안 됩니다.
- 유찰 후 재평가. 1회 유찰 시 125,600,000원, 2회 유찰 시 100,480,000원으로 내려가므로 각 회차마다 최신 실거래와 다시 비교해야 합니다.
- 임대관계 확인. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 현황조사·매각물건명세서 원문과 실제 점유 상태를 입찰 전에 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 가격이 더 어렵다
이 사건은 표면만 보면 대항력 있는 149,000,000원 임차권 때문에 부담이 커 보이지만, 해당 임차권에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 실질 인수는 0원으로 정리됩니다. 권리 리스크의 핵심은 이 확약의 유효성과 최종 매각조건 확인입니다.
반면 가격은 분명히 보수적으로 봐야 합니다. 신건 최저가 157,000,000원은 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 114,000,000원의 137.7%이고, 거래 추세도 -19.1%입니다. 전체 과거 평균 134,250,000원보다도 높습니다. 따라서 현재 회차는 권리 인수 부담이 해소됐다는 이유만으로 가격 매력이 생기는 구조가 아닙니다. 이 물건의 판단 포인트는 확약서 확인과 최근 시세 대비 낙찰가 수준입니다.
