인천지방법원 2026타경502227. 경서동 아람빌리지 4층 404호, 전용 41.59㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자는 조석훈이며 2022.03.22 매매를 원인으로 2022.03.30 소유권을 이전받았고 거래가액은 94,500,000원입니다. 현재 경매의 말소기준권리는 2023.08.04 동수원세무서장의 압류입니다.
이 사건에서 가격보다 먼저 확인해야 할 부분은 임차권입니다. 박미진은 2022.02.22 주민등록을 마쳤고 확정일자도 같은 날 받았으며, 점유개시는 2022.02.20입니다. 모두 말소기준권리인 2023.08.04 압류보다 앞섭니다. 따라서 원칙적으로는 대항력 있는 임차인으로 봐야 합니다. 다만 매각물건명세서에는 을구 7번 주택임차권등기에 관하여 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨이 명시되어 있어, 이 임차인에 대한 매수인 인수는 실질 0원으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경502227 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 경서동 743-17 아람빌리지 4층 404호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 41.59㎡ · 지상4층 건물 내 제4층 제404호 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 조석훈 · 2022.03.30 소유권이전 · 거래가액 94,500,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 100,000,000원 / 100,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 94,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 확약이 핵심
박미진의 전입일·확정일자는 2022.02.22로 말소기준권리 2023.08.04 압류보다 앞섭니다. 이후 2024.03.19 임차권등기명령에 따라 보증금 94,500,000원의 주택임차권이 등기됐습니다. 통상 이런 구조는 미배당 보증금의 매수인 인수를 반드시 계산해야 하지만, 이 사건은 말소동의 확약서가 제출되어 해당 임차인의 실질 인수를 0원으로 봅니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입·확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 박미진 | 제4층 제404호 41.59㎡ 전부 · 주거 | 전입 2022.02.22 확정 2022.02.22 점유개시 2022.02.20 | 94,500,000원 | 대항력 有 우선변제 확약 반영 |
② 시세 비교 — 신건 1억은 비교가격의 105.8%
아람빌리지는 총 12세대, 2010.09.02 사용승인된 건물이며 대상 면적은 41.59㎡입니다. 제공된 동일 면적 거래는 2022.03 4층 94,500,000원 1건이고, 비교 평균·최저·최고도 모두 94,500,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.03 | 41.59㎡ | 4 | 94,500,000원 |
| 비교 평균 | 41.59㎡ | 1건 | 94,500,000원 |
현재 최저매각가 100,000,000원은 비교가격 94,500,000원의 105.8%입니다. 실질 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득도 100,000,000원이고, 역시 비교가격을 웃돕니다. 따라서 임차권이 확약으로 정리된다는 이유만으로 신건 가격까지 저렴하다고 볼 수는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 100,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,200,000원 |
| 1. 임차인 박미진 보증금 | 94,500,000원 | 94,500,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 94,500,000원 | 3,300,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 가정상 집행비용 2,200,000원, 임차인 보증금 94,500,000원, 주택도시보증공사 3,300,000원으로 매각대금 100,000,000원이 전액 배분됩니다. 배당표상 신청채권자 미배당액은 91,200,000원입니다. 매수인 인수는 확약 반영 시 실질 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 확약 유무를 혼동하지 말 것
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 100,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 80,000,000원 | 16,340,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 64,000,000원 | 32,052,000원 | 0원 |
16,340,000원·32,052,000원은 배당 시나리오상 확약을 반영하지 않았을 때의 계산값입니다. 이 사건은 말소동의 확약서가 제출되어 박미진 임차권에 대해서는 실질 인수액을 0원으로 봅니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경서초등학교 동측 인근으로 다세대주택·연립주택·근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 대체로 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 지상4층 건물 내 4층 404호이며 기본 위생·급배수·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북동측으로 노폭 약 8미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지. 토지면적 343.3㎡, 지목 대, 평지·사다리형이며 공시지가는 1,263,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 해당하며 공부와의 차이는 없습니다.
- 규모. 아람빌리지는 12세대로, 대상 면적 41.59㎡의 비교 거래 표본은 1건입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 이 사건의 핵심은 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약입니다. 실제 매각조건과 원문을 입찰 전 다시 대조해야 합니다.
- 대항력 자체는 존재. 박미진의 전입·확정일자는 2022.02.22로 말소기준 2023.08.04보다 빠릅니다. 확약과 대항력 판정을 서로 혼동하면 안 됩니다.
- 가격 확인. 현재 최저가 100,000,000원은 비교 거래 94,500,000원의 105.8%입니다.
- 표본 한계 확인. 비교 거래가 1건이므로 개별 호수의 상태와 실제 매매 가능가격을 추가 확인할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 확약서 내용을 입찰 직전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 확약으로 정리, 가격은 아직 시세 위
이 사건의 핵심은 대항력 임차인이 있다는 사실과 그 임차권에 대한 말소동의 확약서가 제출됐다는 사실을 함께 보는 것입니다. 박미진은 94,500,000원의 보증금을 가진 대항력 임차인이지만, 확약을 반영하면 매수인 실질 인수액은 0원입니다. 따라서 권리 위험의 핵심은 정리됩니다.
그러나 현재 신건 최저가 100,000,000원은 비교 시세 94,500,000원의 105.8%입니다. 실질취득액도 현재 회차에서는 100,000,000원으로 동일하므로 시세보다 싸다고 평가할 근거는 없습니다. 이 물건은 권리 정리 여부와 가격 메리트를 분리해 판단해야 합니다.
