인천지방법원 2026타경502243. 인천 계양구 귤현동 씨밀레7차 4층 402호, 감정평가상 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 등기부상 현재 남아 있는 근저당이 아니라 박경실의 주택임차권입니다. 박경실은 2022.05.12. 확정일자를 받고 2022.06.15. 주민등록과 점유를 시작했으며, 2023.07.24. 임차보증금 162,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 말소기준은 그보다 뒤인 2025.09.09. 부천시 압류이므로, 확약이 없다면 이 임차권은 매수인에게 이어질 수 있는 선순위 권리입니다.
다만 매각물건명세서에는 이 임차권에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 명시돼 있습니다. 따라서 박경실 임차권에 한해서는 배당 부족액을 매수인이 떠안는 구조를 실질 0원으로 반영합니다. 이 확약은 박경실 임차권에 관한 것이며 다른 임차인에게 자동으로 확장되는 것은 아닙니다. 이 사건에서 확인되는 실제 임차인은 박경실 1명입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경502243 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 귤현동 492-3 씨밀레7차 4층 402호 · 도로명 인천광역시 계양구 귤현길 19 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 중 · 지상5층 내 제4층 제402호 |
| 소유자 | 신재욱 (2022.06.13. 매매 · 2022.07.06. 소유권이전 · 거래가액 162,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 144,000,000원 / 144,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 162,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 임차권이 먼저, 말소기준은 뒤
과거 계산신용협동조합 근저당 130,000,000원과 국민은행 근저당 78,000,000원은 각각 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2025.09.09. 부천시 압류입니다. 이후 2026.03.20. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정과 2026.05.12. 국의 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 룰상 인수와 실질 인수를 구분
| 임차인 | 임차부분 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박경실 | 주택전부 | 162,000,000원 | 2022.06.15 | 2022.05.12 | 대항력 有 우선변제 有 승계 실질 0원 |
현재 최저가 144,000,000원에서 집행비용 2,816,000원을 먼저 공제하면 박경실에게 141,184,000원이 배당되는 계산입니다. 보증금 162,000,000원 중 20,816,000원이 미배당되므로, 확약이 없다면 그 부족분은 매수인 인수 위험으로 계산됩니다.
각주: 확약을 반영하지 않은 룰상 계산의 현재 회차 매수인 인수액은 20,816,000원입니다.
③ 가격 구조 — 시세 할인 여부는 단정할 수 없다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 144,000,000원입니다. 소유자 신재욱의 등기상 2022.06.13. 매매 거래가액은 162,000,000원이지만, 이는 현재 시점의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가를 대신할 수 없습니다. 따라서 144,000,000원이라는 숫자만으로 현재 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 평가해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 매수인 인수 | 확약 반영 실질 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 144,000,000원 | 20,816,000원 | 0원 | 144,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 115,200,000원 | 49,212,800원 | 0원 | 115,200,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 92,160,000원 | 71,898,880원 | 0원 | 92,160,000원 |
룰상 인수액은 확약을 적용하지 않았을 때의 계산입니다. 박경실 임차권에 관한 말소동의 확약서를 반영하면 실질 인수는 0원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 144,000,000원 가정 · 확약 미적용 룰상 배당)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,816,000원 |
| 1. 임차인 박경실 보증금 | 162,000,000원 | 141,184,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 162,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 계산상 박경실 보증금 부족분은 20,816,000원입니다. 다만 말소동의 확약서를 반영한 실질 매수인 인수는 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 지상5층 내 제4층 제402호입니다.
- 입지. 인천광역시 계양구 귤현동 소재 인천귤현초등학교 북측 인근으로, 주변은 다세대주택·다가구주택 등이 위치한 주거지대입니다.
- 교통. 차량출입이 용이하고 인근에 인천1호선 귤현역과 노선버스 정류장이 있으며, 감정평가상 제반 교통여건은 보통입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(귤현(구획정리)), 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역·절대보호구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역에 해당합니다.
- 건물 상태 자료. 외벽은 치장벽돌쌓기 마감 등, 내벽은 내부 인테리어 마감 등, 창호는 샷시창호 마감 등이며 기본적인 위생·급배수 설비가 되어 있습니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이 사건의 핵심은 박경실 임차권 자체보다 주택도시보증공사의 말소동의 확약서입니다. 입찰 전 매각물건명세서와 확약서 원문에서 적용 대상과 말소 조건을 직접 확인해야 합니다.
- 룰상 인수액과 실질 인수액 구분. 신건 배당 계산만 보면 20,816,000원이 남지만, 확약 반영 시 박경실 임차권의 실질 인수는 0원입니다.
- 임차인 현황. 실제 임차인은 박경실 1명이며, 임차범위는 주택전부입니다. 임차권등기와 실제 점유·인도 상태는 현장에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
- 가격 판단. 감정가와 최저가가 144,000,000원인 신건이지만 최근 실거래 비교치가 없으므로, 감정가만 보고 시세보다 싸다고 판단하지 않아야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 말소동의 확약서를 입찰 직전 다시 대조하세요.
맺으며 — 핵심은 ‘선순위 임차권’보다 ‘확약서’다
이 물건은 말소기준 2025.09.09.보다 훨씬 앞선 2022.06.15. 전입·점유를 가진 박경실의 임차권이 존재합니다. 보증금은 162,000,000원이고 현재 회차 배당 계산에서는 20,816,000원이 남기 때문에, 확약이 없다면 매수인 인수형 물건입니다.
하지만 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 박경실 임차권에 관한 실질 인수는 0원으로 반영됩니다. 따라서 신건 기준 실질취득은 144,000,000원입니다. 다만 최근 실거래 비교 근거가 없으므로 이 금액이 현재 시세보다 저렴하다고 평가할 단계는 아닙니다. 이 사건은 확약서의 적용 조건을 원문으로 확인하고, 가격은 별도로 검증하는 물건입니다.
