인천지방법원 2026타경502232. 부평동 주영하이츠빌 2층 202호로, 감정평가상 공부상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 소유자는 정성준이며 2021.12.10 소유권을 취득했고 당시 거래가액은 178,000,000원입니다. 이 사건의 핵심은 근저당이 아니라 보증금 178,000,000원의 선순위 대항력 임차인입니다. 우지현은 2021.09.28 임대차계약, 2021.10.29 확정일자, 2021.11.18 주민등록 및 점유를 갖췄고, 현재 말소기준으로 선언된 2023.07.11 국민건강보험공단 압류보다 앞섭니다.
통상 이런 구조라면 낙찰가가 보증금보다 낮아질수록 배당되지 않는 보증금이 매수인에게 넘어가 최저가만 보고 싸다고 판단할 수 없습니다. 실제 배당 계산도 현재 회차에서 10,194,000원, 1회 유찰 시 43,915,200원, 2회 유찰 시 70,892,160원의 룰상 인수액을 산출하고 있습니다. 그러나 이 사건에는 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출돼 있으므로, 정확도 규칙에 따라 우지현 임차인에 관한 실질 인수는 0원으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경502232 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 134-8 주영하이츠빌 2층 202호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 부평구 장제로 122-1 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 공부상 오피스텔로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상 10층 건 내 2층 202호 · 사용승인일 2012.06.27 |
| 소유자 | 정성준 · 2021.12.10 소유권이전 · 거래가액 178,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 171,000,000원 / 171,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 178,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
현재 말소기준은 2023.07.11 국민건강보험공단 압류입니다. 그보다 앞서 우지현은 2021.11.18 주민등록과 점유를 시작했고, 확정일자는 2021.10.29입니다. 따라서 대항력과 우선변제권이 인정된 임차인으로 정리돼 있습니다. 이후 2024.03.15 주택임차권등기가 마쳐졌고 배당요구도 확인됩니다. 2024.05.20 부평구 압류와 2026.03.19 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다.
과거 설정된 한국양봉농업협동조합·윤혜정 등·근해안강망수산업협동조합·주식회사미래크레디트대부· 주식회사에이원대부캐피탈의 근저당권은 등기부상 이미 말소되어 현재 인수판단의 기준 권리가 아닙니다. 이 사건은 결국 선순위 대항력 임차인과 그 임차권등기 말소동의 확약의 효력을 확인하는 것이 권리분석의 중심입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유·용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 우지현 | 2층 202호 69.91㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 178,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계 아님 |
| 임대차계약일 | 2021.09.28 |
|---|---|
| 확정일자 | 2021.10.29 |
| 전입 / 점유개시 | 2021.11.18 / 2021.11.18 |
| 임차보증금 | 178,000,000원 |
| 배당요구 | 2024.03.15 · 배당요구 있음 |
| 임차권등기 | 을구 순위 11번 · 2024.03.15 |
| 확약 | 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서 제출 |
③ 가격 — 실거래 자료가 없어 ‘싸다’고 판단할 수 없다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 171,000,000원이고 유찰은 없습니다. 확약을 반영한 현재 회차의 실질취득도 171,000,000원입니다. 다만 동일 물건 또는 인근 실거래 비교자료가 없으므로, 감정가나 최저가가 시세보다 낮은지 높은지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
따라서 이 물건에서 “최저가 171,000,000원이 싸다”는 결론은 낼 수 없습니다. 특히 원래 권리구조만 보면 보증금 178,000,000원의 대항력 임차인이 존재하기 때문에, 말소동의 확약이 없었다면 낙찰가 하락만으로 가격 메리트가 생기는 구조가 아닙니다. 이 사건의 가격 판단은 반드시 확약 유효성 확인과 별도로 실제 시장가격 검증이 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 171,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,194,000원 |
| 1. 임차인 우지현 보증금 | 178,000,000원 | 167,806,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 178,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
예상배당 계산에서는 임차인 우지현에게 167,806,000원이 배당되고 10,194,000원이 부족한 것으로 계산됩니다. 다만 매각물건명세서의 말소동의 확약을 반영한 실질 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 인수 구조 — 확약 전 숫자와 실질 판단을 분리
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 · 감정가 100% | 171,000,000원 | 10,194,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 136,800,000원 | 43,915,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 109,440,000원 | 70,892,160원 | 0원 |
이 표에서 오른쪽 두 열을 구분해서 봐야 합니다. 룰상 인수액은 대항력 임차인의 미배당분을 계산한 숫자이고, 확약 반영 실질 인수는 매각물건명세서에 기재된 주택도시보증공사의 말소동의 확약을 적용한 결과입니다. 따라서 본 사건은 최저가 하락에 따라 룰상 미배당은 커지지만, 확인된 우지현 임차인에 관한 실질 인수는 0원으로 처리됩니다.
⑥ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 오피스텔로 이용 중입니다.
- 위치. 인천광역시 부평구 부평동 소재 부흥초등학교 서측 인근에 위치하며, 주위에는 동류형 오피스텔과 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 본건 인근까지 차량 출입이 가능하고, 인근으로 버스정류장 및 지하철역 등이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트 평슬라브지붕 지상 10층 건 내 2층 202호이며, 사용승인일은 2012.06.27입니다.
- 설비. 난방, 위생 및 급배수, 소화전, 화재탐지, 승강기, 도시가스 설비가 있습니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 35미터 내외의 아스팔트포장도로와 접합니다.
- 토지이용. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·가로구역별 최고높이 제한지역·교육환경 보호구역·과밀억제권역·중점경관관리구역에 해당합니다.
- 공부와의 차이. 없습니다. 위반건축물 표시도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 확인. 우지현 임차인에 관한 실질 인수 0원 판단의 핵심 근거입니다. 제출된 확약서의 원문과 적용범위를 매각서류에서 대조해야 합니다.
- 대항력 기준일 확인. 전입·점유 2021.11.18은 말소기준 2023.07.11보다 앞섭니다. 확약을 배제하면 대항력 임차인 인수문제가 다시 핵심이 됩니다.
- 배당요구 확인. 우지현은 2024.03.15 배당요구가 있고 우선변제권을 행사하는 구조입니다.
- 가격 판단 분리. 실거래 비교자료가 없어 최저가 171,000,000원이 시세 대비 저렴하다는 근거는 없습니다.
- 미반영 항목 확인. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았다고 명시되어 있습니다.
- 용도 확인. 감정평가상 공부상 오피스텔 이용입니다. 아파트로 전제해서 수익성이나 환금성을 판단해서는 안 됩니다.
맺으며 — 권리위험은 ‘확약서 한 장’에 달려 있다
이 사건은 표면만 보면 보증금 178,000,000원의 대항력 임차인이 감정가 171,000,000원보다 큰 전형적인 인수주의 대상입니다. 실제 배당 계산도 현재 회차에서 10,194,000원의 부족분을 산출합니다. 하지만 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서 제출이 기재되어 있습니다. 그 확약을 적용하면 우지현 임차인에 관한 매수인 실질 인수는 0원, 현재 회차 실질취득은 171,000,000원입니다.
다만 권리가 정리된다고 해서 가격까지 자동으로 유리해지는 것은 아닙니다. 동일 오피스텔의 최근 실거래 비교자료가 없기 때문에 감정가와 최저가가 시세 대비 싼지 비싼지는 판단할 근거가 없습니다. 이 물건의 핵심은 첫째 확약서의 실제 효력과 적용범위, 둘째 171,000,000원의 시장가격 적정성을 서로 분리해 확인하는 것입니다.
